マンション販売会社が語りたがらない未来
2009/07/09
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.130 ――――――――――
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６． 編集後記
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■ １．マンション販売会社が語りたがらない未来
あなたの物件の３０年後・・・
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『結局のところマンション投資ってどうなのよ！』
せっかくひさしぶりに会ったというのに、
酔ったいきおいで質問したのは学生時代の友人でした。
『マンション投資ってどうなの？』といわれても、
質問があいまい過ぎて困ってしまいます。
酔っ払った友人の話をよく聞くと、つまりはこういう主張でした。
『マンション投資の最大の問題は時間の経過だ。
古くなったマンションは家賃が下がる、入居者が入らない、修繕費用がかさむ。
結局、損をしてしまうんじゃないの』
『意外に詳しいなぁ』と思っていたら
どうやら会社に不動産販売会社からの売り込みの連絡が来ているようで、
自分でも不動産投資本を読んでみたそうです。
確かに、
『老朽化にともなう家賃下落、空室リスク、修繕費用の負担増』
に関するご質問はお客様からも寄せられます。
つまりは、
『マンション投資の収益性を短期的な視点で見るのではなく、
長期的視点で見たとき、マンションが存続している期間を
通じた収益性はどうなのか？』
というところに尽きると思います。
家賃の下落、空室リスク、修繕費の負担・・・
こうして老朽化による問題点を列挙してみると、
ご質問のように、マンションは金食い虫で
投資しても意味がないのではと不安に思われるかもしれません。
しかし、
そんなことはありません。
築年数の経過に伴う、修繕コスト、家賃の下落、空室リスクを考慮しても
マンション投資は行う価値のある確かな投資です。
それでは、
将来の家賃下落、そして修繕コストを考慮して、
収支シミュレーションを行なってみます。
手取り家賃収入は月額５万円、価格１０００万円の物件を
全額ローン（利息３％、期間３０年）で購入したと仮定します。
ローンの返済は月額４２，１６０円です。
通常、ローンを組むには５％程度の頭金が必要になるのですが、
ここでは計算を簡略化するために全額ローンとして考えます。
東京都内の物件は、賃貸需要も旺盛で、
さらに、これから外国人の数も増えていくことが予想されますので、
賃料の下落や空室リスクは考えにくいのですが、
あえて家賃は据え置きではなく、
下落すると仮定してシミュレーションを行います。
家賃は３年ごとに３％下落し、
また３年で入居者が入れ替わると仮定して、
リフォーム費用を３年ごとに３万円と見積もります。
修繕コストは、
１０年ごとにエアコン・給湯器などの交換費用として１５万円計上します。
また、計算の簡略化のため、税金については考慮しないものとします。
初年度は家賃の下落も修繕費用の負担もないので、
手取り家賃収入６０万円（月額５万円×１２ヶ月）がまるまる手元に残ります。
ここから５０５，９２０円（月額４２，１６０×１２ヶ月）のローン返済を
行うと、初年度は９４，０８０円のプラス収支となります。
そして、４年目からは
３％家賃が下落するので月額手取り家賃は４８，５００円になり、
年間手取り家賃収入は５８２，０００円になります。
ローンの返済を行うと４年目の収支は７６，０８０円のプラスです。
こうしてローンの借入れ期間の３０年で計算してみると、
１９年目からは家賃収入額がローン返済額を下回り、
これ以降、毎年の収支は赤字となります。
３０年間の累計収支額は−１７３，０４８円です。
『なんだ、結局マイナスだったら、
はじめから投資する意味はないじゃないか!!』
ちょっと待ってください。
今回のケースでは全額ローンで物件を購入すると仮定しているので、
あなたが出費したお金は３０年間で約１７万円。
つまり、１７万円で３０年後には
ローンのないマンションが手に入るということになります。
当初、物件を購入するだけの現金がない場合でも、
上手にローンを活用することができれば、
『資産』を形成することができるのです。
ローンを完済した後は、家賃収入が毎月まるまる手元に入り、
