★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.273 ―――――――――

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１.　ワンルームから出た１２１袋のゴミの山

〜滞納者の再出発をサポートする〜

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

●　相続セミナー開催のお知らせ　●

『第８回　親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー』

２０１２年９月３０日（日）１３：００〜１５：２０

会場：新宿野村ビル４８Ｆ　コンファレンスルームＢ＆Ｃ

〜　参加無料　〜

◆　≪小規模宅地の特例の厳格化と相続税の増税≫　こんな人が危ない

小規模宅地の特例の厳格化によって、

これまでは、相続税の対象にならなかった人たちにも

相続税がかかる可能性が出てきました。

小規模宅地の特例は、

『事業用や居住用に利用している土地について、

決められた広さ（居住用の土地であれば２４０平米）まで、

土地の評価額が軽減される』というものです。

この特例の適用を受けると８０％も

土地の評価額を軽減することができます。

（一部の用途で５０％）

この８０％の評価減の特例が

適用条件の厳格によって、

これまでと同じように利用できなくなるケースがあるのです。

例えば、

★　自宅を所有しており、親とは別居している

★　親が老人ホームに入って、実家が空き家の状況

★　二世帯住宅でも、玄関が別で生活空間が分かれている

こうしたケースでは、特例の適用から外れる場合があり、

これまでに比べて相続税の対象者が増えることが予想されます。

親が戸建てを所有しており、資産といえば『貯金と株式運用』、

このような方があたらしい相続税の対象者として

浮かび上がってきているのです。

さらに、『基礎控除枠の４割削減』『保険金の非課税枠の縮小』

などの相続税の増税によって

対象者が大幅に増えることが予想されます。

このセミナーでは、最新の相続税の改正情報と

相続税の増税がこれからの相続に与える影響とその対応策、

さらに、相続対策の３つのポイント『分割』『納税』『節税』を満たした、

東京・中古・ワンルームを使った相続対策法をご紹介します。

また、贈与を活用した相続対策や東京・中古・ワンルームの

実際の相続対策事例も具体的な数字を交えながら、詳しく解説します。

◆相続対策セミナーはこんな方におすすめです

・４０代、いまのうちから親子で相続について考えたい

・サラリーマンのわが家も相続税の対象になるってホント？

・最新の税制について専門家の話を聞きたい

・相続した財産をどう活用してよいか困っている

・相続時に家族で揉めたくない方

◆セミナーで学べるポイント

・最新の相続税制と対策法が学べる

・相続対策ができて収入対策になる

東京・中古・ワンルームを使った相続対策

・土地活用に変わる新しい相続対策法とは

・相続税を大幅節税　実際の相続対策事例のご紹介　など

◆セミナーの詳しい内容・お申し込みはこちらから（参加無料）

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http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/

