★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.266 ―――――――――

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１.　マイホームか投資用マンションか　経済的自由への最初の分かれ道？

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　マイホームか投資用マンションか　経済的自由への最初の分かれ道？

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３０歳、奥さんと３歳になる息子さんの３人家族。

社会人になってから８年間、コツコツと貯めてきた貯金が

妻とあわせて約６００万円あります。

このお金を使って、

『まずマイホームを買うべきか、

それとも投資用マンションを買うべきか？』

先日、セミナー会場で相談をうけた

お客様からの質問です。

セミナーには毎回１００名を超えるお客さまにご参加頂いており、

そのうち、約３割が３０代のお客さまです。

３０代といえば、結婚もして子どもができ、

賃貸住まいも少し手狭になってきて、

そろそろ自宅でも買おうかと悩まれる時期だと思います。

たしかに、自宅を買うには絶好のタイミングかもしれません。

しかし、将来の経済的自由を目指して

いま『スターダッシュ』をするのであれば

貯金の全部とはいわないまでも、その一部を使って

投資用マンションを購入されたほうがよいとお答えしています。

こうしたケースでよくあるのが、

貯金のほとんどを自宅を購入するための

頭金に入れるケースです。

頭金をたくさん入れれば、借入金額も少なくなるので、

毎月の返済負担は少なくて済みます。

万が一、怪我や病気で長期入院を余儀なくされ、

一時的に収入が途絶えてしまったり、会社の倒産、リストラ、

また金利の上昇があったとしても、

借入金額が少なければ、こうした事態にも対処しやすくなります。

一見すると、リスクが少ないようにみえるやり方ですが、

資産形成という視点から見ると、欠点が見えてきます。

まず、子どもがだんだんと成長するにつれ、

教育費の負担も大きくなっていきます。

文部科学省の調査によれば、小学校、中学校を公立の学校に通い、

高校から私立に進学した場合の教育費の総額は、

約１，０５８万円です。

小学校から私立に通わせると、

約２，１６０万円にもなります。

こどもが２人、３人となれば

教育費の負担額も２倍、３倍と比例し

家計を圧迫してくるのです。

さらに、最近では税金や社会保障費の負担の増加で、

額面の収入は変わらなくても、手取りの収入が年々減り続けています。

２００２年、額面年収７００万円のサラリーマンの

手取り収入は５９３万円でしたが、

２０１２年には、手取り収入は５６４万円まで減少しています。

※介護保険料のかかる４０代会社員、専業主婦の妻、大学生のこども２人で試算

（「定年後破産しないために今やるべき３つのこと」深田晶恵著より）

加えて、消費税の増税も決まり、

今後はさらなる負担の増加が見込まれます。

養育費、税金、社会保障費といった家計の内外の状況が厳しくなるなか、

自宅を購入する前にあった６００万円の貯金を再び作るためには、

大変な努力が必要になります。

では、貯めてきた貯金の半分の３００万円を使って、

投資用マンションを購入していたらどうでしょうか。

１，０００万円の中古ワンルームを頭金３００万円、

７００万円のローン（借入期間３０年、金利２.６％）を利用して購入します。

マンションから毎月手取りで５万円、

年間６０万円の家賃収入が入る計算です。

毎月のローン返済額は２８，０２４円となり、

家賃収入から返済しても、ほぼ半分は手元に残る計算です。

あなたに代わって入居者がローンを返済してくれるので、

そのまま何もしなくても、６０歳の定年時には

ローンのないマンションを手にすることができます。

つまり、あなたが身を削って資産形成をしなくても、

入居者があなたに代わって資産を作ってくれるのです。

さらに、日々の生活費のなかから貯めたお金や、

手元に残った家賃収入を使って繰上返済を行なえば、

さらに早くローンのないマンションを手にすることができます。

年間の手取り家賃収入から固定資産税を差し引くと、

３０万円が手元に残ります。

年２回のボーナスでそれぞれ２０万円ずつ、４０万円を貯金し、

さらに毎月２万５千円、年間で３０万円のお金を貯めることができれば、

１年間で１００万円の繰上げ返済資金ができます。

毎年１００万円ずつ、繰り上げ返済すれば、

このローンはおよそ６年で完済することができます。

ローンのないマンションを１戸作ることができたら、

家賃収入がまるまる手元に残るので、今度はその家賃収入を使って

次の投資用マンションのローン返済にあてることができます。

自宅用の貯金の一部を投資用マンションにあてることで、

