★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.234 ―――――――――
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２３年９月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数４，０１９名、管理戸数９，９３４戸、入居率９８.３２％

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　１.　駅徒歩１２分の物件が満室の理由とは！？

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

　■　駅徒歩１２分の物件が満室の理由とは！？

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　「事件は会議室で起きてるんじゃない、現場で起きてるんだ！」
　
　ちょっと古いですが、
　映画「踊る大捜査線」で織田裕二が演じた
　青島刑事の有名なセリフです。

　青島刑事のいうとおりで、
　私たち不動産業に携わっている者も現場を大切にしています。

　図面や資料をいくら眺めていても伝わってこないナマの情報。
　訪れて初めて分かる気づきが現場には眠っています。
　
　そのため、私は初めてお客様にお勧めする物件は、
　足を運んで現地を確認することにしています。

　投資用物件を選ぶ際、重要なポイントとして立地があります。
　新宿や渋谷、品川などのターミナル駅からどれくらいの時間でいけるのか？

　そこから、さらに駅から近い物件へと、
　条件を絞りこんでいく方が多いようです。

　確かに、駅から近い物件のほうが、
　毎日電車で通勤・通学するサラリーマンや学生には好まれるので
　賃貸の需要は高いでしょう。

　ビッグターミナルまでの乗り合わせや最寄駅までの徒歩分数は、
　図面を見れば誰でもわかることです。

　
　しかし、現地を訪れると、
　図面にはあらわれない特別な情報に出会えることがあります。

　以前、物件を下見に行ったときの話しです。
　
　図面に書かれた最寄駅までの距離は徒歩１２分。
　通勤・通学をするには、
　少し不便な場所にあるといった印象です。

　ところが、現地のマンションは
　外から見ることができるすべてのお部屋に
　カーテンがかかっていました。
　
　お部屋にカーテンがかかっているということは、
　入居者が入っているということです。

　さらに、エントランスのメールボックスを見ましたが、
　受け口からチラシが溢れている部屋はひとつもありませんでした。

　空室の場合、メールボックスの口いっぱいにチラシや郵便物が
　詰め込まれて放置されていることもあるのですが、
　どうやら見る限り空室のお部屋はないようです。
　
　現地までは最寄駅から歩いてきましたが、
　徒歩１２分という表示　に偽りはありませんし、
　物件のすぐ近くに大学や工場があるわけでもありませんでした。

　不思議に思って、
　「現場のことは、管理人さんに聞け！」と、
　管理人さんに直撃してみました。
　

　すると、管理人さんは管理人室から出てきて、
　路上まで私を案内すると、ある場所を指さしました。

　「ここは、バス便がとても充実しているんですよ。
　　バス通勤の方が多いですね。」

　指をさした先、マンションの玄関から２０秒ほどの場所に
　バス停がありました。
　
　
　バス停にいき、運行エリアを確認すると、
　「新宿駅行き」「渋谷駅行き」のバスが出ていて、
　しかも、朝の出社時間と夜の帰宅時間は
　３〜７分間隔で運行しています。
　
　しかも、管理人さんに聞けば、
　新宿駅まで１５分程度、渋谷駅へは２０分弱でいけるそうです。

　
　また、駅近物件よりも家賃は安く設定されていますし学生にも人気で、
　バス停から２０秒程度の場所に物件があるので、
　長い距離を歩く必要がなく女性の入居者も多いようです。

　たしかに、これならば最寄駅から１０分以上あっても、
　賃貸需要があるわけです。

　もちろん、バス停が近くにあるからといって、
　ローカルな駅を結ぶ路線では効果はありません。

　今回のようにビッグターミナルまで運行していることが
　狙い目物件の条件です。
　

　バス停の場所やどこまで運行しているのか、その間隔はどうなのか。
　ここまでの情報は図面上からは読みとれませんし、
　地図をみても、こうした細かい情報までは掲載されていません。
　
　やはり現地に足を運んで、
　実際に賃貸需要を肌で感じてみることは大切です。

　バス停のほかにも、最寄駅から遠くても、
　最寄駅から商店街を抜けていく物件であれば、
　賃貸需要は手堅いかもしれません。
　
　一方で、エントランスのメールボックスが荒れていたり、　
　ゴミ置き場が乱雑な物件は管理が行き届いていない証拠です。

　こうした情報も、実際に現地に足を運ばないと分かりません。

　物件を買ってからこんなはずじゃなかったと悔やまないためも、
　ぜひ物件に足を運んでみてください。

　図面にはあらわれない、
　とっておきの情報が眠っているかも知れません。

日本財託　営業部　中嶋　勝重

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　■４．編集後記

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１０月２日、２８回目の誕生日を迎えた中嶋です。
　同じ日、一人の日本人が歴史的快挙を成し遂げました。

　その日本人は、ＷＢＡスーパーバンタム級の世界チャンピオン
　西岡利晃選手です。

　ボクシングの聖地ラスベガスで、
　日本人初の王座防衛戦を行い、
　見事に王座防衛を成し遂げたのです。

　しかし、西岡選手のこれまでのボクサー人生は、
　決して順風満帆といったわけではありませんでした。
　
　王座を獲得するまで、４度のタイトルマッチを行い
　その全ての試合で負けています。
　なかには、壮絶なＫＯ負けをすることもありました。

　それでも、夢をあきらめず挑戦し続け、
　ついに５度目のタイトルマッチで王座を獲得したのです。

　そんな、常に挑戦する姿勢や強い相手と戦う姿は
　多くの西岡ファンを生み出しています。

　これだけ活躍している西岡選手ですが、
　インタビューで出る言葉はいつも決まってファンやトレーナー、
　そして家族に対する感謝の言葉です。

　西岡選手の強さもさることながら、
　世界チャンピオンになっても変わらない
　謙虚な姿勢や真摯な姿が、
　人を引き付け離さない魅力だと思います。

　不屈の精神と謙虚な姿勢。
　
　西岡選手の試合を見ていると、試合内容に熱くなるとともに、
　彼の生き方も伝わってきて、私もピシッと背筋が伸びるようです。

　西岡選手の試合をご覧になったことがない方も
　次戦はぜひ観戦してみてください。

日本財託　営業部　N・K

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