★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.274 ―――――――――

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オーナー様数４，３８１名、管理戸数１０，８８８戸、入居率９８.３９％

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１.　『入居者・お部屋・家賃』の三位一体が管理会社の使命

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

●　相続セミナー開催のお知らせ　●

『第８回　親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー』

２０１２年９月３０日（日）１３：００〜１５：２０

会場：新宿野村ビル４８Ｆ　コンファレンスルームＢ＆Ｃ

〜　参加無料　〜

セミナーの第１部では、

相続税の専門家が最新の相続税制とその対応策をご紹介。

さらに、第２部では日本財託代表取締役の重吉が

東京・中古・ワンルームを使った相続対策法をお話しします。

○　重吉があなたに伝えたい２つのこと　○

１.　生前贈与は最大の相続対策

中古ワンルームマンションの相続税評価額は

時価のおよそ３分の１程度です。

そして、相続税の評価額も、贈与税の評価額も計算方法は同じです。

生前にマンションを贈与してしまえば、

全体の相続財産の圧縮にもつながります。

また、マンションから得られる家賃収入は

子どもが受け取るので、納税資金の準備にもなります。

さらに、１棟アパート違って区分所有は分けやすく

遺産分割で揉めることもありません。

このように、生前贈与は、

財産の圧縮、収益力の移転、そして円満な遺産分割を

実現できる優れた相続対策法です。

実際の生前贈与の相続事例を交えながら、

分かりやすくご紹介する予定です。

２.　不良資産を優良資産に組み替える

相続税は、相続が発生してから１０ヶ月以内に

現金で一括納付する必要があります。

そこで、一番売りやすい『優良資産』から売却し、

結局、手元に残るのは売りづらく、収益性の低い『不良資産』ばかり、

実はこうした方は珍しくありません。

相続は家族の生活のために、

価値ある資産を遺してあげることが大切ですが、

不良資産ばかり遺してしまっては、

一体何のための相続か分かりません。

このセミナーでは、不良資産と優良資産の違い、

優良資産である東京・中古・ワンルームの魅力、

さらに、実際の組み替えの事例を紹介しながら、

収入対策にもなる東京・中古・ワンルームの相続対策法をお伝えします。

◆相続対策セミナーはこんな方におすすめです

・４０代、いまのうちから親子で相続について考えたい

・サラリーマンのわが家も相続税の対象になるってホント？

・最新の税制について専門家の話を聞きたい

・相続した財産をどう活用してよいか困っている

・相続時に家族で揉めたくない方

◆セミナーで学べるポイント

・最新の相続税制と対策法が学べる

・相続対策ができて収入対策になる

東京・中古・ワンルームを使った相続対策

・土地活用に変わる新しい相続対策法とは

・相続税を大幅節税　実際の相続対策事例のご紹介　など

◆セミナーの詳しい内容・お申し込みはこちらから（参加無料）

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http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/

