★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.228 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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◆――――――――　平成２３年８月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数３，９８２名、管理戸数９，８１０戸、入居率９８.３０％

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　１.　借金１０００万円の利息はクラウン１台分！？

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　　　　　　　　　●　第５回相続対策セミナー！　●
　　　　
　　　　資産税・相続税の第一人者が語る
　　　≪親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー≫
　　　　　２０１１年１０月１５日（土）１３：００〜１５：２０

　　　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　

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　　昨年末、２０１１年度の税制改正案が発表されました。

　『相続税の基礎控除枠の４割縮小』
　『最高税率の５％引き上げ』
　『生命保険の非課税枠の縮小』　など、

　震災の影響で今年度の改正は棚上げされていますが、
　今後、相続税を取り巻く状況は厳しさを増す一方です。

　そんな増税時代にも、負けないあたらしい相続対策について
　このセミナーでご紹介します。

　さらに今回のセミナーでは、相続税・資産税の第一人者である
　税理士法人タクトコンサルティングの本郷尚先生をお招きして、
　増税時代・資産デフレに対応するあたらしい相続対策について
　ご講演いただく予定です。

　「最新の税制改正について勉強したい方」
　「税制改正に対応する相続対策を知りたい方」
　「遺産分割で絶対にもめたくない方」
　「相続の成功事例を知りたい方」
　
　ぜひ、セミナーにご参加ください。
　
　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
　
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/

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　■　借金１０００万円の利息はクラウン１台分！？？

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　１０００万円で４６０万円。

　これは、１０００万円を借入期間３０年、
　金利２.７％で借りた時に支払う利息の総額です。

　毎月の返済額は４０，５６０円で、
　この月々の返済も家賃収入でまかなえてしまうので、
　借入期間中の利息の総支払額まで正確に把握されている方は、
　多くはありません。

　４６０万円があったら、
　地方の投資用中古マンションを購入することもできますし、
　車でいえばクラウンも買えてしまう程の大変大きな金額です。

　クラウンというと、例えが古いかもしれませんが、
　要は利息だけで車１台分にもなるということです。

　ただ、こうして大きい金額も分割して支払ったり、
　家賃収入で支払うので、抵抗感は薄くなりますが、
　支払う金額には変わりありません。

　４６０万円は４６０万円です。

　利息を少しでも節約するためには、
　『繰り上げ返済』が欠かせません。　

　しかも、早く繰り上げ返済すればするほど、
　利息は節約できます。

　まとまった金額ができてから繰り上げ返済するよりも、
　ある程度貯まってたら繰り上げ返済してしまうほうが、
　利息節約のメリットは大きくなるのです。
　
　例えば、１０００万円を借入期間３０年、金利２.７％の条件で
　借りたＡさんとＢさんのケースで考えます。
　
　ＡさんとＢさんともに、毎年１００万円を貯めて
　合計３００万円を繰り上げ返済にあてます。

　ただし、Ａさんは１年目、２年目、３年目と毎年１００万円ずつ繰り上げ返済し、
　Ｂさんは３年目にまとめて３００万円を繰り上げ返済します。

　分割して繰り上げ返済するＡさんのケースでは、
　３０年間の利息の総支払額は２，１２９，２７３円。

　３年目に一括して繰り上げ返済するＢさんのケースでは、　
　３０年間の利息の総支払額は２，２５６，４４５円。

　Ａさんのほうが１２７，１７２円分だけ、
　利息が節約できることになります

　ただ、繰り上げ返済を行なう際には、
　繰り上げ返済手数料がかかるケースが一般的です。

　特に、借りてから数年以内の繰上げ返済に関しては、
　繰り上げ返済手数料が通常よりも高く設定されいることがあるので、
　注意が必要です。

　ちなみに、当社では繰り上げ返済手数料がかからない、
　ローンもありますので、ご興味のある方は
　ぜひご相談いただければと思います。
　
　
　また、早期の返済には、利息の節約だけでなく
　金利上昇リスクにも備えることもできます。
　金利が上がったとしても、
　ローンを完済していれば影響はありません。
　

