★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.246 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２３年１２月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数４，１２２名、管理戸数１０，２３１戸、入居率９７.８３％

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　１.　４０年ぶりに山手線の新駅誕生！東京が経済成長のエンジンになる！

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

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　■　４０年ぶりに山手線の新駅誕生！東京が経済成長のエンジンになる！

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　山手線の品川駅、田町駅間の新駅構想が
いよいよ動き出しそうです。

　品川・田町間の距離は２.２キロメートルあり
　山手線のなかでは最長です。
　
　新駅誕生となれば、１９７１年に完成した
　西日暮里駅に次いで３０駅目になります。
　

　車両基地である田町車両センターの跡地の約１５ヘクタール、
　東京ドーム約３個分の広さの土地に
　高層の商業施設やオフィス街が建設され、
　新駅もその中に予定されています。

　２０１４年度にも、新駅設置に向けた工事が動き出す予定です。
　

　そもそも、新駅の構想は１０年ほど前から存在していました。

　今年になってから、話しが加速してきたのは、
　昨年末に同地区が『国際戦略総合特区』に
　政府から指定されたことが原因です。

　国際戦略総合特区とは、

　要するに、資源の集中と規制の緩和によって、
　日本の経済成長のエンジンとして指定エリアを
　発展させていこうというものです。

　東京都が申請した特別区の名称は、
　『アジアヘッドクォーター特区』。

　新駅の設置が予定されている品川・田町エリアのほか、
　新宿駅周辺、渋谷駅周辺、羽田空港跡地、
　さらに、東京都心・臨海地域（千代田区、中央区、港区の一部）が
　特区に指定されています。

　このアジアヘッドクォーター特区では、
　５年間で５００社以上の外国企業の誘致を目標にしています。

　外国企業の誘致のために、
　特区内の外国企業の法人税の軽減（復興増税終了後は２０％台）、
　入国審査の緩和、母国語で学べる学校の整備など、
　税金面での優遇や各種規制緩和が行なわれる予定です。

　これによって、
　経済効果は約１４兆６，０００億円、
　さらに、約９３万人の雇用が生まれるといわれています。
　
　
　これからますます東京に注目が集まりそうです。
　
　
　さて、不動産投資では、立地がなにより重要な要素です。
　
　いくら、高利回りだから、価格が安いからといって、
　賃貸需要がない場所に投資するといことは、
　将来の空室リスクという爆弾を背負うことになります。
　
　いまはまだ、借り手がいて良いかもしれません。
　しかし、将来もいまと同じだけの賃貸需要があると
　いいきれるでしょうか。
　
　私たちは、書籍やセミナー、ホームページでも、
　投資をするなら『東京』が最適だと繰り返しお伝えしてきました。
　

　これは現在、東京が日本で最も賃貸需要が高いエリアである
　ということもありますが、
　『将来』においても、東京はさらに発展し続けていく可能性が
　秘められているからです。
　
　東京以外にこれだけ将来性がある都市が、
　日本であるでしょうか。
　
　特区の該当エリア外でも、東京スカイツリーのように
　大規模な再開発も行なわれています。
　
　こちらの経済効果も約１３００億円にも上るといわれています。
　

　これまでは東京の中でも、特に城西・城南エリアに注目が集まってきました。

　しかし、スカイツリーの誕生や特区にも指定されている
　東京駅周辺や豊洲・有明といった臨海部がさらに発展してくれば、
　通勤に便利な江東区・墨田区といった下町エリアの
　賃貸需要の底上げにもつながります。　

　東京のなかでも、さらにエリアをピンポイントに絞って投資をする。

　幅広いエリアで底堅い賃貸需要がある東京であれば、
　そのなかで分散投資をすることで、
　空室リスクをさらに抑えることが可能です。

　マンション経営はいったん投資をしてしまえば、
　空室が埋まりづらいからといって、
　別のエリアの不動産に再投資することは簡単ではありません。

　そうであれば、なにもリスクの高いエリアに
　投資するのではなく、将来の発展が期待される
　東京で分散投資をすることが、最もリスクが少なく、
　安定して収益をあげることのできる近道だと思います。
　

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

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　■４．編集後記

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　寒い日が続き、毎朝起きるのもツラくなってきていますが、
　朝一番のホットコーヒーが美味しく感じるなど
　良いこともあります。

　この時期にコーヒーを飲んでいると、
　私が社会人になって間もない頃の
上司とのエピソードを思い出します。
　
　当時は広告制作会社に勤めていました。
　仕事の基本を学ぶため、
　上司と行動を供にさせていただく毎日でした。

　季節は、ちょうどこんな寒い時期のことです。
　上司と二人で外出したところ、
　あるお客さまと偶然にばったりお会いし、立ち話になりました。

　上司とお客さまはとても親しげに話しています。

　私ははじめてお会いする方だったので会話に入れず、
　気を利かせて、近くの自販機でホットコーヒーを
　買いにいくことにしました。

　お客さまと上司の分、２つのホットコーヒーを買って、それぞれ手渡すと、
　お客さまは「ありがとう」と言って笑顔で受け取ってくださいました

　それとはうらはらに、
　上司は私の手の中にあるコーヒーに
　チラッと目を落として、何もいわずに受け取りました。
　
　お話の最中に、上司の缶コーヒーのフタが
　開けられることはありませんでした。

　その後、
　「返すよ、俺は毎朝コーヒーを飲んでいるけど、
　　ブラックしか飲んでいなかっただろ。」と言って
　缶コーヒーを付き返されました。

　気を利かせたつもりだったので、
　少し悲しい気持ちになりました。

　その後、会社に戻って自分の机に付くと
　「さっきは、ありがとう」というメモと一緒に
　当時、私がよく飲んでいコーラが置いてありました。
　
　今にして思えば、毎日職場で顔を合わせている
　身近な人の好き嫌いも分からないようでは、
　お客さまが言葉にしない本当に望んでいることを
　察知して最適な提案などできるはずがありません。
　
　そんなメッセージを上司はくれたのかもしれません。

　自己満足の一方通行の提案ではなく、
　声にならない声を感じて、一人ひとりに最適な提案をすること。
　
　缶コーヒーの一件から学んだ気がします。

　日本財託　マーケティング部　K・K　

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