★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.268 ―――――――――

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オーナー様数４，３２３名、管理戸数１０，７５０戸、入居率９８.４１％

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１.　査定家賃の甘いワナにご用心

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　査定家賃の甘いワナにご用心

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賃貸管理会社によって、

入居者を見つけるスピードはまったく違ってきます。

空室を埋めるスピードが異なるのは、

賃貸管理会社によって「入居者募集に対する考え方」が異なるからです。

一般的な賃貸管理会社の場合、

入居者からもらう仲介手数料とオーナーからもらう募集手数料を

収益の柱と考えています。

そのため、自社での客付けにこだわり、

物件の情報を自社で囲い込んでしまうこともあります。

一方、当社では

『空室を埋めて、はじめて賃貸管理会社として

オーナーから信頼を頂くことができる』と考えています。

そのため、オーナーから頂いた募集手数料は、

賃貸物件のポータルサイトへの掲載費、集客用の自社サイト運営、

そして仲介会社への広告費用やポイント還元として

新規募集業務に有効活用しています。

さらに、入居者からの仲介手数料を収益の柱にしていないため、

自社での客付けにこだわらず、幅広く情報を発信しています。

都内を中心に４，０００社を超える賃貸仲介会社に

最新の物件情報をメールやファックスで配信し、

１日でも早く空室を埋めて

日割り家賃をお届けできるようにしています。

今回のコラムでは、

この情報公開の姿勢が、

入居者募集に大きな影響をあたえた事例をご紹介します。

ご紹介する物件『Ｇマンション』は、

等価交換方式で開発されたマンションでした。

等価交換方式とは、地主が所有している土地をデベロッパーに提供し、

建物完成後に出資比率に応じて、建物と土地を取得するという制度です。

Ｔさんは土地を提供した見返りとして

１４階建て総戸数４０戸のＧマンションのうち

１４階、１３階、１２階にそれぞれ２戸ずつ、

合計６戸のマンションを手に入れました。

日比谷線『広尾』駅から徒歩５分、

山手線『恵比寿』駅からも徒歩１１分と

立地は申し分ありません。

新しくマンションができたということで、

当社と大手管理会社Ａ社に家賃査定の依頼がありました。

マンションは１ＬＤＫ〜２ＬＤＫのお部屋で、

周辺相場を調べ、部屋の広さに応じて１８万円〜３２万円の

査定家賃を出しました。

しかし、Ａ社が出した査定家賃は、

どの部屋も軒並み当社の査定家賃より５万円ほど高く、

結局Ｔさんは大手管理会社Ａ社に管理を委託されました。

しかし、強気の設定が災いしたのか、

１ヶ月経ち、２ヶ月が経過しても入居者が決まらず、

ずるずると値下げを続けて、ついには周辺相場まで家賃を下げました。

結局、入居募集を開始して半年間、

ひと部屋も空室が埋まらないというのです。

半年後に空室が埋まらないということで、

再びご相談を受けました。

「なんとかしてよ、高橋さん。

募集家賃も下げて、日本財託さんの査定家賃と同じになったから、

日本財託さんでも募集してくれないかな。」

『分かりました。

ただ、周辺相場にあわせた家賃で募集しても

入居者がつかないとなると、

何かほかにの理由があるのかもしれません。

周辺の仲介会社をまわって状況をヒアリングしてきます。』

そう言って、翌日マンションの資料を持って、

物件の周辺にある仲介会社へ訪問いたしました。

この仲介会社の担当者さまからは、

これまでたくさんの入居者を紹介していただき、

気心が知れた仲です。

物件の質、立地には自信があったので、

意気揚々とマンションの資料をテーブルに置きました。

すると、手元の資料をまじまじと見つめて、

『あれ！？Ｇマンションですよね！

良く知ってますよ！問い合わせしたこともありますよ。

この物件はＡ社さんだけが扱っていたんじゃないんですか？

日本財託さんが、扱い始めたなら、

喜んでご紹介させていただきます。』

その後、渋谷の仲介会社を訪問しても、

同じような言葉が帰ってきました。

立地も家賃も申し分なし。

しかも新築で人気の上層階のマンションが、

半年間で１戸も入居が付かない。

その理由は、やはりＡ社の賃貸管理に関する考え方にあるようでした。

オーナーの手前、物件の情報は仲介会社に伝わってはいましたが、

仲介会社の話によると、室内の設備に関して問合せをしても、

数日経っても返事がこなかったり、入居希望者からの家賃の交渉にも、

なかなか対応してもらえず、他の物件に決めてしまった

入居希望者もいたそうです。

Ａ社では、Ｇマンションが新築、好立地の物件のため、

高い家賃でも入居者を付けることができると判断し、

自社で客付けするために情報を囲いこんでいたようです。

そうしているうちに、繁忙期を逃してしまい、

空室が長期化がしてしまったのです。

実際、当社が入社者募集を開始して、賃貸仲介会社に一斉に情報を発信すると、

はじめの１ヶ月で３戸が決まり、

残りの３戸も２ヶ月後には満室にすることができました。

信頼のできる賃貸管理会社を選ぶ際には、

形だけの情報発信だけでなく、

しっかりと伝わる情報を配信しているという事実があるのか。

さらに、現場で入居希望者を案内している