それはすべてあなたの利益になります。
このように、マイナス収支だからといって
まったく投資する意味がないわけではありません。
しかし、そうはいっても、
このシミュレーションは固定金利で計算しているので、
万が一金利が上がったら、収支は厳しくなる一方です。
では、
今度は現金で物件を購入したケースを見てみましょう。
先ほどと同じ条件の、
家賃は３年ごとに３％下落し、
また３年で入居者が入れ替わると仮定して、
リフォーム費用を３年ごとに３万円と見積もります。
修繕コストは、
１０年ごとにエアコン・給湯器などの交換費用として１５万円計上します。
ローン返済がないぶん、現金購入した場合の、
家賃収入からリフォーム・設備交換費用を差し引いた３０年間の
累計収支額は約１５００万円にもなります。
そして、３０年間の家賃収入の累計額は約１５７５万円ですので、
１年間の平均家賃収入を計算すると５２５，１５２円になります。
ここからリフォーム費用・修繕コストを差し引くと、
１年間の平均手取り収入は５００，１５２円です。
１０００万円の物件を購入したと仮定しているので、
実質利回りは５％になります。
つまり、
将来の修繕コストを見込み、
さらに家賃の下落があると仮定して計算しても、
５％もの利回りを確保できるということです。
この５％の利回りを高いとみるのか？
それとも低いとみるのか？
例えば、
現在の普通預金の金利は０．１％未満です。
仮に、０．１％の金利で１０００万円のお金を３０年間預けていたとしても、
その間の利息は３０万円程です。
一方、１０００万円の不動産を現金で購入すれば、
３０年間の累計収支額は約１５００万円。
その差は歴然です。
しかも、
不動産を現金購入すると、
家賃が３年ごとに３％下落すると仮定しても、
１９年経過後には、１０００万円の資金が貯まります。
その１０００万円の資金で新しいマンションを購入すれば、
単純に毎月の手取り収入は倍になります。
手取り収入が倍になれば、
３戸目の物件を購入するスピードも当然速くなります。
こうした状況を作るためには、
やはり『繰り上げ返済』がポイントです。
最初のシミュレーションでは、
全額ローンで物件を購入すると
１９年目にはローン返済額が手取り家賃収入額を上回ってしまいます。
一方、現金購入をした場合は１９年で１０００万円が貯まるのです。
同じ時間が経過したにもかかわらず、
両者には大きな差が出てきてしまいました。
借入れがあるかないかで、
これだけの差が生じるのです。
マンション投資は確かなリターンの見込める投資先です。
しかし、確かなリターンを得て、黒字経営を続けるためには、
繰り上げ返済が欠かせません。
『家賃の下落などによって赤字経営に陥る前に、
繰上げ返済を行い、黒字経営化する。』
これこそが、
不動産投資で成功をおさめるポイントです！
日本財託 マーケティング部 坂元 寛和
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■６．編集後記 ■
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ひとつのサッカーボールをめぐって沸きあがる歓声。
怒号のようなコーチングの声。
月曜日に行われたフットサルの対外試合の模様です。
これまでは社員だけで行っていたフットサルでしたが、
先日はじめて本格的な対外試合を行いました。
相手は当社が普段お世話になっている取引会社様です。
そして、注目の試合結果はというと
なんと４戦４勝！
『意外に強かったのか日本財託は！？』
とプレーした本人達が一番驚いていました。
勝敗はさておき、
なにより社員同士、部の垣根を超え、
そして会社の枠をも飛び越えて、フットサルに参加したすべての人が
一体となって素晴らしい時間を過ごせたことが、何よりの収穫でした。
この不況下にあって企業スポーツは、
『時代にそぐわない必要のないもの』として縮小傾向にあります。
かくいう私も
『企業スポーツなんていまさら・・・』と思っていた口でした。
しかし、
実際にやってみると社員の結束を強めるだけでなく、
スポーツを通じて相手先の企業とも親睦を深めることのできる
素晴らしい体験をすることができました。
これからもスポーツを通じて、社員の絆、そして結束を
ますます強めて行きたいと思います！
日本財託 マーケティング部 S・H
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