★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.241 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２３年１１月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数４，０８７名、管理戸数１０，１１４戸、入居率９８.１０％

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◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　　【最新刊】

　　『　中古ワンルームは「東京２３区」を買いなさい！　』

　　　　　　　　　　　著　者：株式会社日本財託　重吉　勉
　　　　　　　　　　　出版社：かんき出版　定価１，５７５円（税込）

　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/book3/index.html

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　『家賃下落、空室、資産価値縮小』
　　　　　　　　　　　　不動産投資の３大リスクを徹底分析！

　本書では、『家賃下落、空室、資産価値縮小』
　不動産投資の３大リスクを徹底的に解剖しました。

　１万戸の管理物件の賃貸成約状況データから得た数値や過去の経験、
　日々起きている状況、建物老朽化と人口減少をにらんで将来の仮説を立て
　リスクとコストに真正面から向き合い、
　数値化してマンション経営のシミュレーションを試みました。

　リスクを『数値化』してイメージすれば、
　リスクはリスクでなくなるのです。

　不動産投資は、短期的に考えて、
　うまい話・儲かる話ではありません。
　
　長期的に安定的に家賃収入を見ることが目的です。

　目先の短期的な収入に踊らされることなく、
　長期的な視点に立つことがなにより大切です。
　
　１０年後、２０年後、３０年後までマンションを所有した場合、
　利回りはどうなっているのか、
　リスクとコストを数値化することで明らかになった
　不動産投資の真実の姿を本書であなたにお伝えします。

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◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１.　低コストのリノベーションで空室解消・収益力改善！

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

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　■　低コストのリノベーションで空室解消・収益力改善！

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　日本は人口減少時代に突入し、
　賃貸市場は『貸し手市場』から『借り手市場』に移行しています。

　これからは、いかに他の物件と差別化できるかが、
　空室を埋めるための重要な要素です。

　手っ取り早く他の物件と差別化できるのが、
　募集条件の変更です。

　礼金を下げ、敷金を下げて入居者を集める。
　地方ではこうした傾向がみられます。

　しかし、これではいくら入居者が決まったとしても、
　オーナーの負担は大きいものになってしまいます。
　
　差別化する方法は、
　なにも募集条件を下げるだけではありません。

　そのひとつが「リノベーション」です。

　リノベーションといっても、空室を解消するためには、
　なにも何百万円もかけて、部屋全体をリノベーションする必要はありません。

　リノベーションする物件は、あくまでも投資用のマンションであり、
　所有しているマンション自体に自分自身は住みません。

　度を過ぎたリノベーションをしても、採算がとれなかったり、
　入居者のニーズやお部屋の特徴に見合ったものでないと
　思うような効果を生まないこともあります。

　先日、あるお客様から空室の相談を受けました。

　室内をみると、ワンルームの部屋には
　大きすぎるシャンデリアがあり、
　しかもシャンデリア自体が大きいせいで、
　目線とほぼ同じ高さになっていました。

　このお部屋は幹線道路沿いの１階にあり、
　しかも半地下と呼ばれる道路よりも一段下になっているお部屋です。

　洗濯物が乾きやすいように浴室乾燥機も新たに設置ました。

　防犯面から考えれば、
　こうしたお部屋は女性からは敬遠されるので、
　入居される方は男性が一般的です。

　また、費用を早期回収するために、
　周辺の相場家賃と比べて１０，０００円以上高く
　設定されていました。

　
　繁忙期も終わりに差し掛かっていたので、
　お客様にはこの繁忙期を逃してしまうと、
　いつ次の入居者が決まるかわからないとご説明し、
　募集家賃を下げることを提案しました。

　そして、シャンデリアはいったん撤去して、
　募集家賃を下げて募集した結果、
　３０代のサラリーマンの方の入居が無事に決まりました。

　
　オーナー様にとっては、わざわざお金をかけてリノベーションしたので、
　簡単には家賃を下げられないという気持ちも理解できるのですが、
　今回は残念ながら部屋の特徴にあわせたリノベーションができたとは
　いえませんでした。

　１階の部屋にもかかわらず、女性を意識したシャンデリア、
　また浴室乾燥機をつけるのも確かに入居者にとって魅力はあるのですが、
　住む部屋を決める際の決定的な要因にはならないでしょう。

　部屋の特徴にあわせてリノベーションを行うこと、
　そして入居者が魅力を感じるポイントに絞って行うことです。
　もちろん、費用対効果を考えて工事を行うことが前提です。

