★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.274 ―――――――――

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◆――――――――　平成２４年７月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数４，３５４名、管理戸数１０，８００戸、入居率９８.６７％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　『百聞は一見にしかず』写真と詳細な見積もりで工事の透明性を高める

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

●　相続セミナー開催のお知らせ　●

『第８回　親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー』

２０１２年９月３０日（日）１３：００〜１５：２０

会場：新宿野村ビル４８Ｆ　コンファレンスルームＢ＆Ｃ

〜　参加無料　〜

◆　≪小規模宅地の特例の厳格化と相続税の増税≫　こんな人が危ない

小規模宅地の特例の厳格化によって、

これまでは、相続税の対象にならなかった人たちにも

相続税がかかる可能性が出てきました。

小規模宅地の特例は、

『事業用や居住用に利用している土地について、

決められた広さ（居住用の土地であれば２４０平米）まで、

土地の評価額が軽減される』というものです。

この特例の適用を受けると８０％も

土地の評価額を軽減することができます。

（一部の用途で５０％）

この８０％の評価減の特例が

適用条件の厳格によって、

これまでと同じように利用できなくなるケースがあるのです。

例えば、

★　自宅を所有しており、親とは別居している

★　親が老人ホームに入って、実家が空き家の状況

★　二世帯住宅でも、玄関が別で生活空間が分かれている

こうしたケースでは、特例の適用から外れる場合があり、

これまでに比べて相続税の対象者が増えることが予想されます。

親が戸建てを所有しており、資産といえば『貯金と株式運用』、

このような方があたらしい相続税の対象者として

浮かび上がってきているのです。

さらに、『基礎控除枠の４割削減』『保険金の非課税枠の縮小』

などの相続税の増税によって

対象者が大幅に増えることが予想されます。

このセミナーでは、最新の相続税の改正情報と

相続税の増税がこれからの相続に与える影響とその対応策、

さらに、相続対策の３つのポイント『分割』『納税』『節税』を満たした、

東京・中古・ワンルームを使った相続対策法をご紹介します。

また、贈与を活用した相続対策や東京・中古・ワンルームの

実際の相続対策事例も具体的な数字を交えながら、詳しく解説します。

◆相続対策セミナーはこんな方におすすめです

・４０代、いまのうちから親子で相続について考えたい

・サラリーマンのわが家も相続税の対象になるってホント？

・最新の税制について専門家の話を聞きたい

・相続した財産をどう活用してよいか困っている

・相続時に家族で揉めたくない方

◆セミナーで学べるポイント

・最新の相続税制と対策法が学べる

・相続対策ができて収入対策になる

東京・中古・ワンルームを使った相続対策

・土地活用に変わる新しい相続対策法とは

・相続税を大幅節税　実際の相続対策事例のご紹介　など

◆セミナーの詳しい内容・お申し込みはこちらから（参加無料）

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http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/

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■　『百聞は一見にしかず』写真と詳細な見積もりで工事の透明性を高める

