★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.225 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２３年７月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数３，９４２名、管理戸数９，７１０戸、入居率９７.８９％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１.　≪最新レポート≫ワンルーム物件調査１１，５１５件！　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　契約初期費用の動向を検証！　

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

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　■　≪最新レポート≫ワンルーム物件調査１１，５１５件！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　契約初期費用の動向を検証！　

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　日本財託グループでは、船井総合研究所との共同調査により、
　都内のワンルームマンションの賃貸初期費用の設定条件に関する
　調査をはじめました。
　
　具体的には、賃貸契約の初期費用である敷金と礼金を中心に、

　『敷金と礼金が家賃の何か月分でそれぞれ設定されているのか』
　『敷金と礼金がともに０ヶ月に設定されているゼロゼロ物件の数』　
　『フリーレント付き物件の数』などを、

　投資ワンルーム系管理会社８社および都内に多くのワンルーム物件を管理している
　管理戸数５，０００戸以上の管理会社５社の状況について調査しました。

　
　数年前までは敷金２ヶ月、礼金２ヶ月の条件で
　入居者を募集をしている物件もありましたが、
　いまではこれほど強気の条件で募集している物件を
　目にすることはなくなりました。

　当社でも現在入居者を募集する時には、
　敷金１ヶ月、礼金１ヶ月、または敷金１ヶ月、礼金０ヶ月の条件で
　行なっています。

　敷金と礼金の金額は年々下がり、
　いまでは敷金が０円、礼金も０円という
　いわゆるゼロゼロ物件も見かけるようになりました。

　さらには、契約後数ヶ月分の家賃を免除するという
　フリーレント付き物件も登場し、初期費用の低額化の傾向が目立っています。
　

　この初期費用の低額化の流れが
　都内であらわれるようになってきたのは、ここ数年の話です。

　実は、地方では都内にさきがけて
　初期費用の低額化が進行してました。

　ワンルームのターゲット層である、若者世代の人口流出により
　部屋余りの状態になり、各社は初期費用を低額化することで
　入居者を呼び込もうとしたのです。

　この波がいよいよ東京にも広がって来ました。

　今回６月に実施した調査結果をみると、
　投資系ワンルーム会社では
　敷金の平均設定額は０．８２ヶ月、礼金が０．７１ヶ月、
　合計１．５３ヶ月。
　
　主要管理会社まで含めた平均値は、
　敷金が１．０３ヶ月、礼金が０．７７ヶ月、
　合計１．８１ヶ月という結果でした。

　昨年の１２月時点の投資系ワンルーム会社の調査結果が、
　敷金０．８５ヶ月、礼金０．７４ヶ月の１．６０ヶ月でしたから、
　半年間で０．０７か月分だけ初期費用の低額化が進んだことになります。

　ただし、６月の調査に関しては、
　引越しシーズンも終わった閑散期ということもあり
　その分を差し引いて考える必要があります。

　
　また、初期費用を低額に抑える物件にも傾向があります。

　例えば、新築物件やサブリース物件がそうです。

　新築物件の場合、販売時には入居者はいないので、
　予想される年間家賃収入と利回りをお客様に提示して
　物件をご紹介しています。

　販売後、入居者が付かないからといって、家賃を下げてしまうと
　販売時の約束を違えることになってしまいます。
　家賃は簡単には下げられません。
　
　そこで、家賃を下げる代わりに初期費用を抑えることで、
　割安感を演出し入居者を募集しているのです。

　また、サブリース契約は、管理会社はオーナー様から物件を借り上げ、
　それを入居者に賃貸します。

　オーナー様には実際の家賃の８０〜９０％程度を支払い、　
　差額分が管理会社側の利益です。

　オーナー様にとっては、家賃は減額されますが、
　空室でも一定額の家賃が保証される点がメリットです。
　
　管理会社にとっては、空室を埋めることができなければ、
　その分がまるまる赤字になってしまいます。
　かといって、空室を埋めるために安易に家賃を下げてしまうと、
　利幅が小さくなる。

　そのために、初期費用を抑えることで、入居者を呼び込み
　家賃を据え置いたまま空室を埋めようとするのです。
　

　つまり、初期費用の低額化は単なる需要と供給の関係だけではなく、
　管理会社の思惑が影響しているところもあるのです。

　今回、調査対象とした契約時の初期費用の低額化のほかにも、
　リノベーション物件の増加や増える外国人入居者など、
　賃貸市場を取り巻く環境は大きく変わろうとしています。

　
　今後も、四半期ごとに初期費用の低額化に関する調査の実施、
　当社が管理する物件の賃貸契約の成約状況のレポートなどを行なうことで、
　最新の賃貸市場の動向をキャッチアップし、
　時流にあった最適な入居者募集の方法を追求していきたいと考えています。

　また、こうした調査・レポートはホームページで
　随時お伝えしていきますので、ぜひチェックしてみてください！

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和
　
　
　◆都内ワンルームの敷金・礼金の設定状況及びフリーレントの
　　　　　　　　　　　　　　　　実施状況に関する調査結果はこちらから
　
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/images/report110729.pdf
　
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　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１２８】

　　『家計の危機！不動産投資で乗り越える』

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　【延べセミナー参加者８，６００名以上の実績！】
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　　第８７回【東　京】２０１１年９月３日（土）ＰＭ１：００〜３：２５
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『なぜ、中古ワンルームなのか？』
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　　　　　　　失敗しない物件選びの３つのポイント』
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　など、最新の不動産市況を読み解きながら、
　詳しくご説明いたします

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　また、セミナーでは《物件》のご紹介もしております。

　当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを
　ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

　こうした、表に出ない物件の情報も、
　セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

　満室経営を目指すためには、
　入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
　
　入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
　物件情報に興味がある方も、
　ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

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　　第１３回　２０１１年８月２５日（木）１９：００〜２０：３０

　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/

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　■４．編集後記

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　苦もなく軽く踏み込めるペダル。

　以前までは立ちこぎしていた坂道が嘘のようです。

　『電動自転車はここまで違うのかっ！』

　ある意味衝撃的でした。

　２歳児と生後１０ヶ月の子供がいる我が家では、
　移動手段はもっぱら車が中心です。

　しかし、自宅マンションの駐車場は立体式で
　しかも地下２階にあるということもあり、
　子供を二人連れた状態で
　車の出し入れををすることは困難でした。

　私が仕事で家庭を留守にしている時は、
　妻が一人で車の出し入れ行わなければならないため、
　いつも苦労を掛けていました。

　そこで、会社からボーナスも支給されたことですし
　日頃の妻への感謝をかねて、
　妻に電動自転車をプレゼントすることにしたのです。

１２万円と高額でしたが、
　これもいつも支えてくれる妻のためと思って奮発しました。

　これでまた、しばらくお弁当の節約生活です。

　
　購入した自転車を試しに乗ってみると
　踏み込みが驚くほど軽く、スイスイ自転車が進んでいきます。
　
　いままで普通の自転車で、
　妻には苦労をかけたと思わず反省です。

　いまはまだ二人目の子供が小さくて
　家族そろってのサイクリングは難しいですが、
　数年後には自転車に子供をのせて　
　公園にでもピクニックにいきたいですね。

　日本財託　マーケティング部　K・K
　
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　　構です。ご意見をお聞かせください。
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