　
　当社でも、世界の５都市（ニューヨーク、パリ、ミラノ、カリフォルニア、
　バリ）をテーマにしたリノベーション物件を手がけています。
　
　いずれもリノベーション費用は３９万８千円（税別）にして、
　低コストで最大限の効果を生むようなリノベーションを心がけています。

　ひとつ事例をご紹介します。

　北区王子駅から徒歩８分、築１８年のバブル期物件で、
　お部屋の広さは２０平米の幹線道路沿いの物件です。

　リノベーション前の部屋は床はカーペット、バスは３点式ユニットという
　バブル期物件の典型的な仕様でした。

　これをパリスタイルのお部屋にリノベーションを施しました。
　リノベーション前の相場家賃は６３，０００円〜６６，０００円でしたが、
　相場家賃より５，０００円高い７１，０００円で募集したところ、
　募集から１１日目で次の入居者の申し込みが決まりました。

　当社が管理するバブル期物件の平均客付け期間が３８．０日ですから、
　ほぼ１ヶ月の２７日間の短縮です。
　（日本財託ワンルームマンション賃貸実績レポートより）

　今回のリノベーション費用はフローリングの張替え工事を含めて３９万８千円です。
　賃料は５，０００円アップすることができましたので、
　年間では６０，０００円の収入増です。

　しかし、リノベーションをしたことで従来よりも約１ヶ月早く入居者が決まっており、　この間の家賃収入７１，０００円はリノベーションをしていなかったら
　得られなかった収入です。

　現在までに、リノベーション物件は１００室以上手がけていますが
　これまでの結果を検証すると、平均客付け期間は２３.１日で
　リノベーションを行なっていないバブル期物件に比べて１４.９日の短縮、
　そして家賃は相場の上限から３，１１５円アップして成約しています。
　（２０１１年１月〜１１月まで成約データより）

　仮に２００万円、３００万円かけてフルリノベーションしたとしても、
　相場家賃の２倍、３倍の家賃が得られるわけではありません。

　低コストでポイントを絞ったリノベーションにより、
　空室期間は短縮できますし、収益力も十分改善することができるのです。

　そちらのほうが、費用対効果も優れた投資になると思います。
　
　築２０年以上が経過したバブル期物件をお持ちで空室にお悩みの方は、
　ぜひ低コストのリノベーションを選択肢に入れてはいかがでしょうか。
　

　日本財託管理サービス　管理部　槙島　隆行

　≪日本財託のリノベーションの詳しい内容はこちら≫
　
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/renovation/index.html

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　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【家族の生活を守る　Ｎｏ.23】

　　絶対失敗できない決意で選んだマンション投資

　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report02/index.html

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　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
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　『一棟アパート経営との違い』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』
　『地震に強い物件選び３つのポイント』

　など、
　最新の不動産市況を読み解きながら、
　『なぜ、いまが買いどきなのか』
　客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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　当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを
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　こうした、表に出ない物件の情報も、
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　満室経営を目指すためには、
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　平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
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　『中古ワンルームは「東京２３区」を買いなさい！』、
　『東京の中古ワンルームを３戸持ちなさい！』の著者である
　日本財託グループ代表の重吉が、
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　　第１７回　２０１１年１２月１４日（水）１９：００〜２０：３０

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　■４．編集後記

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　先日、大自然に囲まれた奥多摩で、
　日本財託グループの有志１１名と
　バーベキューと釣りを楽しんできました。
　

　魚が釣れて喜ぶ姿や、お肉を美味しそうに食べる姿を見ていると、
　毎日、顔をあわせている仲間もどこか違ったように新鮮に感じられます。

　特に、職場でお世話になっている先輩社員は、
　同僚が連れてきた３歳になるお子さんを肩車したり、
　一緒に釣りをしたり、まるでもう一人の父親でした。

　
　半日程度のわずかな時間でしたが、
　同じ体験を共有することで、
　社員同士の距離がグッと近づいた気がします。
　
　
　職場は、一日でもっとも多くの時間を過ごす場所です。
　
　人間関係が良好であれば、、
　仕事で悩んだときも気軽に相談できますし、
　困ったときに助け合うこともできます。
　さらに、ヤル気につながります。

　これから不動産業界は繁忙期を迎えます。
　繁忙期前に社員同士の結束を深めることができたことは
　大きなプラスとなりました。

　繁忙期はいままで以上の
　チームワークで乗り切っていくつもりです！

　日本財託管理サービス　経理部　T・S

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　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、
　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

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