★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.260 ―――――――――
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　オーナー様数４，２５０名、管理戸数１０，５６０戸、入居率９８.４９％

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　１.　入居者の心もケアする漏水対応

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

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　■　入居者の心もケアする漏水対応

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　５月に入ってから竜巻やひょう、局地的な大雨など、
　荒れ模様の天気が続き、各地で大変な被害をもたらしました。
　
　こうした大雨やこれから迎える梅雨の時期に
　特に多くなってくるトラブルが『漏水被害』です。

　当社が管理する物件のうち、
　昨年１年間で１２１件の漏水被害がありました。
　およそ３日に１回のペースになります。

　復旧費用、階下の住人に対する賠償費用、
　さらに、対応が後手にまわれば入居者の退去を招くなど、
　漏水事故はマンション投資のなかでも大きなリスクのひとつです。

　しかも、一般的な火災保険では、
　漏水事故による階下のお部屋の被害が保障されないことは
　意外に知られていません。

　『壁紙や天井、フローリングの張替え費用』、
　『入居者の家財の被害』、 漏水事故により入居者が生活できなくなった場合の
　『入居者からの損害賠償請求』に対しては保障されないのです。

　漏水で階下のお部屋に与えてしまった損害をカバーするために、
　『施設賠償責任保険』があります。

　施設賠償保険に加入していれば、
　さきほどご紹介したような損害に対応することができるのです。

　ちなみに、この『施設賠償責任保険』は
　当社が代理店をしているＡ保険会社の場合、
　１０年契約で保険料は３０００円で１日に換算すると
　１円にも満たない金額となっています。

　しかし、いくら保険に加入しているといっても、
　漏水から発生する損害のすべてをカバーすることはできません。
　
　たとえば、修繕工事が長引いたことによる『入居者の退去』です。

　漏水には、『建物の外からの漏水』と『室内からの漏水』
　という２つの原因があります。

　特に、トラブルにつながりやすいものが、
　『建物の外からの漏水』です。

　建物外部からの漏水は
　梅雨や台風の時期に比較的多く発生し、
　今回のゴールデンウィーク中の大雨が原因で、
　当社管理物件でも４件の雨漏れ被害を受けました。

　
　復旧工事は、なにより『スピード』が重視されます。
　それは、工事が長引くことで被害を受けた入居者によっては
　家賃の支払いを拒否する人が出てきたり、
　解約してお部屋を出て行ってしまう人がいるからです。
　

　室内からの漏水事故であれば、
　当社が漏水原因の調査を行い、修理の手配も行なうことができるのですが、
　建物の外からの漏水の場合、
　漏水事故の調査や修理は建物の管理組合が行ないます。
　
　
　漏水対応のすべてをコントロールしきれないので、
　事故対応が長引いて、愛想をつかした入居者が退去してしまうことも
　考えられるのです。

　そこで、当社ではまず事故の報告を受けた段階で、
　入居者様と連絡を取り、現地に被害状況の確認に行き、
　今後の対応を詳しくご説明します。
　
　大切なことは、きちんと元通りになるのか、いつ工事が終わるのか、
　そして、いまはどの程度工事が進んでいるのか、正確に伝えて
　入居者様に不安を与えないようにすることです。

　ひとつずつ丁寧にご説明して、ご納得いただければ、
　これからも安心して住み続けていただけるのです。
　

　先日も室内からの漏水事故ではありましたが、
　ある女性の入居者様がトイレを詰まらせて、
　部屋中を汚水だらけにしてしまったということがありました。

　汚水だらけになってしまった
　部屋をみてかなりのショックを受け、
　部屋の復旧を待つよりも、すぐにでも退去したいという方でした。

　それでも、これからどのような手順で修繕が進んでいくのか、
　部屋が利用できない場合の宿泊費用の扱い、汚水でだめになってしまった
　洋服や家財の補償など、丁寧に説明してきました。

　その甲斐もあり、修繕工事が終わってすっかり綺麗になった
　お部屋にいまでもお住まいです。

　漏水事故はめったに起きないリスクではありますが、
　そうしたときこそ、管理会社としての力量が問われると考えています。
　
　入居者様の不安を取り除き、事故後も長く住み続けていただくこと、
　そして、被害を受けたお部屋を素早く修繕をすること、
　それが、オーナー様の利益につながっていきます。

　事故後、オーナー様からも、入居者様からも

　『日本財託さんが管理会社で良かった』

　その一言をもらえるように、
　ひとつひとつの漏水事故に向き合っていきたいと思います。

　
　日本財託管理サービス　管理部管理課　笠原　良太

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　■４．編集後記　

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　先日、友人の勧めで高齢者の集いに参加しました。
　
　紹介してくれた友人はもともと宮城県で暮らしていたのですが、
　東日本大震災で被災して、現在は港区の都営住宅に住んでいます。

　この都営住宅には、もともと単身の高齢者が多くお住まいで、
　週末には良く集会が開かれているそうです。

　高齢者の集いということで、
　てっきりお話や歌を楽しんだり、朗読会をするのだろうと思って
　参加したのですが、内容は全く違っていました。

　iPadを使った高齢者向けの簡単なインターネット教室だったのです。

　高齢者には操作が難しいのではないかと不安でしたが、
　iPadをつかって地図や新聞の閲覧をしたり、囲碁を楽しんだり、
　皆さんとても上手に使いこなしていました。

　『老眼鏡をかけなくてもズームで文字が見やすい』、
　『新聞をわざわざ広げなくてもいいし、ゴミが出ないから環境に優しい』、
　
　など、参加者同士の会話もはずみ、
　私も一緒にゲームをしたり、操作方法を教えたりと、
　とても楽しい時間を過ごすことができました。

　会の運営は、都営住宅に住んでいる若い被災者が中心に行っており、
　その運営者に聞いてみると、
　
　こうした新しいツールを知ることで、高齢者の生活にも変化が生まれること。
　そして、指でパネルを操作するので、脳が活性化されて高齢者にとっては
　いい事ずくめであることを教えてもらいました。

　ボランティアというと、参加する前は
　かしこまった印象がありましたが、
　参加した集会では、若い運営者が自分たちにできることをして、
　喜んでもらうという姿勢で行なっていました。

　今回、せっかくの機会をいただいたので、
　わたしもまずは自分にできるところから、
　こうした取り組みに関わっていきたいと思います。

　
　日本財託管理サービス　管理部　H・M

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