★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.254 ―――――――――\n☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
☆☆☆★　　日本財託ＨＰ　http://www.nihonzaitaku.co.jp/?waad=HtC5jz5C 
★☆☆☆☆――――――――――――――――――――――――――――――

　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

―――――――――――――――――――――――――――――――――――\n
  ※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２４年２月末現在の管理実績　――――――◆

　オーナー様数４，１７９名、管理戸数１０，４４３戸、入居率９８.８９％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１.　ゼロゼロ物件はよくない！？

  〜プロの司法書士が語る悪質滞納常習者の手口〜

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記


======================================================================

　■　ゼロゼロ物件はよくない！？

   〜プロの司法書士が語る悪質滞納常習者の手口〜

―――――――――――――――――――――――――――――――――――　

　「敷金０ヶ月、礼金０ヶ月」

　入居時に支払う敷金も礼金もまったく必要ない、
　いわゆるゼロゼロ物件と呼ばれる賃貸物件があります。

　賃貸需要の少ない閑散期やアクセスのよくない物件、
　新築物件でどうしても高い家賃で入居者を入れたい部屋など、
　入居者募集で苦戦しているお部屋でゼロゼロ物件を見かけます。
　

　初期費用が少なければ、入居者は引越し費用だけで
　新しいお部屋に住み替えることができますし、
　オーナーにとっても、礼金や敷金はありませんが、
　その分、空室を早期に埋められるというメリットがあります。　
　
　しかし、ゼロゼロ物件にもデメリットがあります。

　それは『滞納のリスクが高い』ということです。


　さらに、滞納が空室と違って厄介な点は、
　入居者が住んでいるということです。

　空室であれば、次の入居者を決めることができれば、
　家賃収入を手にすることができます。

　しかし、滞納している場合、
　入居者がいつ家賃を支払ってくれるかはわかりません。
　何ヶ月も家賃が入らないことも考えられます。

　そうなれば、裁判に訴えて部屋から退去してもらう必要がありますが、
　費用も時間もかかってしまいます。

　滞納は家賃収入が入ってこないという以上に、
　複雑な問題なのです。


　先日も、司法書士の先生に最近の滞納問題に対する
　セミナーを開催していただきました。

　滞納される方の多くは、
　やむにやまれぬ事情があってのことですが、
　なかには、悪意を持って滞納される方も多いようです。

　こうした人たちは、過去に家賃を滞納して、
　結局家賃を支払わず半年くらいタダで住むことができた経験があり
　「家賃は払わなくてもなんとかなる」
　「また次のゼロゼロ物件に移ればいい」
　という認識を持っています。

　毅然とした態度で対応しなければ、
　ずるずると滞納を繰り返されてしまうのです。


　また、滞納者がやっと退去したと思ったら、
　まるで夜逃げをしたように、部屋に荷物が置きっぱなしの状態。

　部屋をきれいにすると、退去者から
　「荷物のなかに１００万円があった。どうしてくれる！」
　などと言いがかりをつけるケースもあるそうです。


　さらに、滞納者の部屋にいってみると、
　ガス、電気のメーターはまったくまわっていない。

　てっきり、退去してしまったと思っていると、
　実はカセットのガスコンロだけで暮らしていたという
　入居者もいたそうです。

　こうした場合は、ドアノブのホコリが積もっているかどうか、
　また、ベランダから出入りしていることもあるので、
　ベランダも観察して入居者の状況を確かめるそうです。

　
　このような悪質な滞納のケースは、
　年々増えているといいます。


　ゼロゼロ物件の場合、
　こうした滞納トラブルに巻き込まれることが多いのです。

　初期費用がほとんどかからないので、
　一般的な募集条件のお部屋に費用的な面で
　入居することが難しい入居者が、集まってくる傾向があります。

　この場合、収入面で不安定な方が多いので、
　そもそもの滞納のリスクが高いのです。

　さらに、敷金をもらっていないので、
　家賃を滞納した場合には、敷金からその分を充当することもできません。

　司法書士の先生のお話では、犯罪組織とつながり、
　養子縁組を繰り返して苗字を変え、さらに下の名前までも変えて、
　別人になりすまして消費者金融からお金を借り、
　ゼロゼロ物件を渡り鳥のように転々とされるケースもあるそうです。


