★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.223 ―――――――――
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
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　１.　最高裁　更新料に有効判決！賃貸管理会社に求められるものは・・・

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

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　■　最高裁　更新料に有効判決！ 賃貸管理会社に求められるものは・・・

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　７月１５日（水）、最高裁は賃貸借契約を更新する際に支払う
　「更新料」が消費者契約法に照らして無効かどうかを争う裁判で、

　『更新料は原則として有効』

　との初の判断を示しました。

　『原則として』とあるのは、
　更新料が高過ぎるなどの特段の事情がない限り、
　更新料条項は有効と判断されたからです。

　今回の訴訟では、
　「１年ごとに家賃の約２ヶ月分」「２年ごとに家賃の２ヶ月分」という
　ケースで更新料の是非が問われましたが、
　いずれのケースでも、
　「更新料の額として高額すぎるとはいえない」と判断され
　その有効性が認められました。

　東京では、更新料の金額設定は
　『２年ごとに家賃１か月分』が相場となっているので、
　今回の判決で、東京での更新料も広く認められたことになります。

　消費者契約法１０条では、
　『消費者の利益を一方的に侵害する契約は無効』とされていますが、
　
　更新料が契約書に記載されていて、あまりに高額な金額でなければ、
　「消費者の利益を一方的に害するとはいえない」と
　消費者契約法の観点からも更新料の有効性が認められました。

　実は、当社でも更新料の最高裁判決が出るまで
　更新料の支払を保留されていた３名の入居者がいらっしゃいました。

　判決の根拠のなかでもあったように、
　更新料の支払については、家賃の１か月分と契約書に記載されており、
　さらに、入居者の皆さんには契約時に内容を説明して、ご納得いただいています。

　今回の判決を受けて、きちんと事情を再度説明すると、
　皆さんご納得していただき、更新料をお振込みいただくことになりました。

　
　『更新料』問題というと、一方的に高額な更新料をとっている
　家主側が悪いといった論調が目に付きます。

　今回の訴訟でも、借主側の弁護団は、学生や低所得者にとって
　毎年のようにまとまった金額を支払うことの困難さを例に挙げて、
　この訴訟がきっかけで一時金を便乗値上げするのではないかという
　主張をしていました。

　しかし、ひと昔前とちがい、
　マンション経営は一部の富裕層が行っているものではなく、
　老後の不安を解消するために、ごく普通のサラリーマンの方々が行っています。

　当社のオーナー様のなかにも、家計を節約をしながら
　ローンの繰上げ返済資金を作ろうと頑張っている方が
　たくさんいらっしゃいます。

　消費者保護が声高に叫ばれているのは、
　消費者が一方的な弱者だと考えられているからです。

　しかし、マンション経営を行っているオーナーの皆さんも
　将来の年金不安に対して不安を感じて、いまから準備をしておこうと考えて
　勇気を出して一歩を踏み出した方たちです。
　ある意味守られるべき消費者といえるのではないでしょうか。

　今回の判決に便乗して更新料を値上げすれば、
　入居者から見向きもされなくなるはずです。
　この判決がきっかけで、更新料の額が値上げされたり、
　新たな一時金が設定されることは考えにくいでしょう。

　こうした点から考えると、
　消費者を保護するという考え方は確かに大切ですが、
　お互いが交わした約束については、
　やはり尊重しあうべきだと考えています。

　そのためには、賃貸管理会社の立場から
　更新料についてはもちろん、家賃の支払方法や生活ルールなど、
　入居に関する様々な事項について、しっかりと説明して　
　ご納得いただいた上でお住まいいただくことが大切です。

　さらに、ご入居後は快適な生活を過ごしていただくために
　２４時間３６５日対応のコールセンターを設けて、
　エアコンの故障や鍵の紛失にも早急に対応できるような体制を整えたり、
　また、入居者専用ホームページを設けて、設備の修理方法や結露の防ぎ方などの
　生活サポート情報を掲載しています。
　
　最大限の生活サポートをして、長く快適にお住まい頂くこと。
　そして、オーナー様にはマンション経営で安定収入を得ていただくこと。

　それが、私たち賃貸管理会社の責任だと考えています。
　

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和
　
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　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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　■４．編集後記

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　『山手線の内側は日照権を認めなければよい』

　昨日の日経新聞の夕刊に掲載されていたコラムからの一節です。

　筆者は、日本人と外国人の住まいに対する考え方の違いを例にあげて、
　通勤に１〜２時間もかけるのならば、山手線内に地震対策が完備した
　マンションを増やし、そこに住む人が時間を有効に活用できたほうが
　人生の過ごした方としては有効だ、と主張していました。

　確かに、日照権を認めなければ山手線の内側であっても
　マンションの価格はぐっと下がるでしょう。

　一見すると、暴論に聞こえるかもしれませんが、
　意外と的を得ている主張だと私は思いました。

　私も１ＤＫのマンションに夫婦二人で暮らしていますが、
　部屋は１階、しかも奥まった場所にあるマンションのため、
　日差しが入る時間は１時間もありません。
　
　日中でも明かりを消すと薄暗くなってしまいます。

　引っ越してから２年が経過しましたが、
　日当たりが悪いからといって不便を感じたことはありません。

　そもそも、二人とも日中は働きに出ており、
　家に帰るときはすでに日は落ちています。

　休日でも、一日中部屋にいることは少ないので
　日当たりが悪くても特に不自由は感じないのです。

　
　子供がいれば日当たりのよい部屋のほうが
　良いとは思いますが、私たちのように夫婦二人で暮らしてい場合や
　ワンルームで一人暮らしをしている場合では、
　日中は部屋にいることは少ないので、
　お部屋を決める際に、日当たりは決して絶対条件ではありません。

　同じマンションでも低層階よりも高層階では価格が高くなりますが、
　その分、家賃に上乗せできる金額も１０００円〜２０００円程度ですので、
　なにも高層階でなければいけない理由はないでしょう。

　それよりも、新宿や池袋、東京駅のようなビッグターミナルから近くて
　最寄駅までの距離も近い物件のほうが、入居者募集の面では有利です。
　

　日当りの良い場所は、子育てが必要になったり、会社を退職したあとで、
　ゆっくり暮らせればいいかなぁ、そんな考えを持っています。

　
　若いうちは都心・駅近がライフスタイルにピッタリです！
　

　日本財託　マーケティング　S・H
　
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