★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.262 ―――――――――

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１.　≪黒船ふたたび≫外資から注目をあつめる東京の不動産投資

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　≪黒船ふたたび≫外資から注目をあつめる東京の不動産投資

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「ゴールドマン・サックス、４年ぶりに日本の不動産投資を再開。

今後、４年で４０００億円の投資を目指す」

先日、「海外投資家が日本の不動産への投資を拡大する」という

新聞記事が掲載されていました。

ゴールドマン・サックスだけでなく、世界有数の不動産投資顧問会社である

ラサール・インベストメント・マネージメント、アメリカの大手投資ファンド

ＴＰＧキャピタルも、今後数年間で５００億円を投じると報道されています。

外資による日本の不動産投資というと、

ファンドバブルが思い出されます。

リーマンショックによって、外資系ファンドはこぞって撤退し、

いっきにファンドバブルもはじけましたが、

その外資が再び日本の不動産に狙いを定めたようです。

外資系企業が投資を再開したのは、

日本の不動産市況が底打ちしたと、

判断したからです。

例えば、日本の地価下落幅の縮小があげられます。

２００８年のリーマンショック以降、

公示地価は２００９年から４年連続の下落となりました。

しかし一方で下落率は、２年連続で縮小しており、

住宅地の地価上昇地点の数は前年の３倍になるなど、

地価下落に歯止めがかかりつつあります。

また、国土交通省が３０日に発表した

４月１日時点の地価動向調査報告でも、

前回調査（１月１日時点）と比較して、「上昇」「横ばい」の地区は

全体の３分の２を超え、地価が下げ止まる地域が増えています。

さらに、世界の主要都市に比べて

東京の利回りが高いことも投資の理由のひとつです。

利回りとローン金利を差し引いた数値を

イールドギャップと呼びますが、

東京のイールギャップは、

成長著しい中国の主要都市に比べても、

高い水準にあることが分かります。

「主要アジア都市のイールドギャップ」

・東京・・・・・２．５２％

・香港・・・・・１．７６％

・上海・・・・・０．７３％

（東京海上不動産投資顧問より）

また、リーマンショック以前の投資対象と、

今回の投資対象では違いが見られます。

ゴールドマン・サックスは、

当時、温泉旅館やゴルフ場などにも積極的に投資をして、

経営改善した後に、売却して利益を稼ぐ、

いわゆる『キャピタルゲイン』を主流とした投資スタイルでした。

しかし、今回の投資では、

都心の優良物件に投資して安定した収益を得る

『インカムゲイン』を目的とした投資だということです。

つまり、長期安定収入が見込める投資先として、

都心の不動産が海外から熱い注目をあつめているのです。

ただし、注目を集めているのは、

なにも大型の投資案件に限ったことではありません。

安定して収益を上げることのできる東京の中古ワンルームにも

注目が集まっています。

たとえば、首都圏の中古ワンルーム市場は、

昨年の年間流通件数が過去最高の６万３千件を記録しました。

これは１０年前に比べて、１０倍の流通量です。

その背景にあるのが、東京２３区の全ての区で導入されている

「ワンルームマンション開発規制」と「ワンルームに適した供給立地の減少」です。

都内の各区では、ワンルームマンションの建築にあたって、

ファミリータイプの部屋の併設や最低占有面積の設定など、

厳しい規制を設けています。

さらに、ワンルームマンションの建築に適した

都心の駅から近い、好立地の土地が段々と少なくなり、

分譲エリアも郊外へと広がっています。

実際に、首都圏の新築ワンルームの供給戸数は

２００６年７，３９２戸をピークに減少を続け、

２０１１年はおよそ３０％減の５，０９９戸となりました。

もともと中古物件のほうが価格が安く、利回りも高いため、

東京の中古ワンルームに注目が集まっているのです。

そうなると、これまで不動産投資に興味がなかった方も

東京の中古ワンルームに興味を持ち始め、

注目がますます集まり、良質な物件が品薄になることも予想されます。

また、消費税の増税も決まれば、

物件価格にも跳ね返ってくる可能性もあります。

現在、当社提携の金融機関では２．５％程度でローンを利用でき、

東京の中古ワンルームの手取り利回りは５％以上はありますから、

差し引き約２．５％以上のギャップをとることができます。

利回りと金利の差が大きいほど、手元に残るお金も大きくなります。

元本を家賃収入で返済しながら、さらに余ったお金を繰上返済に

あてることができるので、返済のスピードの高まるのです。

優良な物件が見つかったら、お金ができるまで待つのではなく、

ローンを利用して、まずは投資を始めてみることも一つの方法です。

この機会に、ぜひ東京の中古ワンルームマンション投資を

検討されるのはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部　小林 和徳

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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■４．編集後記

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先月、幼稚園の入園式に参加してきました。

我が家には、３歳と１歳の２人の子供がいますが、

どちらも保育園に預けずに、妻が面倒をみてきました。

その３歳のこどもが、この春に幼稚園へ入学しました。

こどもの成長を喜ぶ反面、妻は少し寂しげです。

産まれてから、ずっと一緒にいたのだから、

わずかな時間でも離れてしまうのが、

不安を感じてしまうのは仕方ないのかもしれません。

真新しい制服に身を包んだ、

息子と一緒に校門をくぐると

「優護（ゆうご）くん、おはよう」と、

先生が挨拶をしてくれました。

こどもの顔と名前を知っているということは、

この先生が担当してくださるのだろうか？

そう考えていると、またすぐに別の先生が、

こどもの名前を呼んで挨拶をしてくました。

驚いたのは、お会いする先生全員が、

次々と子供の名前をしっかりと呼んで挨拶してくれたのです。

数回の『慣らし保育』で、

全員の先生が顔と名前を覚えてくださっていました。

この幼稚園では、はじめて親と離れるこどもの不安な気持ちを

少しでも和らげるために、すべての子供の顔と名前を

覚えているようでした。

「この幼稚園にして良かった」

心の底からそう思いました。

"おもてなし"とは表面的なマナーやノウハウだけでなく、

相手の気持ちに寄り添って考えること、

そして、そのために何ができるのかを考えることが

重要なんだと実感いたしました。

幼稚園入園という、こどもの記念日に、

父親として社会人として一緒に成長できた気がします。

日本財託　マーケティング部　K・K

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