★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.251 ―――――――――
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２４年２月末現在の管理実績　――――――◆

　オーナー様数４，１７９名、管理戸数１０，４４３戸、入居率９８.８９％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１.　データで読み解く『１階のお部屋』の魅力！

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

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　■　データで読み解く『１階のお部屋』の魅力！

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　こんにちは、営業部の下川です。

日頃、お客さまとご面談しておりますが、
　不思議と集中してご質問をいただくポイントがあります。

　ローンの組み方、マンション投資のリスク、ねらい目の物件、
　地震に対する備え、マンションの増やし方などなど・・

　そんな数あるご質問のなかから、
　最近、頂いた質問をご紹介します。
　
　『１階の物件は投資物件としてふさわしいのか？』

　というご質問です。

つい先日、こんなことがありました。

　ご紹介した物件は、立地や築年数、
そして、価格帯もご要望に見合った物件で、
お客さまもとても乗り気でした。

「これ、いいね！これに決めようかな？」とお客さま。

人気の品川区にあり、平成１８年に分譲された築浅物件で
　私も自信をもってオススメしました。

しかし、それまで前のめりで図面を見ていたお客さまの
　表情がみるみる曇っていきました。

「あっ、この物件１階だ。入居者がつかないから１階じゃダメだ」
とおっしゃたのです。

　「１階だから空き巣に入られやすい。セキュリティーが不安」
　「せっかくのマンションなんだから、ベランダからの眺望が大切」
　「女性だったら洗濯物も干しづらいんじゃないの」と、

　１階のお部屋はいかに入居者から選ばれないか、
　その理由を次から次へと挙げられました。

　たしかに、マンションは１階よりも、
　上層階が好まれる傾向があります。
　また、人気のあるぶん１階の部屋よりも、
　上層階のほうが家賃も高く取ることができます。

　しかし、階数が低くなればなるほど
　価格も同じように低額になります。
　
　価格が低ければ、当然利回りも高くなりますので
　投資対象としては有効です。

　『いくら価格が安くて、利回りが良いといっても、
　　１階だから家賃も低くなるんじゃないの？』
　
　これもよく頂く質問です。

　当社が昨年１年間に契約したワンルーム１，９９８戸のデータから、
　１階と２階の平均家賃を比較してみると、
　
　１階の部屋は６２，７８１円に対し、
　２階の部屋は６８，３２４円と
　約５，５００円の違いがあることが分かりました。

　この５，５００円の違いを
　入居者目線で考えてみるとどうでしょうか。

　単身者がお部屋探しを行う時に重視する条件は、
　何といっても「家賃」がダントツの１位で
　全体の８７．１％の方が回答されています。

　そして、つぎに重視されているポイントが
　「交通アクセス」で３９．５％となっています。
　（不動産総合情報サイト『at home web』調べ）

　つまり、単身者がお部屋を探すときには、
　まず家賃から絞り込んでいるという事が分かります。
　
　単身者の多くは、学生さんや若い社会人が多いため、
　あまり生活費に負担を掛けることができません。

　このような方々にとって、月々５，５００円という違いは、
　１週間分のランチ代や１回分のデート代に相当する出費になります。
　年間では６６，０００円もの違いが出てくるのです。
　
　お部屋の階数は違っても、
　マンションの立地や室内設備のグレードに違いはありません。

　そうを考えると「家賃」と「交通アクセス」を重視して
　上階よりも１階を選ばれる入居者もいることが
　お分かりいただけると思います。

　加えて、こうした入居者は
　１日のほとんどを学校や職場といった
　外出先で過ごしていることが多いため、
　ベランダからの眺望は、お部屋選びの参考になっても、
　決定的な要因にはなりません。

　実際、昨年の１階のお部屋の平均客付け日数を調べてみると３９．７日、　
　それに比べて、２階のお部屋は３６．２日でした。

　１階と２階のお部屋では、わずか３.５日しか違いはないのです。

　また、投資家の視点から見ても、
　毎月５，５００円、年間６６，０００円の家賃のマイナス分も、
　価格自体が上層階と比べて１００万円〜１５０万円程度は安くなるので、
　上階と比べて利回りが見劣りすることはありません。
　
　また、価格が手頃な分、
　借入金も少なくて済むので、完済までのスピードも早まります。
　
　ただし、１階だからといって
　どんな物件でも良いという訳ではありません。

　例えば、
　『そもそも交通アクセスが悪い物件』
　『日当たりが極端に悪く、湿気がひどい半地下の物件』
　などは、１階の物件のなかでも入居者募集に苦戦することが
　予想されるので、避けた方が良いでしょう。

　このように、１階だからといって、
　『投資対象にふさわしくない』と断定してしまうと、
　機会損失にもつながりかねません。

　投資物件を選ぶ際には、思い込みを捨てて、
　選ぶというよりも、『物件の魅力を探す』という
　スタンスで望むと意外な掘り出し物に出会えるかもしれません。
　
　こうした物件の選び方については、セミナーや無料相談会でも
　ご紹介していますので、ぜひお気軽にご相談ください。

　日本財託　営業部　下川　智史

　
　【無料相談会のお申し込みはこちら】

　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/?waad=xVjUemCS

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　■４．編集後記

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　最近、新しい趣味ができました。
　ゴルフです。

　私はスポーツが好きで、
　社内のサッカークラブにも所属して毎月活動しています。
　
　また、昔から運動が得意だったので、
　スポーツなら何でも人よりできる自信を密かに持っていました。

　しかし、今回のゴルフ・・・
　これは大苦戦です。

　一体、何ダースのボールを無くしたでしょうか。
　
　思い通りにボールに当てることさえできず、
　たまに当たったと思うと、イメージとまったく違う方角へと
　ボールが消えていきますす。

　それでも、一度熱中してしまうと、病み付きになるタイプなので
　「一体どうしたら上手になれるか」
　雑誌を読んだりして勉強しました。

　まず、頭でイメージし、実戦で実行してみる。
　それで、うまくいかなければ、
　何がいけないのか考えて改善する。

　これを永遠と繰り返し行うことで、
　１６０くらいもあったスコアが、
　徐々にですが１１０くらいと良くなってきました。

　よくビジネスの現場で
　長期的・戦略的に成果を上げるために
　ＰＤＣＡサイクルという言葉が用いられます。

　ＰＬＡＮ・・・計画する
　ＤＯ・・・実行する
　Ｃｈｅａｋ・・・評価する
　Ａｃｔｉｏｎ・・・改善する

　今回、ゴルフを通じて、
　新たためて、このＰＤＣＡサイクルの大切さに気付きました。

　やはり成果が出ることには、必ず理由があるものです。
　ＰＤＣＡサイクルを意識して、仕事もゴルフも　
　レベルアップを目指していきたいと思います。

　日本財託　営業部　S・S

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