★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.224 ―――――――――
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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　１.　２倍も違う資産価値の下落率！資産価値が落ちにくいマンションとは！？

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

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　■　２倍も違う資産価値の下落率！資産価値が落ちにくいマンションとは！？

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　「仮にマンションに投資したとして、
　　元を取れるまでにどれくらいかかるのでしょうか？」

　マンション経営についてご説明していると、
　この手の質問をお客さまからよくいただきます。
　
　お客さまが心配しているのは、
　これまでコツコツと貯めてきたお金は本当に戻ってくるのか？
　家賃収入で投下資金を本当に回収できるのかといった不安です。
　
　
　元が取れたかどうかを判断するには、
　２つのタイミングが考えられます。

　ひとつは、マンションから得られる家賃収入の総額が
　購入価格を上回ったとき。
　
　もうひとつが、止むを得ない事情があってマンションを手放した時の売却資金と
　売却までの家賃収入の総額を足した額が購入価格を上回ったときです。
　
　
　物件価格１，０００万円、手取り利回り６％という物件を
　現金で購入したケースで考えてみます。
　
　毎月の家賃収入は５万円、年間の手取り家賃収入は６０万円になるので、　
　
　家賃収入の総額が購入価格の１０００万円以上になるには、
　１６年８ヶ月かかります。
　
　「元を取るまで１７年もかかるのか・・・」
　
　お客さまの不安そうな声が、今にも聞こえてきそうです。
　
　
　しかし、売却資金を考慮して『元を取る』までの期間を考えると、
　これよりもずっと早く投下資金を回収できることになります。

　先ほどと、同じ条件の物件を購入し、
　５年経過後に売却したケースで考えてみましょう。

　５年経過時点での受け取った家賃収入の総額は３００万円になります。
　そして、５年経過時点で７００万円以上で売れたならば、
　このマンション投資は元が取れたことになります。

　つまり、マンションの売却価格と家賃収入の総額の合計額が
　購入価格を上回った時点で十分に元がとれていることになります。

　家賃収入だけで元を取るまでの期間を考えていたときよりも、
　投下資金を回収できるまでの期間はずっと短いのです。

　ただし、私たちがお勧めするマンション経営は、

　『この時点で投下資金が回収できたから売ろう』
　『いまマンションを売れば○○○万円の利益が確定するから
　　いまが売却のタイミングだ』
　
　などといった、売却による利益の確定を前提とした
　マンション経営ではありません。

　マンション経営はあくまでも長期保有が目的です。
　マンションの寿命はおよそ６０年だといわれていますので、
　築２０年の物件を購入したとしても、
　あと４０年間は家賃収入を得ることができます。
　
　築２０年、１０００万円の物件を購入して
　家賃収入だけで元を取るのに１７年かかったとしても、
　残りの２３年間は家賃収入が入ってくることになります。

　その間の家賃収入の総額は１３８０万円にもなります。

　もちろん、築年数の経過に従って
　家賃の下落や修繕費用の支出はありますが、
　それらを考慮しても、なお十分な収入を見込むことができるのです。

　ただし、まとまったお金が必要になり、　
　マンションを手放さなければいけない時が
　いつくるかは誰にも分かりません。

　やむを得ずマンションを売却しなければいけない時がきても、　
　東京・中古・ワンルームなら、
　売りやすく、そして売却価格も安定しています。

　例えば、福岡の場合、
　２０１０年時点の新築ワンルームの平均価格は１５９１万円ですが、
　同年時点の中古ワンルームの平均価格は３１８万円です。

　新築と中古の平均価格で比較すると、
　中古物件は新築物件の２０％程度だということです。

　同様に、名古屋の場合では
　同年時点の中古物件の平均価格は４２２万円で
　これは新築平均価格の約２８％でした。
　
　その一方で、東京は、
　２０１０年時点の新築ワンルームの平均価格は２２６９万円、
　そして、同年時点の中古価格は
　新築の約４６％である１０４３万円です。（出典：東京カンテイ）

　つまり、東京の物件のほうが
　地方都市に比べて新築で購入したとしても
　資産価値の下落率は小さいのです。
　
　万が一、売却が必要になったとしても、
　その時点で投下資金を回収できないリスクは
　東京は地方に比べて少なくなります。

　さらに、東京の物件であれば、
　賃貸の需要も安定しているので安定して家賃収入が入ってきます。

　マンション経営はあくまでも長期保有して
　家賃収入を得ることが目的ですが、
　
　投資の安全性を考える意味では、
　『資産価値の下落が少ない東京』
　『賃貸需要の安定している東京』

　そして、なによりも
　『市場価格で買える中古物件』
　に投資をすることがポイントですね。

　日本財託　第２営業部　米田　聖平
　
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　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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　■４．編集後記

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　誰でも 「自宅のなかでお気に入りの場所」があると思います。
　私の場合は『ベランダ』がそうです。

　お風呂あがり、ほてった体を夜風にさらして、
　夜景をみながらミネラルウォーターを飲み干す。

　一日の疲れが一気に吹き飛びます。
　
　先日もいつものように
　夜風に吹かれながらミネラルウォーターを飲んでいると、
　視界の片隅にチラチラと動く影を捉えました。

　動いたりと緩急をつけた俊敏なフットワーク。　
　つやつやと黒光りしたからだ。
　
　再会はいつ以来だろう・・・　
　

　今のマンションに住んで３年になりますが、
　ヤツと出会ったのは今回が初めてです。
　

　私が住んでいるお部屋は、高層階のため
　最近ではすっかりその存在も忘れかけていました。

　まさか『ゴキブリ』が出るなんて。
　

　ゴキブリは真っ直ぐこちらに向かってきます。
　
　耐え切れなくなった私は、思い切りジャンプして
　ゴキブリを飛び越えました。

　すると、ゴキブリはこれまで以上に激しく動き出し、
　ベランダの隅っこに行くと、ひっくり返ってそのまま動かなくなりました。

　踏んでしまったのかと思いましたが、そんな形跡はありません。
　とり急いで部屋に戻り、殺虫スプレーを吹きかけると
　起き上がり排水溝の中へと逃げていきました。

　あとで調べたのですが、ゴキブリは非常に頭が良い生き物で
　身の危険を感じると死んだフリをするそうです。

　
　これから夏本番を迎え、
　害虫対策が必要になってきますが、
　
　・ベランダにごみを置かない
　・排水溝や、侵入の可能性のある部分に防虫スプレーをしておく　　

　などの対策をしておくだけでも、
　効果が出るようなので、ぜひご参考にしていただければと思います。

　当社でも入居希望者にお部屋をご案内したときに、
　ゴキブリなどの害虫が出てこないよう、
　排水溝に目張りをしたり、ゴキブリキャップを置くなどの対策をしています。
　
　ゴキブリが出るような部屋には
　誰も住みたくないですからね。

　こうした、ちょっとした工夫やひと手間が
　オーナー様の空室を埋めるのに役立つと考えています。

　日本財託　第２営業部　　Y・S
　
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