仲介会社の皆さんが物件を紹介しやすいような

サポート体制が作られているのか。

ここまで確認しておくことができれば

間違いのない賃貸管理会社を選ぶことができます。

大手管理会社だからといって、

ネームバリューだけで空室が埋まるわけではないのです。

また、査定家賃が高額だからという理由だけで、

賃貸管理会社を選ぶのも考えものです。

査定家賃はあくまでも想定の家賃で、

実際の家賃ではありません。

いくら査定家賃が高かったとしても、

その家賃で入居者が見つからなければ、

結局は、計算だけの架空の話で終わってしまいます。

周辺相場をしっかりとヒアリングして、

そのうえで、なぜ相場よりも高い査定家賃を出せるのか

その理由を確認することが重要です。

目先の利益につられてしまうと、

その分かえって空室を長引かせる原因になります。

間違った管理会社を選んでしまうと、

将来、マンション投資で得られる利益が大きく変わってきてしまいます。

安易に賃貸管理会社を選ぶのではなく、

物件選びと同じようにじっくりと賃貸管理会社を選ぶことが大切です。

日本財託管理サービス　契約部管理受託課　高橋　誠

◆　スタッフプロフィール　◆

高橋　誠（たかはしまこと）

管理受託課にてオーナーが抱える空室や滞納などの

賃貸管理のお悩みついての相談窓口として活躍。

趣味はカラオケ。最近では血管がはち切れそうな位のキーが高い

女性の歌にもチャレンジ中です。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１５５】

『１００円玉貯金箱と不動産投資』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします！

【延べセミナー参加者１０，０００名以上の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１０８回【東　京】２０１２年７月２９日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

第１０９回【東　京】２０１２年９月　１日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

第１１０回【名古屋】２０１２年９月　９日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

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当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

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セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

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ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

◆　本では伝えきれない熱い想いをお伝えします！　◆

『中古ワンルームは「東京２３区」を買いなさい！』の著者である

日本財託グループ代表の重吉が、

書籍でお伝えしきれなかった熱い想いをセミナーでお伝えします！

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第２５回　２０１２年８月４日（土）１４：００〜１５：００

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■４．編集後記

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先日、大阪に行く機会があり、

甲子園球場を訪れました。

私は高校球児ではありませんでしたが、

その歴史と伝統から１度は訪れてみたいと思っていました。

バックスリーン側にはファンからのメッセージや

歴代の全国高校野球の優勝高校が刻まれたレンガが

一面に敷き詰められているなど

甲子園球場をひとまわりするだけで、

その歴史と伝統を感じることができます。

『松井選手の５打席連続敬遠』

『松坂投手の決勝戦のノーヒットノーラン』

甲子園で繰り広げられたドラマを思うと

感慨深い気持ちになりました。

すべての高校球児が甲子園を目指して、

青春を捧げるのも分かる気がします。

今年はロンドンオリンピックが重なって

甲子園に対する話題も埋もれがちですが、

オリンピック選手も高校球児も、

競技にかける熱い思いは変わりません。

試合前には真っ白だったユニフォームが

終了後には泥で真っ黒になった姿を見るたびに、

試合中の全力プレーを思い出し、さわやか気持ちになります。

今年の夏はロンドンオリンピック、そして甲子園と

見逃せない熱戦が続きます。

代表選手の競技、そして高校球児のプレーに

注目したいと思います。

日本財託　マーケティング部　小林和徳

◆　スタッフプロフィール　◆

K・K

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、メールマガジンの

執筆などを通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

家庭では３歳になる息子と１歳になったばかりの娘のよき父親です。

子どもの写真と動画で携帯のメモリーは常に一杯。

家族に対する愛情も一杯のマイホームパパです。

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