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当社ではお客様に販売した

中古ワンルームマンションの管理だけでなく、

他社で購入された物件やご自身で建てられた物件の管理も

お受けしています。

管理を当社にお任せいただくきっかけは、

家賃収入に直接影響を与える

空室や滞納といったお困りごとが中心です。

空室、滞納に続いて多いお悩みが

管理会社の対応に対する不満です。

そのなかでも、

入居者が退去したあとのリフォーム工事に関する

不満を抱えられている方は少なくありません。

「内装工事の金額が高い」

「見積もりが大雑把で費用の内訳が分からない」

「実際にどのような工事を行なっているのか分からない」

など、

いずれも、工事を手配している管理会社と

オーナー様との間で情報がうまく共有されていないことから

生じている問題です。

そこで、当社では内装工事のお見積もりの項目を、

『ルームクリーニング、壁紙の張替え、床ワックス、

キッチン水洗の補修、シンクの排水溝ゴムの取替え、

網戸張替え、エアコンの洗浄』

というように、

実際に行なった工事を細かく分けて表示　しています。

さらに、壁紙の張替えについても、

洋室天井８．５平米、洋室壁面３６．０平米、廊下天井３．５平米、

廊下壁面　１２．０平米といった具合に、

材料をどの程度使用するのかまで、

細分化してご提示するようにしています。

もちろん、工事箇所だけではなく、

それぞれの工事単価も記載し、工事金額の透明性を高めています。

また、少しでもオーナー様のご負担を少なくするために、

各工事項目の金額についても内装工事会社との連携により、

適正な価格を実現しています。

例えば、他社では壁紙の張替えで、

平米単価１３００円〜１４００円のところ、

当社では平米単価９００円（税別）で実施し、

フローリングの張替え工事も、他社は平米あたり２０，０００円前後

かかるところ、平米単価８，０００円（税別）で提供しています。

また、透明性の高い工事の実現は、

オーナー様だけではなく入居者様にとっても大切です。

入居者との間で多いトラブルが

退去後のリフォーム工事に関するものです。

「工事費用が不当に高い」

「工事をする必要のない箇所まで費用を請求された」など

工事金額や工事箇所を巡ったトラブルがあります。

そうしたときに、

工事の金額、工事の箇所など透明性の高い

情報を提供することで、トラブルも未然に防ぐことができるのです。

そして、冒頭でもご紹介した

「どのような工事が行なわれているのかわからない」

といったご要望に対しても、

内装工事前と完了後の写真を撮影して、

オーナー様にお送りしています。

これまでも、ご要望があった一部のオーナー様に対し、

写真の送付を行っていました。

「見積もりの内容が把握できるようになった」

「リフォーム後のキレイな状態を確認できてよかったよ」

という声をいただくことありました。

そこで、内装工事を行った全オーナーに対し、

工事箇所や交換した設備を中心に、

内装工事前と完了後の写真を撮影し

工事の仕上がりをご確認いただけるようにしたのです。

内装のお見積もりを、退去後の状況の写真と照らし合わせて

ご説明するようになってから、

「これまで電気コンロが錆びていると聞いても、

あんまりピンとこなかったけど、写真を見て考え方が変わったよ。

これじゃあ、確かにお部屋のイメージ全体が悪くなるよね」

「カーペットに家具のへこみがあるのは知っていたけど、

これほど、そこらじゅうがへこんでいるとは思わなかった。

この際、フローリングに変えようと決めたよ。

まさに、『百聞は一見にしかず』だな」

など、工事内容を深くご理解いただくことができました。

また、投資用物件の場合は入居者が住んでいる状態で物件を

購入されることが大半で、

室内を一度も見られたことがない方がほとんどですから、

工事箇所だけでなく、お部屋全体をご確認いただけるような

アングルでの撮影を心がけています。

工事完了後の写真をお送りしたオーナー様のなかには、

「丁寧に対応していただきありがとう。大切に保管しています」

と思いがけずに、嬉しい声をかけていただくこともあります。

これまで、お見積もりの内容や、

「工事を始めます」や「工事が完了しました」

といった工事の結果だけをお知らせしていましたが、

ようやく、文字通り目に見えるような形で、

工事のプロセスをお伝えできるようになりました。

オーナー様から大切な資産を預かる管理会社として

今後も、さらに情報の透明性を高め、

工事の必要性をお伝えできるような

取り組みをしていきたいと考えています。

日本財託管理サービス　管理部管理課　井上　貴幸

◆　スタッフプロフィール

井上　貴幸（いのうえたかゆき）

内装工事の進捗・期日の統括管理、 内装工事会社の振り分け、

価格の確認、新規企画の発案などを担当。

人が嫌がることを率先して行う親分肌で仲間からの信頼も厚い。

愛犬はヨークシャテリアというギャップも人気の秘密。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１５８】

『ローンが使えるチャンスを活かす』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします！

【延べセミナー参加者１０，０００名以上の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１１０回【名古屋】２０１２年９月　９日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

第１１１回【東　京】２０１２年１０月１３日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

◆　本では伝えきれない熱い想いをお伝えします！　◆

『中古ワンルームは「東京２３区」を買いなさい！』の著者である

日本財託グループ代表の重吉が、

書籍でお伝えしきれなかった熱い想いをセミナーでお伝えします！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

第２６回　２０１２年９月８日（土）１４：００〜１５：００

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！

ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

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■４．編集後記

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先日、新宿区長の中山弘子さんから

新宿区が行なっている様々な取り組みについて

お話を聞く機会がありました。

例えば、

バス停の屋根や河川の緑化、街路樹のせん定方法を

改善することで、５年前と比べて区内のみどりが

新宿中央公園に匹敵するほど増えていることや、

出生数が平成８年には１，６３８名となり、

昭和４０年代の４分の１にまで落ち込んだものが、

子育て支援策を進めた結果、

最近では２，０００名にまで回復していることなど、

大変エネルギッシュに語られていた姿が

とても印象的でした。

新宿には、仕事でも毎日来ていますし、

週末の買い物にも繰り出していたのですが、

それだけ緑が増えていることは、気がつきませんでした。

区長のお話を聞いて、区役所を一歩でると、

目の前には、あざやかな緑で彩られたアーチが

設置してあったり、区役所の柱がツルで覆われているなど

そこかしこで緑を目にすることができました。

新宿に買い物にこられた際には、

街並みのなかの緑を探すのも楽しいかもしれませんね。

また、新宿区では９月２日まで、

新宿駅周辺の全域でアート作品を展示する

クリエイターズ・フェスタを開催しているそうです。

私も先日スタジオアルタから

新宿三丁目に向かう途中、道の両脇に様々なオブジェが

飾られているのを目にしました。

道だけではなく、西新宿の高層ビル内にも

アート作品は展示してありますので、

ぜひ週末、新宿を訪れる機会がある方は、

アート作品に触れてみるのはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部　　坂元　寛和

◆　スタッフプロフィール　◆

S・H

マーケティング部に所属し、セミナーの企画・運営、ＨＰメンテナンスなど、

東京・中古・ワンルームに関する情報を発信する。

妻と４ヶ月になる娘の３人家族。趣味は読書。

抱っこ紐でこどもを体の前に抱きながら本を読む姿は

なんちゃって二宮金次郎。

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