★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.263 ―――――――――

☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■

☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜

☆☆☆★　　日本財託ＨＰ　http://www.nihonzaitaku.co.jp/

★☆☆☆☆――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登

録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい

ます。メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますＵＲＬ

をクリックして下さい。

◆――――――――　平成２４年５月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数４，２８５名、管理戸数１０，６６６戸、入居率９８.１９％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　海外不動産投資の思わぬ盲点

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

======================================================================

■　海外不動産投資の思わぬ盲点

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

先日、円相場が再び８０円台を切るなど、

相変わらず円高の傾向が続いています。

この円高を、国外での資産運用の絶好チャンスととらえ、

海外不動産に注目する方もいらっしゃるのではないでしょうか。

今回のコラムでは、

海外の不動産に投資をされたことがあるオーナー様、

Ａさんの体験談を元に、海外不動産投資に潜む

落とし穴についてご紹介します。

このＡさんが、はじめて海外の不動産に投資をしたのは

１０年以上も前のことです。

当時、ハワイで「コンドミニアム」を所有していました。

ちなみに、「コンドミニアム」とは、

日本でいうマンションのことです。

英語でマンションというと「大邸宅」のことを意味し、

私たち日本人が通常イメージしているマンションは、

現地では「コンドミニアム」になります。

当時、ハワイの不動産価格は値上がりを続けており、

Ａさんは運よく高値で売却して、利益を得ることができました。

そして、売却資金をこれから発展が期待されるといわれていた

テキサス州にあるコンドミニアムの購入にあてました。

Ａさんの海外不動産投資に転機が訪れたのは、

２００５年８月、超大型ハリケーン「カトリーナ」がきっかけでした。

カトリーナは死者１，８００人以上、被災者１５０万人以上もの

被害をもたらし、テキサス州のとなりルイジアナ州のニューオリンズ市が

特に大きな被害を受けました。

そこで、アメリカ政府は被災者が移り住んだコンドミニアムの

家賃を補助することにしました。

Ａさんが所有していた物件にも、

多くの被災者が入居されることになり、

家賃補助の対象となりました。

およそ半年後、被災されていた入居者が

新しく家を建てるので退去するという連絡が

Ａさんの元に届きました。

ところが、その退去の連絡があってから、

３ヶ月過ぎても管理会社からの募集に関する相談は一切ありません。

しびれを切らし、確認の連絡をいれたところ、

信じられない言葉を耳にします。

「あぁ、そうだね。募集しないとね。

ちょうど連絡をしようとしたところだよ」

と悪びれるようすもなく答えました。

内装工事も入居者募集も一切行われておらず、

そのまま放置されていたのです。

その後、工事の進行状況や募集状況の確認を毎日のように行い、

何とか入居者を見つけました。

その後、また新たに入居者が退去されました。

前回のこともあったので、管理会社に確認してみると

やはり内装工事は進んでいませんでした。

たまらず、Ａさんは管理会社を変えることにしたそうなのですが、

信頼のできる管理会社のあてはありません。

インターネットで見つけた管理会社に

メールで問合せをする日々が数ヶ月続き、

最終的には、同じ海外不動産に投資をしている方から

管理会社を紹介してもらったそうです。

『いま前の管理会社の対応を振り返ると

私がアジア人だったということも関係しているのかもしれません。

最初の管理会社は白人の担当者でした。

私も管理会社に対する注文が細かいほうだったので、

それに嫌気をさして、後回しにされたのかもしれません。

現在、担当していただいている方は中国系アメリカ人の方で、

本当に親切に管理していただいております。』

管理会社の担当者によっても、

管理の質が大きく変わってしまうとＡさんは話されました。

『不動産は管理を買え』

よく言われている言葉ですが、

これは日本だけではなく、全世界で通用する

不動産投資の鉄則です。

このオーナー様の体験談でも分かるように、

海外不動産投資を成功させるためには、

信頼のできる管理会社をパートナーに選ぶことが欠かせません。

海外では当然言葉も違うので、

コミュニケーションをとるにも一苦労です。

空室になったときに素早く入居者を決めてくれ、

入居者のトラブルにも素早く対応してくれる

信頼のできる海外の管理会社を探すのは困難です。

また、『情報格差』も問題になります。

「海外不動産の適正価格は？」

「賃料の水準は適正なのか？」

「将来の賃貸需要はどうなのか？」

不動産はただでさえ、物件を提供する不動産会社と消費者の間で

情報格差が生まれやすいのです。

これが海外の不動産ならば、なおのことです。

こうした、実務上のトラブルだけでなく

送金時の手数料や為替の変動リスクもあります。

さらに、海外での不動産投資でも原則として日本で

確定申告して税金を納める必要があります。

外国で税金を納めて、不足分を国内で申告するのです。

申告する際の手間も費用も倍になります。

さらに、最近の海外投資の増加を受けて、税金の申告漏れを防ぐために