　数年前、「レバレッジを効かせて投資をする！」などといって
　極端な借入を勧めるような投資法が盛んにもてはやされました。

　なにも『借金』をするなというわけではありません。

　上手にローンを活用することができれば、
　効率的にマンションを増やすことが可能です。

　ただ、借金を資産運用のテクニックのひとつとして、、
　安易に考えられている方が多いのではないかと疑問を持ちました。

　実は、私自身もマンションを２戸所有しており、
　２戸のマンションはローンで購入しています。

　いつも忘れたことがないのは、
　レバレッジを効かせているとはいえ、
　『他人からお金を借りていることに違いはない。』

　ということです。

　家賃で返せる、しかも持ち出しは発生しないからといって
　多額のローンを組んだり、ローンを組んだまま放置している方が
　多いように感じます。

　
　毎月開催しているセミナーや書籍のなかでも、
　繰り上げ返済の重要性を繰り返しお伝えしていることもあり、
　最近ではオーナー様から、
　
　『繰り上げ返済をしたので、もう１件紹介して欲しい！』

　とご要望をいただくことが本当に多くなりました。

　マンションはローンを返済してはじめて自分のものになります。

　私たちとしても、繰り上げ返済が終わり、
　嬉しそうにしているオーナー様の顔を拝見することは
　大変うれしいものです。
　
　マンション経営は、最終的にローンを完済して、
　家賃収入がまるまる手元に残るようにすることが目的です。
　
　ローンさえなければ、金利の上昇も、家賃の下落も、恐れることはありません。

　これからローンで物件を購入される方、
　また、すでにローンで物件を購入されてマンション経営を始められている方も、
　ぜひ繰り上げ返済を積極的に考えてみてください！

　日本財託　営業部　西浴　元章　
　
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　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１３１】

　　『３５歳定年説に不動産投資で挑む！』

　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

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　■　３.　セミナーのご案内

　【延べセミナー参加者８，６００名以上の実績！】
　　　　『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』　　　　　　　　　
　　第８９回【東京】２０１１年１０月１日（土）ＰＭ１：００〜３：２５　　　　　　　　第９０回【東京】２０１１年１０月２日（日）ＰＭ１：００〜３：２５　　　　　
　　　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　

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『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『実績のある賃貸管理会社だからわかる
　　　　　　　失敗しない物件選びの３つのポイント』
　『地震に強い物件選びのポイント』
　
　など、最新の不動産市況を読み解きながら、
　詳しくご説明いたします

　◆　《セミナー参加者限定》
　年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介
　
　また、セミナーでは《物件》のご紹介もしております。

　当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを
　ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

　こうした、表に出ない物件の情報も、
　セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

　満室経営を目指すためには、
　入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
　
　平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
　物件情報に興味がある方も、
　ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

　◆　セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

　■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　【賃貸管理セミナー】開催中！

　　第１４回　２０１１年９月２７日（火）１９：００〜２０：３０

　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/

　
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　■４．編集後記

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　先月、沖縄にお住まいのオーナー様から
　ダンボール一杯の「マンゴー」をおすそ分け頂きました。

　知り合いの農家から頂いたそうです。
　表面には虫食い？の痕跡がありましたが、
　それも農薬を使ってないことの証です。

　小粒なものやこぶし大の大きさのものなど、
　形や大きさいろいろな大きさですが、食べやすく、とても甘くて、
　社員にも好評で大変おいしく頂きました。

　オーナー様の中には、
　「いま東京に来ているのですが、今から会えますか？」と電話頂いたり、
　
　突然会社に来られて、
　「西浴さんいますか？顔だけ見たいんだけど」と
　おっしゃるオーナー様もいます。

　入居者が早く付いたことで、
　わざわざ感謝のお手紙を頂くこともあります。

　このようにお客様から感謝のお言葉をかけていただくことは
　とてもありがたく思います。

　マンション経営が順調で何ごともないと、
　当社から連絡することも少なくなりますので、
　ついついお客様と疎遠になることがあります。

　日本財託は「管理を通して、一生涯のお付き合い」が企業理念です。

　
　ご縁を大切にして、一生涯のお付き合いを築くためにも、
　お誕生日にはバースデーカードを送付したり、
　オーナー様専用ページでプレゼントの告知がされたときには、オーナー様に
　『こんなプレゼントの告知をやっていますよ』
　とお知らせをすることもあります。

　たくさんの不動産会社のなかから、
　選んでいただいた大切なご縁です。

　これからもご縁を大切に、
　お客様と末永くお付き合いさせて頂きたく思います！

　日本財託　営業部　N・M　　
　
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　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、
　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

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