★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.131 ――――――――――-
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　１.　賃貸管理会社社員のよもやま話

　　　　　不透明な内装工事費用を一刀両断！

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
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４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

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　６． 編集後記

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　■ １．賃貸管理会社社員のよもやま話

　　　不透明な内装工事費用を一刀両断！

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　今回の賃貸管理会社社員のよもやま話は、
　『入居者様の退去に伴う原状回復工事』について
　お話したいと思います。

　原状回復工事とは、
　これまで住んでいた入居者様が汚したカーペットや壁紙を交換したりして、
　お部屋の状態を入居当時の状況に戻すための工事です。
　
　不動産業界ではひと昔前まで、
　「入居者様からお預かりした敷金（もしくはそれ以上）を使って原状回復工事
　　を行い、オーナー様側の負担はほとんどない」

　というやり方が一般的でした。

　つまり、
　オーナー様にとっては、退去時の内装工事費は預かった敷金ですべて
　まかなえてしまうので出費はほとんどありませんでした。
　

　入居者様が故意・過失でお部屋を汚してしまった場合、
　その回復費用を負担するのは入居者様です。
　
　例えば、

　『不注意でタバコをカーペットに落として焦がしてしまった』
　こうした内容は入居者様が負担すべきものです。

　しかし、
　きれいにお部屋を使っていて、目立った汚れやキズがない状態でも、
　敷金がまったく戻ってこなかったというケースが多発し、
　敷金の返還でトラブルが目立つようになってきたのです。

　
　こういった敷金を巡るトラブルが絶えない現状から、
　東京都では平成１６年１０月にある条例が制定されました。

　俗に言う『東京ルール』です。

　東京ルールとは、
　退去時の原状回復の基本的な考え方や借主の負担の方法・内容などを
　契約の前に入居者様に説明を行うというものです。
　　

　原状回復工事に関する不透明な費用請求が
　入居者様の不信感を抱かせて、この条例が制定されたのです。

　
　私たち日本財託グループでは、
　オーナー様はもちろん入居者様も大切なお客様と考えています。

　ですから、
　どこの箇所を工事して、
　それぞれいくらの費用がかかったのか分かるような
　『透明性のある原状回復工事』を心がけています。

　
　あるお部屋の内装工事の見積もりを例に取ると、

　『ルームクリーニング、クロス洗浄、カーペット張替え、
　　シンクの排水溝ゴムの取替え、エアコンリモコンの交換』
　など、
　項目はできるだけ細かく、そして分かりやすく記載しています。

　また、それぞれの項目ごとに単価を記載することで、
　どの工事でいくらの費用がかかったのかが一目瞭然になるようにしています。

　当然、各工事の単価も入居者様、オーナー様にとって負担にならないよう、
　適正な価格設定で行っております。

　クロス張り替えひとつとっても、
　他の不動産会社様では平米単価で１３００円〜１４００円取るところもありますが、
　当社では平米単価９００円（税別）で行っています。

　その他の項目でも、適正な単価設定を心がけています。

　毎日のように新しい内装会社さんから営業のお電話をいただきますが、
　そのほとんどは単価の面で折り合わずお断りしています。

　これだけ工事価格が安ければ気になるのが工事の質です。
　しかし、この工事の質にも大変自信を持っております。

　というのも、内装工事が終われば、必ず当社社員が現地へ足を運び、
　厳しい目で工事結果の検査を行っているからです。

　『室内の清掃状況はどうか』

　『クロスやカーペットの張り方にムラはないか』

　『交換した部品がきちんと動作するのか』

　など、
　仕上がりが悪ければ、内装会社さんにはやり直しをお願いしています。

　さらに、内装を依頼している会社ごとに工事の質で差がでないよう、
　各社に当社の工事基準を理解してもらうよう定期的に勉強会を開いて
　工事の質を一定に保っています。

　以前、あるオーナー様から内装完了後の室内を見たいとのご要望があり
　ご案内したことがありました。

　室内をご案内したところ、内装工事の仕上がりに大変満足して頂き、
　ご自宅のリフォームのご依頼を頂いたこともあります。
　

　このように原状回復工事といっても、
　単に入居当時の状態に戻すのではなく、
　できるだけ質の高い工事が行われるよう配慮しています。
　

　オーナー様や入居者様にご満足していただくために
　私たちにできることは、
　
　高品質の工事、そして透明性のある会計です。
　
　こうした質の高い工事ができるよう、
　さらに創意工夫をしてきたいと思います。

　　　　　　　　　　　　　日本財託管理サービス　管理部業務課　関谷憲一

　

　◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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　■６．編集後記　■

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　通常のお盆の時期といえば、
　８月１３日〜１６日までの期間です。

　しかし、東京には通常のお盆の時期よりも１ヶ月程度早い
　『東京盆』と呼ばれるものがあります。
　
　ちょうど今の時期が東京盆（７月１３日〜１６日）にあたります。
　
　と言っても、昨年父が亡くなるまでは、　
　お盆というものは８月１３日〜１６日までと思っており、
　東京盆があるということは私も知りませんでした。

　また、私の住んでいる東京都日野市の淺川周辺では、
　７月１３日頃はまだ農作業（蚕など）が忙しいという理由から、
　２３日からお盆が始まります。

　地域によってもお盆の期間は様々のようです。

　
　そして、盆棚の飾りつけひとつひとつにも
　きちんとした意味があることも知りました。

　例えば、『きゅうりの馬となすの牛』にはこんな意味があるそうです。
　

　お盆の初日には、お釜（あの世）のふたが開いて、仏様が帰ってくるわけですが、
　
　「早く帰って来て！」
　と願いを込めて、きゅうりの馬を作り、

　そして
　「まあ、そんなにあわてないで、ゆっくり帰って」という意味で
　ナスの牛を作り送り出すそうです。

　馬と牛については全国共通のようですが、
　地域によっては、いろいろと違う飾り付けがあるようです。

　このように、父が亡くなってから、いろいろ学ぶことが多くなり、
　また同時に先祖をこれから供養していく責任の重さを感じているこのごろです。

　　　　　　　　　　　　　日本財託管理サービス　管理部管理課　A・K

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