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■　ワンルームから出た１２１袋のゴミの山

〜滞納者の再出発をサポートする〜

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汗でぴったりと肌に吸い付いたワイシャツ。

首に巻いたタオルは汗を吸いきっており、びしょびしょです。

朝の８時からはじめた、『ゴミ屋敷』の片付けは、

日が高くなるにつれて気温もぐんぐんと上昇し、

ゴミの臭いも強烈になってきます。

中腰の姿勢が続いて、

固まっていた腰を伸ばしながら室内を見渡すと、

壁からはがしたポスターの跡がまっさらで、

周囲の黄ばんだ壁紙と比べるとよく目立ちます。

ポスターの跡が、１０年以上もこの部屋で暮らしてきたことを

物語っていました。

はじめてＴさんに連絡した時には、

まさかここまで大事になるとは思いませんでした。

ことの発端は、１０年以上も毎月きちんと家賃を支払ってきた入居者

女性のＴさんがはじめて家賃を滞納した６月にさかのぼります。

本来であれば、５月に翌月の６月分の家賃と

ちょうど更新の時期を迎えていたので１か月分の更新料を

支払っていただくことになっていました。

しかし、この月に限ってＴさんからの入金が確認できません。

状況確認のために、Ｔさんに連絡してみたのですが、

何度携帯に電話をかけても留守番電話に切り替わってしまい、

お話することができませんでした。

毎日、連絡する時間を変えながら電話をしたのですが

一向に連絡は取れません。

連絡をはじめてから６日後、

ようやくＴさんとお話しすることができました。

『身内に不幸があって費用がかさみ、

振込みができませんでした。２日後には必ずお支払します。』

事情が事情だけに、快く承諾してこの日は電話を切りました。

しかし、２日後にＴさんから

家賃が振り込まれることはありませんでした。

以降、またＴさんとの連絡が取れなくなってしまったのです。

そこで、今度は登録されている勤務先であったコンビニエンスストアに

連絡をして、Ｔさんとのコンタクトを試みましたが、

その日はすでに仕事をあがっており連絡はつきませんでした。

その後も、Ｔさんの携帯そして勤務先に連絡しても、

空振りが続きました。

一向に連絡がとれないので、直接ご自宅にお伺いして、

お話しようと訪問することにしました。

Ｔさんは板橋区にある３階建てマンションの３階にお住まいでした。

このマンションはエレベーターがないため、

階段をつかって３階まであがります。

環七から路地に入った住宅街にあるせいもあり、

車両音も聞こえず、ひっそりとした雰囲気です。

インターフォンを数度鳴らしましたが、

応答はありません。

電気メーターは動いているので、

どうやらこの部屋で生活はしているようです。

その日は、ポストに手紙を投函して帰りました。

その後も、Ｔさんへの連絡や物件への訪問は続けていましたが、

お会いすることも、連絡もつきませんでした。

根気強く連絡を続けていると、

勤務先のコンビニから次の出勤日を聞くことができ、

Ｋさんの仕事の終了を待って、お話させていただくことにしました。

実際にお会いしたＴさんは、

小柄な細身の女性で、少しやつれた印象でした。

その場で、家賃を７月３１日までに全額支払っていただくことをお約束し、

万が一、支払ができない場合には、

８月６日までに退去しますと、Ｔさんはおっしゃられました。

そして、約束の７月３１日、

今回も家賃の振込みはありませんでした。

Ｔさんには当初の約束どおり、

８月６日に退去いただく旨を伝えました。

退去を約束した８月６日、

『部屋が片付いていないので、退去を１週間待って欲しい』と

Ｔさんから連絡がありました。

このままいくと、家賃の振込みが遅れたように、

退去日もずるずると遅れる可能性があったので、

片づけを手伝うので、８日には退去していただくように依頼しました。

翌日７日、Ｔさんと一緒にお部屋の状況を確認させてもらうときに、

冒頭でご紹介したゴミで溢れかえった部屋をはじめて目にしたのです。

ドアを開けた瞬間、

カビとゴミの臭いがツンと鼻につきます。

床には、もう販売もしていない古い銘柄のワインやマッコリ、

栄養ドリンク、ペットボトルなどが足の踏み場もないほど散乱しています。

居室に向かう廊下から、ユニットバスが見えたのですが、

そこは壁も床もカビで真っ黒になっていました。

毎日シャワーを浴びている立ち位置なのでしょうか、

カビで一面が黒く汚れているなか、

床の一部分だけがうっすらと白くなっていました。

居室にはいると、

一面ゴミで覆われていて床を見ることができません。

壁には、いつからかかっているか分からない

綿ぼこりにまみれたカバンが並んでいました。

床には雑誌や単行本が散乱しており、そのうえにさらにゴミが重なる

二層構造で、Ｔさんが普段寝ている畳一帖分にも満たない場所が

小さくくぼんでいました。

すぐに清掃会社に連絡をとり、見積もりを取ったところ、

なんと４８万円もの高額な見積書が出てきました。

費用もさることながら、清掃会社に依頼して、

片付けまでに日数がかかってしまうと、

Ｔさんと再び連絡が取れなくなることも考えられます。

そこで、費用を抑えて、さらに確実にゴミを撤去するため、

わたしたち自身でゴミを片付けることにしたのです。

Ｔさんがゴミの仕分けをして、

６名の社員がゴミ袋を１階まで運んでいきます。

エレベーターのないマンションの３階の部屋なので、

大きなゴミ袋を抱えて、炎天下のなか何十往復もしました。

部屋から出したゴミはいったん玄関脇において、

それを次々に１階へと持っていくのですが、

この小さい部屋のなかに、一体どれだけのゴミがあるのかと思うほど、

いくらゴミを運んでも、次々にゴミ袋が廊下に溜まっていき

本当に気が遠くなるような作業でした。

ベランダのゴミを片付けている最中に、

室外機に頭をぶつけ、頭部を５針縫う社員もでるなど、

アクシデントが発生する中、もくもくと片づけをすすめました。

結局、すべてのゴミを片付けおわったのは夕方６時、

６名の社員とＴさんの７人がかりで約１０時間かかりました。

わずか２０平米程度のワンルームから

分別ゴミが１２１袋、雑誌や本がおよそ１００束、

文字通り山のようなゴミがでました。

その後、Ｔさんから詳しく事情を聞いてみると、

