★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.259 ―――――――――
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　１.　『資産があっても収入なし』相続対策は収入対策　

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
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　４． 編集後記

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　■　『資産があっても収入なし』相続対策は収入対策　

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　代々先祖から受け継いできた土地を、
　大切に抱え込んでいる資産家が日本にはたくさんいらっしゃいます。

　しかし、こうした地主層の収入が
　意外に少ないということは、あまり知られていません。

　なぜなら、土地があるからといっても、
　その土地が収入を生んでくれるわけではないからです。
　
　

　資産とは文字通り
　『資』を『産む』と書きます。
　
　つまり、収益を産んで初めて『資産』といえるのです。
　

　いくら広大な土地があるといっても、
　収益を産んでくれない不動産ばかりを持っている地主層は、
　本当の意味では『資産家』とはいえないのです。

　収益を産まないだけではなく、
　こうした土地は『含み税金』を抱えているマイナスの資産です。

　例えば、毎年かかってくる固定資産税は
　土地の広さに応じて税金が計算されるので、
　広大な土地を持っていればいるほど、
　多額の税金が取られてしまいます。
　
　しかも、不動産を所有している間は、
　不動産からの収入のあるなしに関係なく、
　税金はかかってきます。
　
　収入がないのに税金ばかりかかっているので、
　毎年の負担は大変なものです。

　こうした不動産を家族に遺しても、
　固定資産税と同じように、収益のあるなしに関係なく
　相続税がかかってきます。
　
　
　持つも税金、遺すも税金。
　収益を産まない土地は、まさに『含み税金』です。

　
　そこで、遊休不動産から収入を得ようと、
　地方や郊外では、アパート経営が盛んに行なわれるようになりました。

　こうしたアパートは、ほとんどがサブリース契約です。
　
　サブリース契約は、アパートを不動産会社が借り上げる分、
　オーナーにとっては、直接入居者に貸した時の家賃と比べると
　借り上げ賃料は低くなりますが、空室の心配がないので
　安定したアパート経営を行うことができます。

　
　しかし、ハウスメーカーから一括借り上げしてもらっているといっても、
　いつまでも当初の借り上げ家賃のままではいられません。　
　
　そもそも、賃貸需要が少ない地方や郊外の土地ですから、
　建物が古くなったり、近隣に新しいアパートができれば、
　途端に入居者募集は苦しくなり、借り上げ家賃の引き下げも考えられます。

　さらに、築年数が経過すれば修繕費用もかかりますから、
　将来の支出が増えることは目に見えているわけです。

　つまり、地方や郊外の土地で行なうアパート経営は、
　目先では収入が上がって、税金負担は少なくりますが、
　
　新たに空室、家賃下落、修繕費用の負担といった、
　将来のリスクを抱えることになるのです。

　
　『含み税金』を抱えている不動産を、
　収益を生み出す本当の資産に生まれ変わらせることは難しいのです。

　いくら立派なアパートを建てたとしても、
　賃貸需要の少ない土地ではどうすることもできません。

　
　収益力を最優先に考えるのであれば、
　賃貸需要の大きい立地の不動産に組み替えることです。

　収益を生まず、支出ばかりかさむ不良資産を売却して、
　賃貸需要が安定した都心の優良資産に組み替えるのです。

　不動産は立地がすべてです。

　『今日買って明日売れること』、それぐらいの場所であれば、
　空室が続いて、家賃収入が何ヶ月も途絶えてしまうこともありません。

　賃貸需要の安定している場所であれば、
　将来も継続して家賃収入を稼ぎ続けてくれます。

　これが本当の資産です。

　毎月、安定して入ってくる家賃収入があれば、
　気兼ねなくお金を使うことができます。

　不動産や多少の貯蓄があっても、収入がなければお金なんて使えません。
　収入があるからお金が使えるのです。
　安定した収入源があれば、趣味や旅行など積極的に人生を楽しめます。

　さらに、いざ相続となったときにも、
　立地がよいので売りやすく、相続税の評価額も圧縮できます。

　財産を譲り受けた側も、空室が続いて収入が少なく、
　将来の費用負担の増大が目に見えているアパートよりも、
　収益力の高い不動産のほうが嬉しいはずです。

　東京２３区内にある駅近の中古ワンルームであれば、
　賃貸需要も安定して、価格も手頃です。　
　長期にわたって安定した収入源となってくれます。
　まさに、収益力の塊です。

　このように、単に土地や不動産をもっているだけでは、
　本当の意味で豊かな生活を送ることができる
　『資産家』とはいえません。

　『収益を産まない不動産』を『収益を産む不動産』に組み替え、
　本当の意味での『資産』を作り出すことが、
　収入対策にもなり相続対策にもつながるのです。
　

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

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　■４．編集後記　

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　先月１８日、第一子となる女の子が生まれました。

　妻の実家が隣駅にあるので、
　ＧＷ中は実家に戻った妻と子どもに毎日会いにきました。

　子どものかわいらしい寝顔と小さな手のひらを見るたびに、
　改めて家族を持った責任感と強く感じ、
　
　仕事にもより一層熱を入れて頑張っています。

　そして、いまは妻と子どもが実家に戻っていることもあり、
　３年ぶりの一人暮らしをしています。
　
　お風呂の掃除やゴミだし、洗濯など、
　できるだけ家事の手伝いをしてきたとはいえ、
　やはり一人となると、いかに妻に頼っていたかよく分かります。
　
　あと２週間もすれば、妻と子どもが帰ってくるので、
　妻が実家に戻ったときよりも、家を綺麗にして出迎えるつもりです。

　これまでの私は、ビジネスマン、そして夫としての役割がありましたが、
　新たに父親としての役割も増えたことで、
　ビジネスマン、夫、父親とそれぞれの役割を１００％こなせるよう
　さらにエネルギッシュに活動していきたいと思います。

　
　日本財託　マーケティング部　S・H

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