次から次へとマンションを増やしていく資産形成のサイクルを

早い段階で作ることができるのです。

また、すでに自宅を購入されている方でも、

中古ワンルームマンション投資は、

１００万円程度の頭金からでも始められるので、

資金が貯まったらできるだけ早く投資をスタートされたほうが、

資産形成には有利に働きます。

このように最初の資金の使い方で、

今後の資産形成のスピードが大きく変わってきます。

自宅を購入後、ふたたび多額の貯金を作るには

養育費などの関係でまた長い年月が必要になります。

それこそ、子どもが独立するまで

大きな貯金を作ることは難しいかもしれません。

だからこそ、自宅の購入を検討される場合には、

投資用マンションもあわせて検討されることをおすすめします。

日本財託　第１営業部　後藤　直基

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１５３】

『お金と時間はどちらが大切ですか？』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします！

【延べセミナー参加者１０，０００名以上の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１０８回【東　京】２０１２年７月２９日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

◆　本では伝えきれない熱い想いをお伝えします！　◆

『中古ワンルームは「東京２３区」を買いなさい！』の著者である

日本財託グループ代表の重吉が、

書籍でお伝えしきれなかった熱い想いをセミナーでお伝えします！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

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【賃貸管理セミナー】開催中！

第２２回　２０１２年７月２１日（土）１４：００〜１５：３０

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

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ぜひご参加ください♪

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■４．編集後記

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「パパは大人になったら、何になりたいの？」

突然、３才の息子が聞いてきました。

幼稚園で先生に聞かれたのでしょうか。

もうパパは大人なんだけどな･･･。

少し考えてから、

「プロ野球選手だね。」と答えました。

いまでこそ、サッカー人気が盛り上がっていますが、

当時はプロ野球の人気が絶大でした。

小学校のクラスには、プロ野球チームのキャップを被った

子どもが必ずいたほどです。

そんな、私もプロ野球選手に憧れて、

小学校４年生のときに地元の少年野球チームに入りました。

６年生が引退し、いよいよ自分たちの世代が

チームの中心になるというときに、

レギュラーになることができました。

チームの仲間は野球歴も長く、

レギュラーは皆とても上手でした。

野球を始めた時期は遅かった私ですが、

幸い体格に恵まれていたので、

まわりのこどもに比べて足が早くて力もあり、

チームの４番に抜擢されました。

しかし、身体能力は優れていても

技術はいまひとつです。

スピードボールが大の苦手で、

コマのようにクルクルとまわって三振し、

たまにボールを捉えることができると、大当たりといった感じでした。

小学生の最後の大会も、チャンスに打席に立つことがあったのですが

結果は４打席４三振。

応援にきていた両親を悲しませてしまったと、

大変落ち込みました。

結局、中学に上がっても野球部に入部せず、

そのまま辞めてしまいました。

それから２０年ほどが経ち、すっかり野球を忘れていましたが、

結婚式のとき、友人が作ってくれたサプライズＤＶＤで

当時の映像が式場に流れました。

これまでの私の成長の記録に

両親がコメントをつけてくれていたのですが、

バッターボックスに立つ写真に添えて

「チームの４番　大活躍」と書かれていました。

チャンスで打てずに、両親をひどく悲しませたと思っていた野球ですが、

失敗したことなど気にせず頑張った姿を嬉しく思ってくれていたのだと

気付かされました。

子どもに将来の夢を聞くと

「おもちゃ屋さんになる」と元気な声で教えてくれました。

こどもの夢が、大きくなるにつれて変わっていったとしても

私の両親がしてくれたように、

夢を追う姿を応援していきたいと思います。

日本財託　マーケティング部　K・K

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