★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.220 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
☆☆☆★　　　日本財託ＨＰ　http://www.nihonzaitaku.co.jp
★☆☆☆☆――――――――――――――――――――――――――――――

　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２３年５月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数３，８６２名、管理戸数９，４７８戸、入居率９８.２４％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１.　安全神話崩壊！？さまよう退職金の運用先

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　　　　　　　　　●　第４回相続対策セミナー！　●
　　　　
　　　　資産税・相続税の第一人者が語る
　　　≪親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー≫
　　　　　２０１１年７月２３日（土）１３：００〜１５：２０

　　　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　　昨年末、２０１１年度の税制改正案が発表されました。

　『相続税の基礎控除枠の４割縮小』
　『最高税率の５％引き上げ』
　『生命保険の非課税枠の縮小』　など、

　震災の影響で今年度の改正は棚上げされていますが、
　今後、相続税を取り巻く状況は厳しさを増す一方です。

　そんな増税時代にも、負けないあたらしい相続対策法について
　このセミナーでご紹介します。

　さらに今回のセミナーでも、相続税・資産税の第一人者である
　税理士法人タクトコンサルティングの本郷尚先生をお招きして、
　増税時代・資産デフレに対応するあたらしい相続対策について
　ご講演いただく予定です。

　「最新の税制改正について勉強したい方」
　「税制改正に対応する相続対策を知りたい方」
　「遺産分割で絶対に揉めたくない方」
　「相続の成功事例を知りたい方」
　
　ぜひ、セミナーにご参加ください。
　
　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
　
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/

======================================================================
　
　■　安全神話崩壊！？さまよう退職金の運用先
　
―――――――――――――――――――――――――――――――――――　
　
　最終赤字１.２兆円。
　
　東京電力が、２０日（月）に発表した
　２０１１年３月期の連結決算における最終損益の数字です。
　
　金融機関を除けば、日本企業で過去最大の赤字額になります。
　
　
　３月１１日の東日本大震災以降、
　東京電力の株価下落が止まりません。
　
　６月１０日には、東京電力の株価は
　上場以来最安値である１９０円をつけました。
　
　
　一般的に東京電力のようなインフラ関連の株式は
　安定して利益があがることから、株価も安定しており、
　配当利回りも高くなるので、配当金目的の投資先として人気がありました。

　例えば、昨年の東京電力の配当利回りは３.１５％、
　同じ電力会社の中部電力の昨年の配当利回りは２.９９％でした。

　銀行にお金を預けても０.１％も金利がつかないことを考えれば、破格の利回りです。

　３％前後の配当利回りを得ることができ、
　株価も安定していることから
　退職金の運用先として東京電力の株を選ばれた方も多いはずです。

　
　しかし、震災以前は２，０００円前後で推移していた東京電力の株価は、
　わずか３ヶ月で１０分の１にまで急落し、
　大きく資産価値が目減りしてしまいました。

　今後は配当もどうなるか分かりません。

　私の知人の父親で、退職金の運用先として東電株を
　買った方がいらっしゃました。
　震災後、株価が急落する中、売るタイミングを見極めていたら、
　すっかりタイミングを逃してしまい、いまは完全に塩漬け状態だそうです。
　
　何十年とコツコツと働いてきて、やっともらえた退職金が
　一気に台無しになってしまうのです。そのショックは計り知れません。
　
　さらに、日本航空のように１００％減資が実行されてしまえば、
　株は紙切れになってしまいます。
　
　インフラ株とはいえ、株式投資には違いありません。
　他の株と同様、一夜にして株価が急落することもありえます。

　これまで言われてきた『インフラ株＝安全』という考えが、
　絶対ではないということが分かりました。

　
　今後インフラ株は豊かな老後を送るために
　ふさわしい投資対象であり続けられるのか疑問が残ります。
　
　
　豊かな老後を送るためにふさわしい投資の条件は、
　
　『資産価値が変わらないこと』
　『安定して収益を生んでくれること』
　
　この２点です。
　

　安定しているといわれていたインフラ株でも
　有事の際には資産価値が大きく目減りしてしまうことが分かりました。

　
　資産価値を維持するという点では、
　ペーパー資産の株式よりも金や不動産といった
　実物資産のほうが適しています。

　ただし、不動産と同じ実物資産の『金』は、
　『安定して収益を生む』という機能はありません。
　金から収益を得ようとすると、売却益を狙った売買しかないからです。

　同じ実物資産でも、不動産投資であれば、
　この２つの条件を満たすことができます。
　
　東京・中古・ワンルームならば、
　今回の震災でもリーマンショックのあとでも　株式投資とはちがって
　価値が１０分の１になったり、半減することはありませんでした。
　

　また、入居者がいれば家賃収入が入ってきますので、
　安定して収益を得ることができます。
　さらに、株式投資の場合は配当は年２回のしかありませんが、
　不動産投資であれば、毎月収入を得ることが可能です。