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■　『入居者・お部屋・家賃』の三位一体が管理会社の使命

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入居者にいくら連絡しても、

まったく電話がつながらない。

保証人から何度電話しても連絡がつかない。

家賃の督促をしていると、

このような場面に出くわすことがあります。

しかし、連絡がつかないからといって、

なにもしなければいつまでたっても

家賃を回収することはできません。

こうしたとき、私たちは入居者にお会いするために、

物件までお伺いすることがあります。

音信不通になっているということは、

入居者の生命に関わることもあるからです。

今回のコラムでは、物件への訪問が

入居者の安全を守った事例をご紹介します。

Ａさんからの家賃が遅れ始めたのは、

４月のことでした。

２０１１年３月の入居以来、

毎月、欠かさず家賃をご入金いただいていました。

家賃の入金がなかったので、

Ａさんに連絡を取ろうと携帯電話にかけると、

すぐに留守番電話に変わってしまいました。

翌日、改めて連絡したのですが、

その日も連絡がつかず、留守番電話にメッセージを残すだけでした。

その後、何度か連絡をしたのですが、

結局一度も連絡が取れずに、

２週間がたったころ、ようやく家賃が振り込まれました。

これ以降、Ａさんの家賃の振込みは毎月少しずつ遅れていき、

７月にはついにまるまる１か月分の家賃を滞納するようになりました。

４月から６月分までの家賃は後れながらも、

なんとかご入金いただいていたのですが、

その間も、Ａさんとは一度もお話しすることができませんでした。

Ａさんの勤務先にも連絡をしたのですが、

２ヶ月前から突然出社しなくなり、

退社手続きを取ったということでした。

７月分の家賃の確認をしようにも、

あいかわらずＡさんとは、連絡が取れない状態が続いていました。

保証人である新潟にお住まいの母親に連絡をとり、

家賃を代わりに振り込んでもらうことは約束したのですが、

母親も最近ではＡさんと連絡が取れなくなっているというのです。

「ひょっとしたら、Ａさんの身になにかあったのかもしれない」

心配になり、部屋を訪問して安否を確認することにしました。

物件は品川区にある築２１年のマンションです。

オートロックがついており、エントランスの大理石調の白い床材は

ピカピカに磨かれていて、管理状態のよさが伺えます。

部屋は１階にあり、エントランスを抜けて

インターフォンを鳴らしました。

しかし、反応はありません。

４度目に鳴らしたインターフォンでようやく

Ａさんがドアの隙間から顔を出しました。

ドアの内側からチェーンがかけられており、

隙間からこちらを伺っています。

顔の半分程度しか見えませんでしたが、

Ａさんは顔色は真っ青で、無精ひげが顔をおおい、

伸びきった髪は、もう何日も頭を洗っていないのか

油でべっとりとしていました。

見た目は病人そのものです。

お話を聞くと、やはり最近では体調が優れずに、

家のなかで寝ている日が続いているそうです。

その日はなにかあったら、

すぐに連絡する旨を伝えて帰りました。

入金が遅れていた７月分の家賃は保証人である母親から

振り込んでもらいましたが、

翌月分の家賃が予定日に振り込まれることはありませんでした。

すぐにＡさんに連絡を取ったのですが、

やはり連絡はとれません。

幸い保証人である母親とは連絡が取れ、

今月分の家賃も、振込みのお約束していただくことができました。

これで、家賃の目処はたちました。

しかし、７月に訪問した際のＡさんのやつれた姿が

目に浮かんできます。

Ａさんはいまどうしているのか・・・。

最近では、孤独死という言葉をよく耳にしますが、

もし、Ａさんの身になにかあって室内で亡くなり、

発見が遅れてしまうと、室内の原状回復工事に多額の費用がかかります。

さらに、次の入居者がお部屋を借りる際には、

家賃が大きく下がってしまうので、

オーナー様にとって大きな損失につながります。

Ａさんのことが気になり、

再び、部屋を訪れることにしました。

今回は、病気で動けなくなっていることも考えられたので、

安否確認で室内に入るために、警察にも立会いを依頼しました。

地元の警察署から２名、マンションの管理人、

そして私の４名で扉の前に立ち、

緊張しながらインターフォンを鳴らしました。

しかし、いくらインターフォンを鳴らしても、

反応はありません。

鍵を使って扉を開けると、

内側からチェーンがかかっています。

チェーンがかけられているということは、

室内にはいるはずです。

１階の部屋だったので、ベランダにまわってみましたが、

ベランダの鍵はかけられていて、室内の様子もカーテンで遮られて

伺えませんでした。

廊下からＡさんに呼びかけましたが、

返事はありません。

室内で危ない状況に陥っていることも考えられました。

急遽、保証人である母親に連絡して、

チェーンを切って室内に入らせてもらう了解をとります。

チェーンを切るために消防隊員を呼び、

また、万が一のときのために救急隊員も駆けつけました。

総勢１５名にもなり、物々しい雰囲気です。

チェーンを切って室内に入ると、

６畳ほどの部屋の中央で布団のなかでＡさんが眠っていました。

顔色は相変わらず真っ青で、

ひげは伸びており、髪もぼさぼさです。

布団のまわりを警察官と緊急隊員が取り囲んで、

Ａさんに声をかけましたが、

まばたきを繰り返すだけで反応を示しません。

血圧は安定していましたが、微熱があり、

救急車に運ぼうとしたのですが、本人が嫌がったために、

病院へは運ぶことはできませんでした。

かといって、ひとりにしておくこともできず

警察で保護してもらうことになりました。

その日の深夜、新潟から母親が上京されて

Ａさんを引き取りました。

二人を品川のお部屋まで送ったのですが、

Ａさんはまるで老人のように足を引きずりながら、

のろのろとした足取りで心配はつきません。

母親とお話して、

いったん新潟の実家にＡさんを連れて帰ることになりました。

翌日、１１時にお部屋の前で、

待ち合わせをして、３人で東京駅に向かいました。

Ａさんの容態、滞納した家賃の支払やお部屋の解約の手続き、

室内に残した家具の扱いなど、

