家賃滞納の対応策は『北風と太陽』にあり！？
2011/12/22
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.242 ―――――――――
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■ 東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ
この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。
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オーナー様数４，０８７名、管理戸数１０，１１４戸、入居率９８.１０％
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リスクを『数値化』してイメージすれば、
リスクはリスクでなくなるのです。
不動産投資は、短期的に考えて、
うまい話・儲かる話ではありません。
長期的に安定的に家賃収入を得ることが目的です。
目先の短期的な収入に踊らされることなく、
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１. 家賃滞納の対応策は『北風と太陽』にあり！？
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
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４． 編集後記
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■ 家賃滞納の対応策は『北風と太陽』にあり！？
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マンション経営のリスクのひとつに、
「家賃滞納」があります。
ローンで物件を購入していた場合、滞納で家賃が入ってこなくなれば、
毎月の返済は自分で支払わなければいけません。
オーナーにとっては、まさに死活問題です。
滞納した家賃の支払を促して、
１日でもはやく家賃を回収する必要があります。
しかし、滞納者への督促方法に対して
これまで明確な規制はありませんでした。
各社がモラルに基づき行動をしていました。
例えば、当社であれば貸金業法を参考にして、
正当な理由がないのに滞納者の勤務先に連絡すること、
午後９時から午前８時までの時間帯に電話をかけたり、
ご自宅を訪問することなどを禁止しています。
しかし、一部の管理会社や保証会社は、
深夜や早朝にも関わらずお構いなしに督促を行ったり、
さらに、鍵を勝手に交換して入室できなくさせるというような、
行き過ぎた督促を行なうこともありました。
そこで、家賃の督促に一定のルールを設けようと検討されていたのが
「賃貸住宅居住安定法案」です。
これによれば、
早朝・深夜の督促や鍵の交換による追い出し、
また、衣類や家具などの私物の持ち出しといった行為は
当然に規制の対象となります。
さらに、督促の際の言動によって
相手が『不安や困惑』を感じれば、これも規制の対象となります。
これらの規則に違反した場合、２年以下の懲役
または３００万円以下の罰金を科せられることになり、
行き過ぎた取立て行為を刑罰をもって禁止するといったものでした。
しかし、問題なのは、
『不安や困惑』を感じる言動はどういったものをいうのか、
定義が非常にあいまいだったことです。
入金が遅れていることをご連絡するだけでも
『不安や困惑』を感じたといって処分の対象にもなりかねません。
もし、法案が通過すればオーナーは大変不安定な立場に
置かれてしまうものでした。
しかし、１２月９日の衆議院で
「賃貸住宅居住安定法案」は廃案となりました。
ひとまず、あいまいな基準によって
処罰の対象となることは避けられました。
ただし、法案は廃案にはなりましたが、
行き過ぎた督促には、やはり歯止めが必要です。
マンション経営で安定して収入が得られるのは、
入居者がお部屋で暮らし、家賃を支払ってくれるおかげです。
入居者がいなければ、管理費や修繕積立金、固定資産税ばかりが
かかるマンションは単なる金食い虫となってしまいます。
入居者あってのマンション経営です。
もちろん、滞納の責任が入居者にあることはいうまでもありませんが、
滞納したからといって、行き過ぎた督促を行なうことは考えものです。
家賃を滞納されている方の多くは、
悪意をもって滞納しているわけではありません。
「うっかり支払日を忘れてしまった」
「別の支払いでお金が引き落とされて、家賃の引き落としができなかった」
といった理由が大半で、入金が遅れていることをお伝えすれば、
すんなりとお支払いいただける方がほとんどです。
つまり、入金の遅れが分かったら、すぐに入居者に連絡することで、
長期滞納を未然に防ぐことができるのです。
当社では、当月の入金が確認できない入居者が分かったら、
３名の専任チームと２０名以上の社員がいっせいにご連絡して、
提携弁護士事務所と連携をとりながら
滞納家賃の回収にあたっています
実際、当社では約１０，０００戸を管理している物件のうち、
２ヶ月以上家賃を滞納している入居者は１１月は１名、１２月も１名でした。
入居者に滞納していることをお伝えすることが遅くなれば、
滞納額は毎月どんどんと膨らみ
気付けば支払うにも、支払えない額にまで膨らんでいきかねません。
そうなれば、オーナーも入居者も困難な状況になってしまいます。
また、最近では家賃のお支払が遅れがちの方には、
こちらから事前にご連絡することも始めました。
イソップ童話『北風と太陽』のように、
強引な督促を行なったとしても、入居者はかたくなることもあります。
それよりも、素早い対応と日頃から信頼関係の構築しているほうが、
一番の滞納対策になると思います。
素早い対応と信頼関係。
この２つがしっかりと行なうことができれば、
無理な督促は必要ありません。
日本財託管理サービス 債権管理部 田中 芳之
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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫
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■４．編集後記
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先日、鬼平犯科帳が大好きな女性スタッフから
面白い話を聞きました。
お客さまに物件のご案内中、
墨田区の本所吾妻橋付近を訪れたときに、
「このあたりは、江戸時代に鬼平が住んでいた場所なんですよ。」
といって、お客さまにちょっとした雑学を披露したそうです。
すると、お客さまも奇遇なことに鬼平の大ファンで
すぐに意気投合したというのです。
東京には江戸時代から約５００年に渡って
日本の中心として発展してきた歴史があります。
そのため、歴史を感じられる名所が場所があちこちにあり、
歴史の繋がりを感じることができます。
iPhoneをお持ちの方ならば、
現在の地図と江戸時代や明治時代の地図を比べることができる
「今昔散歩」というアプリケーションが
無料で利用できますのでオススメです。
ひょっとすると、あなたのご自宅も
歴史上にいわれのある有名な出来事の跡地なのかもしれません。
そうした目線で物件を探したり、街を歩くのも楽しいものです。
次回のメールマガジンの配信は２０１２年１月５日（木）になります。
今年一年、本メールマガジンをお読みいただきまして、
誠にありがとうございました。
どうか良いお年をお迎えください。
日本財託 マーケティング部 K・K
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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