　一方で、敷金１ヶ月、礼金１ヶ月の募集条件の物件は、
　初期費用の支払いが十分可能な、収入が安定されている方が入居されるので、
　滞納リスクはゼロゼロ物件に比べて、低くなります。

　入居者募集に苦戦するからといって、安易に募集条件を下げてしまうと、
　思わぬ滞納で苦しめられることになりかねません。

　ゼロゼロ物件には、思わぬ落とし穴に隠されているのです。



　日本財託　マーケティング部　小林　和徳

======================================================================

　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫ 

―――――――――――――――――――――――――――――――――――\n
  《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

    【老後の年金を作る　Ｎｏ.１４６】
  
  『家族の生活は女性が守る時代』

　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html?waad=ElqXFDCJ 
　
======================================================================

　■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜　　
　
　書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします！

　【延べセミナー参加者１０，０００名以上の実績！】
　　　　『サラリーマンのための都内中古マンション投資セミナー』　　　　　　　　　
　第１０２回【東京】２０１２年５月１２日（土）ＰＭ１：００〜３：３０　

―――――――――――――――――――――――――――――――――――\n　
　◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆　　
　
　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『一棟アパート経営との違い』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』
　『地震に強い物件選び３つのポイント』
  
　など、
　最新の不動産市況を読み解きながら、
　『なぜ、いまが買いどきなのか』
　客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。


　◆　今回の特選物件のご紹介　◆
　
　≪セミナー限定≫
　　　　年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介


　当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを
　ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

　こうした、表に出ない物件の情報も、
　セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

　満室経営を目指すためには、
　入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
　
　平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
　物件情報に興味がある方も、
　ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！
　

　◆　本では伝えきれない熱い想いをお伝えします！　◆

　『中古ワンルームは「東京２３区」を買いなさい！』の著者である
　日本財託グループ代表の重吉が、
　書籍でお伝えしきれなかった熱い想いをセミナーでお伝えします！

　セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/?waad=8AG3yJ2O 
　
　
　■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

　　　　長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　【賃貸管理セミナー】開催中！

　　第２０回　２０１２年４月１４日（土）１４：００〜１５：３０


　入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、
　今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！　
　ぜひご参加ください♪

　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/?waad=w6mbgkLd 


======================================================================

　■４．編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――\n
  日本財託には、ＥＳ（社員満足）向上委員会があります。

　ＥＳ向上委員会とは
　「社員の、社員の手による、社員の幸せのための日本財託グループを創る」
　「社員がイキイキと長く勤めたいと思える職場を創る」
　をコンセプトに、３年前に発足いたしました。
　
　このＥＳ向上委員会の発案で、
　春、夏、秋、冬の四季に合わせた
　イベントを行うことになりました。
　私は"春"を担当します。
  
　春の風物詩といえば、桜です。
  そこで、社内のお花見を企画することにしました。


  しかし、このお花見係...なかなか大変です。

  「場所はどこがいいだろうか」と色々考えていたのですが、
  仕事が終わってから場所取りにいくのでは、
  良い場所を確保することはできません。

  なにか良いアイディアがないだろうか...
  そう考えている時、ふと香港に旅行に行った時に
　参加したバスツアーを思い出しました。

  電光掲示板がいたるところに突き出した香港の夜の街並みを
  疾走するバスから眺めるといったものです。


  同じように、日本の夜桜を見ながら
  バスツアーができるのではないかと考えたのです。

  しかも、この"夜桜バスツアー"ならば、
  場所取りも必要もなく、
  世界有数のお花見スポットが集まる東京の名所を
  １日でまるごと体験できます。

  早速、参加者を募ると
 「面白そうだし、バスから夜桜を見るなんて素敵ですね」と
　３０名の社員が集まりました。

  毎年、桜を眺めることはわずかな時期しかできません。
  だからこそ、毎年のお花見は思い出深い記憶となって
　残っているものです。

  一風変わった今年のお花見"夜桜バスツアー"が、
  多くの社員の良い思い出となるように、
　本番まであと少し"お花見係"をがんばります。


  日本財託　マーケティング部　K・K

----------------------------------------------------------------------

　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、
　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

　　ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================
　
　▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
　　　【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
　　　【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp/?waad=nZbqTf8J 
　　　【発　行】株式会社　日本財託
　　　　　　　　TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
      【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
　　　　　　　　TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420
　　　【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F
　　　【担　当】坂元　寛和

======================================================================