★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.242 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２３年１１月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数４，０８７名、管理戸数１０，１１４戸、入居率９８.１０％

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　　　　　　　　　　　著　者：株式会社日本財託　重吉　勉
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　１０年後、２０年後、３０年後までマンションを所有した場合、
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　１.　はじめる前に知っておきたい『部屋の広さと費用の関係』

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

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　■　はじめる前に知っておきたい『部屋の広さと費用の関係』

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　こんにちは！
　入社９年目、営業部の千代田です。

　今回のコラムは、
　お部屋の広さと費用の関係についてご紹介します。

　日本財託に９年前に入社し、３年間入居者募集業務に携わり、
　６年前に営業部に異動しました。
　以来、多くのお客様に東京・中古・ワンルームを
　おすすめする機会を頂きました。
　
　お客様が物件を選ぶ際の判断基準として、
　価格、利回り、最寄駅、駅からの距離、沿線といった条件があげられます。

　また、『広さ』を購入の条件にされている方もいらっしゃいます。

　一般的なワンルームマンションの部屋の広さは、
　１６平米から２５平米程度です。
　ワンルームで広めの部屋というと、２５平米前後の部屋になります。
　

　たしかに、入居者にとっては、
　広い部屋のほうが快適に暮らすことができるでしょう。
　
　ただし、投資用マンションの場合、
　必ずしも『大は小をかねる』とはいきません。

　お部屋の広さに応じて計算される費用があるからです。

　たとえば、エアコンの交換費用です。
　
　私自身も杉並区の永福町と豊島区の南長崎に
　投資用の中古ワンルームを所有しています。　

　そのうち、南長崎の物件は平成４年築のバブル期物件で
　２４平米のお部屋でしたが、購入してから１年後に
　エアコンが壊れて交換することになりました。

　お客様にご説明している通り、
　エアコンの交換工事費は７０，０００円〜８５，０００円です。

　しかし、いざ交換をして、
　見積もりをみると金額は約１１万円！

　通常の交換費用よりも２万円以上も高くなっていました。
　

　なぜ、それだけ余計に費用がかかるのか担当部署に聞くと、
　『エアコンも部屋の広さに見合った、容量の大きいものにする必要がある』
　という回答でした。

　部屋の広さに適したサイズのエアコンを設置しないと、
　負荷がかかって故障の原因になりやすいそうです。

　以前のエアコンの写真をみると、
　分譲にから使われているような古さはありませんでしたが、
　新たに設置したエアコンに比べると
　サイズはひとまわり小さくなっていました。
　
　おそらく、以前にエアコンを交換した際に
　部屋の広さに比べてサイズの小さなエアコンが設置されてたのでしょう。
　そのせいで、エアコンの交換時期が早まったのです。　

　また、管理費と修繕積立金の金額も
　部屋の広さによって決まります。

　私が所有している物件は角部屋で
　同じフロアの部屋に比べて６平米ほど
　広い作りになっています。
　
　同じフロアの１８平米の部屋の管理費と修繕積立金の
　合計額は約１８，０００円。
　
　私が所有している２４平米の部屋は２１，３６０円で、
　３，０００円以上高くなっています。
　
　しかし、同じフロアの他の部屋の募集家賃をみると、
　家賃の差は２，０００円から３，０００円しかありません。

　家賃の増額分は、管理費と修繕積立金の増額分に
　ほとんど吸収されてしまいます。
　
　さらに、固定資産税の金額もお部屋の広さに連動するので、
　広い部屋ほど、固定資産税の金額も大きくなります。

　住む側の目線で考えれば、お部屋は広いほうが良いと思いますが、
　オーナーからみた場合には、必ずしも良いことばかりではないと
　身をもって勉強になりました。
　

　ただし、ワンルームマンションであれば広いといっても　
　せいぜい２５平米程度のものですから、設備や管理費修繕積立金、
　固定資産税の費用の割り増し分は、それほど深刻に考える必要は
　ないと思います。

　一方で、ファミリーマンションまで部屋の広さが大きくなってしまうと、
　エアコンは元々ついていませんし、交換費用も台数分だけ必要になります。
　
　管理費修繕積立金、固定資産税の負担も大きく、
　入居者が退去した後の内装費用も３０万円から５０万円は必要になります。
　さらに、入居者が退去してしまうと、次の入居者が決まるまでの期間は
　ワンルームに比べてファミリータイプのマンションのほうが長くなります。　

　ファミリーマンションが投資に不向きなのは、
　こうした理由からです。
　
　広めの物件を購入した後に、

　「こんなに費用がかかるのっ！？」

　というようなことにならないようためにも、
　事前に費用について理解して、資金計画にも十分反映させて
　しっかりと備えておくことが大切です。
　
　
　日本財託　第一営業部　　千代田　晃一

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　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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　■４．編集後記

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　今年の４月、新卒として入社した阿久津です。
　入社してから、見ること聞くことすべてが新鮮で
　刺激的な毎日を送っています。

　入初当初は、お客さまからせっかくのご質問を頂いても、
　知識不足のため「確認してからお応えいたします」と回答することも多く、
　先輩社員の力を借りてばかりでした。

　少し古いかもしれませんが「まずは真似から入ろう」と、
　上司や先輩のお客さまとの接し方を観察し、
　大学ノートに記録していきました。
　
　そうして得られた知識で
　ノートはすぐに真っ黒になりました。

　それから、何人ものお客さまにお会いしましたが
　お客さまに満足して頂く提案をすることはできませんでした。

　そんな時、たまたまテレビのニュースで
　大学生の就職活動の様子を目にしました。

　１年前、リクルートスーツに身を包んで、
　就職活動に明け暮れた光景が蘇ります。

　当時、私にはアナウンサーになりたいという夢がありました。
　
　当社の面接でも素直にそのことをお伝えしたのですが、
　いやな顔をせずに話しを聞いてくれました。
　そればかりか、私の個性を気にっていただき、
　「あなたの夢に挑戦してからでも良いので考えてください。」と
　採用のご返答をいただいたのです。
　
　相手の個性を理解し尊重する姿勢にとても感動し、
　入社を決めたことを思い出しました。

　お客さまはお一人おひとり、家族構成や仕事内容、
　さらに現在の資産状況やリスクの許容範囲もそれぞれです。

　これまで、そうしたお客さまに対し、どの様に回答すれば良いのか、
　上辺の行動ばかり気にしていたように思います。

　その日以来、お客さまのご要望をしっかりとお聞きしたうえで、
　お一人ひとりにあった投資プランをご紹介するように心がけてきました。

　１０月には、お客様にご提案を気に入っていただき
　初めての契約を行なうことができました。
　
　お客さまのお役に立つにはどうすれば良いのか
　本気になって考えた行動は、確実に相手に伝わるのだと
　お客さまから教えていただきました。
　
　これからも、お一人おひとりのお客さまの立場になって考え、
　多くの方から信頼をいただけるように
　ひたむきに取り組んでいきたいと思います。

　日本財託　第二営業部　A・Y

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　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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