平成２６年から実施予定の『国外財産調書制度』が設けられました。

これは、「国外で５，０００万円を超える資産を持っている場合には、

税務署に内容を提出しなければならない」というものです。

しかも、報告を行なわなかった場合の

『１年以下の懲役または５０万円以下の罰金』という罰則規定まで

設けられています。

また、検討段階ではありますが、

国民総背番号制が導入されれば個人の財産もすべて

国が把握できることになります。

円高だからといって海外に資産を移したとしても、

国からしっかりと見張られているわけです。

海外不動産への投資はふたを開けてみると

管理の問題、言葉の問題、制度の問題などがあり、

それほどうまくはいかないのです。

海外の不動産に投資したからといって、

一足飛びに経済的自由が得られるわけではありません。

不動産投資の成功のポイントは

あくまで賃貸需要の高い立地の不動産に投資して、

しっかりと管理を行なう堅実経営です。

うまい話に惑わされず、

『信頼のおける管理』と『賃貸需要』のふたつの要件を

満たすことのできる不動産への投資が、

あなたを経済的自由へと導いてくれるのです。

まさに急がば回れですね。

日本財託　営業部　　千代田　晃一

======================================================================

■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１５０】

『当たり前』の徹底が信頼を生む

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

======================================================================

■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします！

【延べセミナー参加者１０，０００名以上の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１０７回【東　京】２０１２年７月　７日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

◆　本では伝えきれない熱い想いをお伝えします！　◆

『中古ワンルームは「東京２３区」を買いなさい！』の著者である

日本財託グループ代表の重吉が、

書籍でお伝えしきれなかった熱い想いをセミナーでお伝えします！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

第２２回　２０１２年７月２１日（土）１４：００〜１５：３０

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！

ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

======================================================================

■４．編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

先月、日本財託の営業部業務課から

総務部に異動いたしました。

総務は、会社全体の規定を決める部署のため、

社員のお手本になれるよう努めています。

実は高校生の頃に

一度だけ皆の手本になったことがあります。

高校時代に所属していた弓道部で大会に出場した時、

「弓を射るフォームがキレイだ」と他校の先生に言われ、

他校の生徒が集まる前で披露したのです。

緊張して力が入り過ぎたためか、

残念ながら２８メートル先の的に

矢を命中させることはできませんでした。

それでも、１日１００射の練習を毎日続けてきたことが

認められた気がして、とても嬉しい気持ちになりました。

「もっと、練習すれば全国大会も夢じゃない」

そう思えるようになり、

これまで以上に練習に打ち込むようになりました。

結局、高校生活の３年間で全国大会出場という夢は

叶えることはできませんでした。

最後まで諦めず

練習をがんばることができたのは、

「あなたにはセンスがある。絶対、全国大会へ行けるよ」と

応援してくださった先生の言葉があったからです。

人の力を引き出すのは、

何も叱咤激励などの厳しい言葉だけではありません。

「ありがとう、あなたのおかげで助かったよ」など、

人から認められることで、もっとがんばろうと

さらに力を発揮する人もいます。

私の所属する総務部はいろんな部署と関わりを持ち、

サポートすることができる仕事です。

関わった社員の長所や頑張っている点を見つけて、

彼らが勇気づけられるような一言を

かけられる人になりたいと思っています。

日本財託　総務部　K・S

----------------------------------------------------------------------

▼解除はこちらから

※下記アドレスをクリックしてください。

$(配信停止リンク)

◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

お待ちしています。

ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします

【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp

【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp/

【発　行】株式会社　日本財託

TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300

【発　行】株式会社　日本財託管理サービス

TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420

【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F

【担　当】坂元　寛和

======================================================================