途中、母親とお話させていただきましたが、

その間もＡさんの反応は乏しいままでした。

このまま二人だけで行かせてしまうのは心配だったので、

１３０円の入場券を購入して、一緒にホームに行き、

新幹線の座席に座るまで二人を見届けました。

先週、Ａさんの母親から連絡があり、

お部屋を解約すること、そしてＡさんは地元新潟で

静養されることを聞きました。

私の部署では、

『人・モノ・金は三位一体』という方針を掲げています。

人は『入居者』、モノは『お部屋』、金は『家賃』です。

どれか一つが欠けてもだめで、

『入居者・お部屋・家賃』のすべてを網羅するという

教えのもと、仕事をしています。

今回のケースでいえば、

『家賃』は保証人である母親から回収の目処はたっていました。

しかし、人である『入居者』の生活に問題があり、

このまま放っておいたとしたら、生命にまで危険が生じる可能性がありました。

こうしたときには、必ず入居者が無事に生活を送れているのか、

毎回確認するようにしています。

一方で、入居者に肩入れしすぎて、

家賃の回収がおろそかになってしまってもいけません。

入居者の生活をサポートし、そしてしっかりと家賃を振り込んで頂きます。

また、連絡がつかない入居者の場合、部屋がゴミで溢れかえっていたり、

室内で亡くなられているケースも考えられます。

このような場合、部屋を綺麗にするための費用がかかってしまいます。

そうならないために、訪問することで、

お部屋の利用状況にも注意を払っています。

このように、『入居者・お部屋・家賃』すべてをしっかりとフォローすることが、

信頼して物件を預けて頂いた

オーナー様の期待に応えることだと考えています。

日本財託管理サービス　債権管理部　岡本　慎二

◆　スタッフプロフィール　◆

岡本　慎二（おかもとしんじ）

債権管理部にて弁護士事務所と連携をとりながら、

滞納家賃の督促業務や高齢者の定期訪問を担当する。

学生時代は卓球部に所属し、インターハイにも出場する名選手として活躍。

新宿区卓球連盟が主催する大会に２大会連続出場するも、

ブランクと他選手の厚い壁で予選リーグ敗退。

雪辱に燃える日本財託グループの卓球エースです。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【充実した管理システム　Ｎｏ.３９】

『安物買いの銭失いにご用心！』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/index.html

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします！

【延べセミナー参加者１０，０００名以上の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１１１回【東　京】２０１２年１０月１３日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

◆　本では伝えきれない熱い想いをお伝えします！　◆

『中古ワンルームは「東京２３区」を買いなさい！』の著者である

日本財託グループ代表の重吉が、

書籍でお伝えしきれなかった熱い想いをセミナーでお伝えします！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

第２６回　２０１２年９月８日（土）１４：００〜１５：００

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！

ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

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■４．編集後記

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「日本の象徴といえば富士山」

そう例えられるほど、台湾でも富士山は有名です。

台湾から日本にやって４年経ちますが、

これまで富士登山をする機会はありませんでした。

私は写真を撮ることが好きなので、

いちどは富士山に登って

自分の一眼レフカメラに、

「御来光」を収めたいと思っていました。

この夏、会社の仲間から富士登山の誘いを受け、

「チャンスが来た」と期待が膨らんだのです。

これまで本格的な登山を経験したことありませんが、

中学校から大学まで、ずっとバスケットボールをやっていたため、

体を動かすことは得意で、体力には自信がありました。

そのため写真を撮ることばかりを考え、

たくさんのレンズや三脚などの余計な荷物を

必要以上にリュックに入れてしまったのです。

登り始めて１時間も経たないうち、

足は自分のものではないように重くなり、

ペースもみるみる落ちていきました。

重たい荷物に加え、上京してから不慣れな生活が続き、

運動の習慣をなくしてしまったせいで

体力が著しく落ちてしまっていました。

一緒に登った仲間たちは、

私のペースに合わせゆっくりと歩いたり、

リュックを取り替えたりしてくれました。

しかし、頂上に着く前についに足をつってしまい

途中でリタイヤすることを決断しました。

すると、仲間たちは

「また、みんなで登ろう」と

一緒に下山することにしてくれました。

体調が悪い私を「とても一人に出来ない」と

気遣ってくれたのだと思います。

本当に申し訳ない気持ちで一杯になりました。

今回は、富士登山について何も下調べもしないまま、

軽い気持ちで挑戦したことが、失敗の原因だったと思います。

失敗のまま終わらせず、この失敗から学んだことを活かし、

次回は必ず自分の目で御来光を拝みたいと思います。

日本財託管理サービス　管理課　劉　書賓（りゅうしょひん）

◆　スタッフプロフィール　◆

R・S

入居者が快適な生活を送れるようにお困り事に迅速に対応、

状況を正確に把握し、必要があれば修理を手配する。

台湾出身でバスケットとバイクをこよなく愛し、

いつかバイクで日本を一周することを夢見ている。

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【担　当】坂元　寛和

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