サラ金やヤミ金から１００万円ほどの借り入れがあり、

毎月の給料はほとんど返済にあてているそうです。

返済金が膨らんでいくことで、生活資金が不足し、

今回の滞納につながったようでした。

現在、Ｔさんは自治体が用意してある宿泊施設を利用しながら、

住まいを探している最中です。

また、生活保護も申請し、借金についてはグレーゾーン金利として

回収の可能性があるか弁護士に相談しています。

つい先日、今後の返済計画について

Ｔさんとお話しする機会がありました。

これまでは相談する相手もおらず、

将来の見通しも立たずに行き詰まっていた印象でしたが、

住まいと借金の問題も見通しがついてきたおかげか、

以前と比べて話し方も明るくなり、

どこか肩の荷が下りた様子でした。

Ｔさんとはこれからも頻繁に連絡を取り合い、

しっかりとフォローをしていきたいと思います。

今回のＴさんのように、

現状ではどうしても家賃を支払うことのできない入居者には、

自治体によるセーフティーネットの有無を調べて、

再出発できるようバックアップしています。

入居者の生活が元に戻れば、

滞納した家賃も支払っていただくことができ、

それがオーナーの将来的な利益にもつながります。

一方的に家賃の支払をお願いするのではなく、

どうやって滞納した家賃を今後支払っていくのか、

入居者と一緒になって考えていくことが、

滞納問題に対する有効な取り組み方だと考えています。

日本財託管理サービス　債権管理部　田中　芳之

◆　スタッフプロフィール　◆

田中　芳之（たなかよしゆき）

債権管理部にて弁護士事務所と連携をとりながら、

滞納家賃の督促業務や高齢者の定期訪問を担当する。

１８歳のときにサッカーの本場イギリスにサッカー留学。

地元のサッカーチーム『ダラム・シティＦＣ』にて腕を磨く。

日本財託のサッカー部でも大活躍中

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１５７】

『不動産投資をはじめる理由』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします！

【延べセミナー参加者１０，０００名以上の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１１０回【名古屋】２０１２年９月　９日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

第１１１回【東　京】２０１２年１０月１３日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

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当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

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『中古ワンルームは「東京２３区」を買いなさい！』の著者である

日本財託グループ代表の重吉が、

書籍でお伝えしきれなかった熱い想いをセミナーでお伝えします！

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第２６回　２０１２年９月８日（土）１４：００〜１５：００

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

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ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

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■４．編集後記

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先日、一日の仕事を終えて帰宅すると

なぜか食卓に豪華なケーキが置いてありました。

「食後のデザートかな？」と思ったのですが、

丸い形をした豪華なケーキです。

「あっそうか、いつも仕事を頑張っている私へ、

妻からの感謝の気持ちだ」と思いました。

そして、「今日は気前がいいね」と口にした瞬間、

妻の顔が曇ってきました。

『ちょっと、まさか今日が何の日か覚えていないの？』

悲しそうな表情で妻が言いました。

冷蔵庫に張ってあるカレンダーに目をやり、

はっと思い出しました。

すっかりと忘れていましたが、

私たち夫婦にとって１周年目の結婚記念日でした。

笑って誤魔化そうと

たまたま買っていた『ヘアワックス』を渡し

自分も何か準備していた振りをしましたが、もう手遅れでした。

妻は怒り出すとなかなか機嫌が直りません。

いつもなら、さらに言い訳を考えるのですが、

その日は１年前に、「お互いに嘘はつかないようにしよう」

と誓った日です。

心の底から申し訳ないという気持ちを込め、

素直に謝ることにしました。

すると、以外にもすんなりと許してくれたのです。

妻にとって結婚記念日は、嘘をつかない日ではなく

いつまでも相手を思いやる気持ちを

忘れないようにする日なのだそうです。

結婚から１年経って、また妻の魅力を再確認いたしました。

◆　スタッフプロフィール　◆

Y・S

営業部所属し、セミナーや個別相談などを通じて、

マンション投資を検討するお客様の疑問や質問にお応えしている。

小学校から大学まで人生の半分をサッカーと共に過ごし、

高校時代には、名門『東福岡高校』で日本代表の長友選手と

全国大会に出場した経験を持ち、

大学時代にはサッカー部の主将として活躍。

サッカーで培ったフットワークの良さを活かし、

何事にもスピーディーな対応を心掛けている。

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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

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【担　当】坂元　寛和

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