★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.265 ―――――――――

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◆――――――――　平成２４年５月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数４，２８５名、管理戸数１０，６６６戸、入居率９８.１９％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　長期安定収入を実現する『分散投資の３つのポイント』

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　長期安定収入を実現する『分散投資の３つのポイント』

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『手取り利回り５.５％ねぇ。

　 興味がわかないなぁ。

最低でも１０％程度の利回りが確保できないと

僕の投資の対象にはならないよ』

先日、お電話でお問い合わせ頂いたお客様が

おっしゃられました。

このお客様は福岡でアパート経営をされており

非常にうまくいっているとのことでした。

１０％以上の高い利回りが期待できるため、

地方の１棟アパートを専門に投資をされている方も

たくさんいらっしゃいます。

私たちが管理する物件は、東京２３区の中古ワンルームが中心ですが、

オーナー様は全国各地におり、お住まいの土地で１棟アパートに

投資されている方も珍しくありません。

先日、新しくオーナー様になってくださった

北海道にお住まいのＴさんに会いに行く機会がありました。

Ｔさんは札幌の郊外で、アパートを所有していますが、

空室で悩んでいました。

総戸数１０戸のうち、

半数の５戸しか入居者がいないというのです。

空室になっているお部屋を見せてもらいましたが、

真新しいフローリングのお部屋で清潔感のある

キレイなお部屋でした。

しかし、問題があったのは建物ではなく立地でした。

駅から７分という好立地でしたが、

電車自体の本数が１時間に１〜２本程度しかないため、

そもそも電車を利用する人が少ないのです。

また、冬場の寒さが大変厳しい北海道では、

多くの方が徒歩での外出は控えるため、

駐車場が完備されていないアパートには

入居者を見つけにくいというのです。

残念ながらＡさんのアパートには駐車場は

ありませんでした。

このまま、空室が続けば、家賃収入を手にするどころか、

固定資産税が毎年かかったり、老朽化が進むことで修繕費がかさんだりと、

金食い虫となってしまいます。

『地方のアパート経営はなかなか厳しいね。』

アパートから帰る道すがら、

ポツリとこぼされた言葉が耳に残っています。

こうした空き家の増加は北海道に限ったことではありません。

いま地方都市で空き家が急増しています。

２００８年時点で全国の空室率は１３.1％、空き家数は７５７万戸のぼり、

１０年前の１９９８年当時と比べて１８０万戸と急増しています。

新規住宅着工数と取り壊した建物の数が現状のままで進んだとすると、

２０２８年には空室率は２３.７％にもなるといわれています。

（米山秀隆著「空き家急増の真実」日本経済新聞出版社より）

東京と比べて、世帯数や人口減少の進行が進む地方都市では

空室率が拡大するスピードもより速まることが考えられます。

募集しても入居者がつかない、

家賃収入が入らないから修繕費用も捻出できない、

必要な修繕工事が行なわないので、ますます入居者がつかなくなる。

負のサイクルの行き先は、

放置されてボロボロになったアパートです。

最近では、こうした空き家が老朽化して崩壊したり、

火災の原因となるケースが多くなり、

「空き家対策条例」が各自治体で制定されるようになりました。

これは、管理が不十分な空き家には、

オーナーに対して適切な措置をとるように自治体が勧告し、

従わない場合には、氏名と住所の公表も行なわれるといものです。

最後までしっかりとオーナー自身が責任を取る必要があるのです。

では、地方でなければ

１棟アパートに投資をしてもよいかというと

そう話は簡単ではありません。

「卵はひとつのカゴに盛るな」

という投資の格言があります。

１棟アパート投資のデメリットは、

まさに「卵を一つのカゴ」に集中させていることにあります。

つまり、家賃収入を生んでくれる部屋が一つの場所に固まっているので、

