★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.226 ―――――――――
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
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　１.　『円高・震災・原発』で分かった地方アパート経営の危機

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

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　■　『円高・震災・原発』で分かった地方アパート経営の危機

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『５年前と比べて、２０〜３０歳代の労働力人口は２５０万人減少。』

　先日、発表された総務省の国勢調査の結果です。

　
　全体の労働力人口は６２４１万人で、
　これは５年前に比べて４.６％減、約３００万人が減少しました。

　その３００万人のうちの、２５０万人が２０〜３０歳代の
　若年世代の減少だったのです。

　京都府の人口が約２６０万人ですから、
　わずか５年のあいだにほぼ京都の人口数だけ若年労働者が
　減少したことになります。
　
　
　ワンルームの主な利用者層は１０代後半から３０代です。
　まさしく労働力人口の減少は、賃貸需要の減少に直結してくる問題です。　

　特にこの影響が大きくあらわれてくるのが『地方』です。

　リーマンショック以降、生産拠点を海外に移す動きが活発になっていますが、
　それに追い討ちをかけたのが今回の『円高』と『原発問題』です。

　もともと人件費の高い日本で生産することは、
　人件費の安い他国で生産する場合に比べて
　生産コストが高くなってしまいます。

　これに追い討ちをかけたのが、
　原発事故による電力不足と、
　７６円台にまで突入している極端な円高です。

　ここまで悪条件がそろってしまうと、
　生産拠点の海外移転はますます加速していくでしょう。

　産業の空洞化が進めば、その分雇用が失われ、
　雇用が失われるということは、そこで働く従業員の住まいの需要もなくなります。

　
　リーマンショックにより工場で働く派遣社員の契約が打ち切られ、
　近隣のアパートで空き部屋が急増したことは記憶に新しいところです。

　円高、原発による電力不足が続けば、
　これが常態化することも不思議ではありません。
　
　産業の空洞化に対応するために、
　政府は、工場の新設に補助金を出すなどの対策を発表しましたが、
　どれだけの効果が上がるか未知数です。
　
　
　こうして考えると、大震災以降、
　地方都市で不動産経営を行なうことの
　リスクがますます高まったといえるのではないでしょうか。

　実際に、地方の多くのアパートとサブリース契約を結んでいる
　不動産会社では、オーナーと約束したサブリース賃料の減額交渉を
　積極的に進めているそうです。

　空室の長期化、そして家賃の下落により、
　地方では不動産経営が難しくなってきているのです。
　
　
　また、もし今回の原発事故による避難区域に
　アパートを所有していたら、どうなっていたでしょうか。

　アパートに住むことはできなくなるので、
　家賃収入は途絶えることになります。
　
　『もし、このアパートをローンを利用して購入していたとしたら...』
　
　
　極端な例かもしれませんが、
　１箇所にすべての資産が集中するということは、
　こうした事態も十分に考えられます。

　そのほかにも、火災が起きて１棟アパートすべてに影響が出てしまったり、
　近くに新しいマンションが出来る、また近隣の大学が移転してしまい
　マンション経営に重大な影響を与える可能性もあります。

　リスクの分散を考えるうえでは、
　一箇所に物件を集中させるのではなく、
　物件を分散して所有することが効果的です。

　また、不動産投資の手法として、今でも「ボロ物件で利回りをあげる」と言って、
　築年数が古く耐震性に疑問があるような物件への投資を
　勧めているケースを見かけます。

　しかし、震災以降、入居者から求められているのは
　安心して住むことのできる耐震性が備わった安全な住居です。

　普段は意識していないかもしれませんが、
　不動産投資で家賃収入を得るということは、
　あなたが持つ不動産に人が住み、生活を営んでいるということです。

　だからこそ、入居者が安全に暮らしていける環境、
　物件をオーナーは提供することが必要なのではないでしょうか。
　
　
　さらに、冒頭でご紹介したように、
　工場の海外移転が加速していくことで、
　今後、地方での投資は難しくなってくるでしょう。

　不動産投資のリスクは、どのような物件を購入するかで
　ある程度は決まってしまいます。
　
　購入後にいくら工夫しても、
　不動産の立地や物件の構造を変えることはできません。　
　
　
　今後、空室リスクが高まる地方の１棟アパートに投資するよりも、

　『空室対策』『リスク分散』、そして『安全な住まいの提供』
　
　につながる都内の分譲タイプのコンクリート造の物件、
　東京・中古・ワンルームを複数所有したほうが、
　リスクを最小限に抑えたマンション経営が可能です。
　

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和
　
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　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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　■４．編集後記

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　『いいかげん本を片付けよう！』
　
　独身時代から一度も捨てたことがなかった本が、
　本棚はもちろん、机やベッド、ソファー、脱衣所など、
　家のあちこちに散乱していました。

　重い腰をあげて、
　この休みを機会に整理することにしました。
　
　妻から言われた、
　片付けのキーワードは『ときめき』。

　ものを持った瞬間に『ときめき』があるかどうかで、
　捨てる本、残す本を決めていきます。

　実は、これは妻が読んでいた『おかたづけ本』からの受け売りです。
　本を整理するために、おかたづけ本を購入するのは、
　何か矛盾を感じますが、整理は確かにはかどります。
　
　整理の結果、
　２００冊ほどの本を処分することにしました。
　
　残す本も必要があるものだけを本棚にしまい、
　それ以外の本はベッドの下にしまいました。

　改めて本を整理していると、
　似たようなジャンルの本がたくさんあったり、
　意外に読書の幅が狭かったりと、自分の読書の傾向も見えてきます。
　
　本の整理、たな卸しは単に要らない本を捨てるというだけでなく、
　自分の読書の仕方を見直すいいキッカケになりました。

　考え方が偏らないように、
　これまで読まなかったジャンルの本にも
　チャレンジしてみようと思います！
　

　日本財託　マーケティング部　S・H　
　
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