　ただし、２つの条件を満たした不動産投資であっても、
　今回のような地震で被害を受ける心配もあります。

　いくら資産価値が目減りしづらい、安定して収益を得られるといっても
　物件自体が倒壊するなどして、入居者が住めなくなってしまったら、
　家賃収入どころではありません。

　そこで地震リスクに備えるために、物件を選ぶ際には
　必ず新耐震基準で建てられた昭和５８年以降（昭和５６年新耐震法制定）
　の物件を選ぶことです。

　今回の地震では、東京そして仙台市内でも新耐震基準で建てられた
　物件の被害はほとんどなく、あったとしてもいずれも軽微なものでした。

　また、空室リスクと家賃下落リスクに対処するためには、
　賃貸需要のある立地を厳選することです。

　不動産投資が老後の生活資金を作るために
　最適な投資だからといって、
　すべての不動産投資が適しているわけではありません。

　建物の構造を選び、地域を選ぶことで
　不動産投資ならではのリスクをコントロールでき、
　はじめて豊かな老後を過ごすための資産を形成できるのです。
　

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

　◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【家族の生活を守る　Ｎｏ.２０】

　　『震災が変えた不動産投資の価値』

　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report02/index.html

======================================================================

　■３．【延べセミナー参加者８，５００名以上の実績！】
　　　　『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』　　　　　　　　　
　　第８６回【東　京】２０１１年７月１０日（日）ＰＭ１：００〜３：２５
　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　
　
　◆　地震に強いマンション選びのポイントを公開　◆
　
　今回の震災で震度６強を記録した仙台市。
　
　仙台市内には、東京と同じように多数のマンションが立ち並んでいます。
　
　この震災による影響で、仙台市内のマンションの被害はどうだったのか？
　どのようなマンションで被害が大きかったのか
　また、どのようなマンションならば被害を最小限にとどめることができたのか。
　
　仙台市内への現地調査をもとにまとめた、
　本当に地震に強いマンションのポイントをご紹介します！

　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

　■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

　　　　長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　【賃貸管理セミナー】開催中！

　　第１２回　２０１１年７月２０日（水）１９：００〜２０：３０

　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/

======================================================================

　■４．編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　
　杉並区、方南町駅から徒歩６分。
　新築一戸建て３９８０万円。

　『安い！でもなにか裏がありそうだなぁ...』
　
　６０平米ほどのファミリーマンションでも
　新築物件であれば、近隣相場で５０００万円近くはするはずです。

　おかしいとは思いながらも、
　『新築一戸建て　３９８０万円』のうたい文句に誘われて、
　モデルルームを見学してきました。

　その物件は、環七からひとつ路地に入った先にありました

　物件から３０メートル程の場所にはコンビニもあり、
　広告表示　の時間通りに駅にも行けそうな場所です。

　１階に３部屋、そして２階にリビングがある作りで、
　リビングの天井は高く、２階のベッドルームには
　ロフトもついていました。

　低価格の理由は、
　物件のつくりが簡素だからというわけではないようです

　営業マンに聞けば、
　安値の理由は『借地権』でした。

　土地が所有権ではないぶん、低価格を実現できたのです。

　この借地権は旧法が適用され、
　更新時には借主が有利な契約となっているので
　安心してください、と営業マンは言っていましたが、
　私には納得することができませんでした。

　元々の土地の持ち主は、近隣にいくつもの土地を所有している
　大地主さんらしく、借地権についても理解があるようなのですが、
　かなりお年を召しているそうです。

　借地権は２０年の設定でしたが、
　２０年後もこの方がご存命とは限りません。
　
　お亡くなりになられてお子さんが土地を相続されたとして、
　契約更新後も同じ地代で借りられるとは限りませんし、
　ひょっとしたら土地の購入を迫られることも考えられます。
　
　いくら法律で権利が守られているといっても、
　地主の感情を無視して強行したら、決して良い結果を生むとは思えなかったのです。

　もちろん、この問題点はあくまでも可能性に過ぎませんが、
　ないともいいきれません。

　　
　やはり、うまい話には
　それなりの『理由』があるということです。

　投資用のマンションでも、なかには極端に利回りが高かったり、
　条件が良いのに価格が安い物件を見かけることがありますが、
　いずれのケースでも必ず理由があるはずです。
　
　うまい話を見つけたら、まずは冷静になって
　その理由を見つけることが大切ですね。

　日本財託　マーケティング部　S・H

----------------------------------------------------------------------

　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
　　構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

　　ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

　▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
　　　【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
　　　【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp
　　　【発　行】株式会社　日本財託
　　　　　　　　TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
　　　　　　　　TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420
　　　【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F
　　　【担　当】坂元　寛和

======================================================================