トラブルが発生したり、周辺環境が変わったときには、

全室が影響を受けてしまうのです。

「アパートを都内で購入したが

室内で亡くなれた方の発見が遅れて破産」

入居者が亡くなられたのは２階の中央のお部屋です。

発見が遅れたことで、両隣のお部屋はもちろん、

下のお部屋にも臭いが充満し、全戸退室。

借入金が多く残っていたので、売るに売れず

結局自己破産を申告し、アパートは競売にかけられてしまった。

（「家主と地主」２０１２年６月号より）

学生向けにアパートを建てたはいいが、

大学のキャンパスが都心に戻ってしまい、

学生が街からいなくなった。

３軒となりに新しいマンションがたって

入居者が退去するたびに、家賃が大幅に下がってしまう。

さらに、万が一火災が起きた際にも、アパートの場合は

全室が影響を受けてしまいます。

どのリスクも、１棟アパート投資のリスクが

拡大してしまった事例です。

一箇所に大型の不動産を持つのではなく、

小口の不動産に分けて所有していれば、

こうしたリスクは最小限に留めることができたはずです。

また、エリアだけではなく、購入物件の築年数を分散すれば、

一時期にエアコンなどの設備の交換が重なることもないので、

余裕を持って資金計画を立てることができます。

さらに、購入時期を分散すれば、

価格が高い時期に物件を購入していたとしても、

安くなった頃を見計らって購入すれば、

平均購入価格を下げることもできます。

それぞれのリスクの発生率は大きくないかもしれませんが、

万が一起きてしまった際のリスクの影響が

１棟アパートとワンルームマンション投資では大きく違います。

利回りが高い、多額の家賃収入を手にできるなど、

一見するとアパート経営はとても魅力的にみえるかもしれません。

しかし、

不動産投資の目的は、あくまでも『長期安定収入』です。

長期視点で投資をするのであれば、

『エリア・購入時期・築年数』を分散投資して、

リスクをコントロールしていくことが大切です。

日本財託　営業部　古川　祐史

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

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■４．編集後記

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私は父がとても苦手でした。

父は大工をしており、

一年の半分以上は遠方の現場に出かけていました。

幼い頃の記憶を振り返ってみても、一緒に遊んでもらった記憶はなく、

頑固で一途な性格だったこともあり、

父の笑顔もあまり見たことはありませんでした。

そんな親子関係をずるずると続けてしまい、

社会人になっても、父と二人で会話をする機会は

ほとんどありませんでした。

しかし、私も２年前に結婚、妻と話し合って

父の日にプレゼントをすることにしました。

いまさら、父の日に面と向かって、

プレゼントをあげるのはとても緊張しましたが、

実際にプレゼントを渡すと、

父は少し照れ臭そうに笑っていました。

すると、父はおもむろにタンスから

一枚の小さな紙切れを持ってきて、私に手渡しました。

その紙を見てみると、なんと私が小さい頃に父の日にプレゼントした、

「肩たたき券」だったのです。

色鉛筆でノートの切れ端に

「カタタタキケン」と書かれていました。

私はプレゼントをした事も忘れていましたが、

父は２０年以上も大切にとっていてくれていたのか、

とてもきれいな状態でした。

「これ今日、使ってもいいか？」

遠慮がちにいう父に、

私は生まれて初めて肩叩きをしてあげました。

父の肩を叩きながら色々な話をしました。

そのとき、幼いころあまりかまってあげられなかった事を

父が後悔していると知りました。

父も私と同じく、私達の関係をどうにかしなければと

思っていたようです。

この父の日をきっかけに、父と私の関係は、だんだんと良くなり

今までは２人きりで父の趣味である釣りに出かけることもあります。

父は来年で６０歳になります。

少し時間はかかってしまいましたが、

これから今までしていなかった親子らしいことをしていこうと思います。

ちなみに今年は、父が大好きな日本酒をプレゼントしたので、

帰省した際には、一緒に飲み明かしたいと思っています。

日本財託　法人営業部　S・K

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