★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.266 ―――――――――

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１.　４人に１人が９０歳になる時代を生き抜く資産運用法

 

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

 

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

 

４． 編集後記

 

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■　４人に１人が９０歳になる時代を生き抜く資産運用法

 

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かつて日本人の平均寿命は５０歳でした。

 

 

世界有数の長寿大国である私たち日本人の寿命も

わずか６５年前までは、これほど短いものだったのです。

 

 

昭和２２年当時、男性の平均寿命は５０歳、

女性でも５４歳しかありませんでした。

（厚生労働省「簡易生命表」より）

 

それが、経済成長とともに、年々平均寿命がのび、

２０１０年には、日本人の平均寿命は男性７９歳、

女性が８６歳にまでなりました。

 

 

よく平均寿命から豊かな老後を過ごすために

必要な金額を計算することがあります。

 

しかし、平均寿命を前提として老後に必要な金額を

計算するだけでは、万全とはいえません。

 

平均寿命の計算には、０歳〜２０歳までになくなられた

ケースまで含めて計算しているので、

成人した人の余命はもっと長くなります。

 

 

実際に、厚生労働省の年代別の生存率を見てみると、

 

男性で９０歳まで長生きされる方は２２％、

女性ではなんと４６％にもなります。

 

つまり、

 

『男性でおよそ４人に１人、女性で２人に１人が

９０歳まで長生きする計算です。』

 

さらに、９５歳まで長生きされる方は、

男性で１０人に１人、女性では４人に１人です。

 

平均寿命をもとにお金を貯めたとしても、

長生きすることができれば、お金は不足してしまうことになります。

 

 

これからは、『９０歳』まで生きるという前提に立った

人生設計をしていくことが求められているのです。

 

 

そして、豊かな老後を過ごすためには、

毎月３６万６千円が必要だといわれています。

 

 

夫婦そろって９０歳まで生きた場合、

豊かな老後生活を過ごすためには、

約１億３，０００万円が必要になります。

 

６５歳から年金を受給すると、

年金の受給総額は約７，０００万円になります

 

 

仮に、退職金を２，０００万円もらったとしても、

およそ４，０００万円が不足することになるのです。

 

６５歳までに４，０００万円を貯めるためには、

積立貯金を行なった場合、

 

３０歳から積み立てた場合で毎月約９５，０００円、

４０歳から積み立てた場合は毎月約１３３，０００円が必要になります。

 

 

毎月これだけの積立貯金をするのは、

大変な労力が必要になります。

 

 

一方で、東京の中古ワンルームマンション投資ならば、

５％〜６％程度の手取り利回りを確保できます。

 

しかも、ローンでマンションを購入したとしても、

そのローンの入居者の家賃収入で返済していくことができ、

自分のお金を使わなくても、資産形成ができるのです。

 

ローンを返済してしまえば、今度はその家賃収入を使って、

さらにマンションを増やしていくことができます。

 

 

たとえば、３０歳の方が手取り利回り６％、１，０００万円の物件を

頭金１００万円、９００万円のローン（借入期間３０年、金利２.６％）を

利用して購入したケースで考えます。

 

マンションからは毎月手取りで５万円、

年間６０万円の家賃収入が入る計算です。

 

なお、今回は計算を簡単にするために、

所有期間中の家賃下落や金利上昇、内装工事費用や設備交換費は

考慮していません。

 

 

家賃収入５万円でローンを返済していくと、

１９年１ヶ月でローンを完済できます。

 

ローン完済後に、また新たに同条件のマンションを

１，０００万円のローンで購入します。

 

２戸のマンションから得られる家賃収入１０万円を

ローンの返済にあてると、９年５ヵ月後には完済することができます。

 

同様に３戸目のマンションをローンで購入し、

ローンのないマンション２戸とローンのあるマンションの家賃収入の

合計１５万円で、ローンを返済すると３戸目のローンは

６年１ヵ月後に完済できます。

 

 

３０歳、頭金１００万円からはじめて

３戸のローンのないマンションを３４年７ヶ月後、

６５歳までに作ることができました。

 

しかも、この返済期間中は１戸目のマンションの頭金１００万円しか

自分のお金を投入していません。

返済はすべて入居者からの家賃収入で行なっています。

 

 

さらに、繰上返済を行ないながらローンを返済していけば、

資産形成のスピードをあげることができます。

 

 

また、４０歳からはじめたとしても、

頭金５００万円からスタートすれば２４年１１ヶ月、

６５歳までにはローンのないマンションを３戸作ることができます。

 

もちろん、返済期間中の空室や家賃の下落、内装費用、

設備交換費用を考えると、計算どおりには進まないでしょう。

 

ここでお伝えしたいのは、マンションから得られる家賃収入を

ローンの返済にまわしていけば、あなたが思っている以上のスピードで

マンションを増やしていけるということです。

 

そして、賃貸需要の高い東京のワンルームに投資し、

入居者募集に強い賃貸管理会社をパートナーに選べば、

空室リスクや家賃下落に備えることができます。

 

 

ローンのない３戸のマンションを作ることができれば、

毎月１５万円の家賃収入が入ってきます。

 

 

年金受給額を毎月２１万円とすると、豊かな老後を過ごすために

必要な月額３６万円を作ることができました。

 

 

老後の生活を貯金で備えると、

どうしても目減りしていくお金を気にしながらの

不安な生活になってしまいます。

 

しかし、不労収入を作ることができれば、

貯金の残高を気にしながら生活する必要もありません。

 

入ってくる家賃収入をまるまる使っても、

来月にはまた同じ額の収入が入ってくるので

気がねなくお金を使うことができます。

 

 

今後、医療技術の発展によって、

さらに寿命が延びたとしても不思議ではありません。

 

豊かな老後を過ごすために大切なことは、

老後に必要なお金を貯め込むことではなくて、

お金を生み出す流れを作り出すことです。

 

 

日本財託　マーケティング部　小林　和徳

 

 

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫ 

 

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■４．編集後記

 

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私はドライブが好きなので、

よく妻と二人でドライブを楽しんでいます。

 

しかし、現在使っているカーナビの性能の悪さに

イライラすることがあります。

 

 

数年前に知人が車を買い換えた際に譲り受けた

６年落ちのポータブルタイプのカーナビです。

 

ＧＰＳの精度が悪く、進路変更の案内が遅れてルートを

間違えることがよくあります。

 

自宅の練馬から鎌倉へドライブした時には、

なぜか中央道の八王子ＩＣを経由させるという

乱暴なルートを指示してきます。

 

 

カーナビの買い替えを思い立って価格を調査すると

ダッシュボードに固定するタイプのもので、

どれも１０万円台くらいでした。

 

気に入ったモデルを見つけ、妻に購入を相談するも

『まだ役に立っているし、頑張って使おうよ』と、

あっさり却下されてしまいました。

 

 

「そういえば、車での旅行の時はいつも

この『ボロカーナビ』が案内をしていたな・・・」

 

ふと思い出して、目的地履歴を見返すと

妻とのいろいろな旅の思い出が蘇ってきました。

 

 

『初めて一緒に行ったディズニーランド』

『けんかして仲直りするためにいった温泉旅行』

『プロポーズをした夜の海』

 

たくさんの思い出が詰まったカーナビに

じわじわと愛着が湧いてきました。

 

 

先週、ふたりの結婚記念日改めてこのカーナビを利用し、

思い出話に花を咲かせながら、ドライブを楽しんできました。

 

 

思い出の大切さを教えてくれた、このカーナビに感謝して

「壊れるまで使おう」と決心した今日この頃です。

 

 

 

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