★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.276 ―――――――――

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◆――――――――　平成２４年８月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数４，３８１名、管理戸数１０，８８８戸、入居率９８.３９％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　ヒビ割れが引き起こす建物の危機！建物管理は自分の目でチェックする

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　ヒビ割れが引き起こす建物の危機！建物管理は自分の目でチェックする

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不動産投資で成功を収めるためには管理が重要です。

ここでいう管理とは、入居者募集といった賃貸管理業務だけでなく、

建物の資産価値を維持するうえで欠かせない建物管理も含まれます。

区分所有の物件であっても

建物管理がおろそかになっていると、建物の寿命が短くなり、

長期安定収入を得ることは難しくなります。

いくら立地が良い、利回りが良いとっても、

管理が行き届いていなければ、建物の寿命が短くなるだけでなく、

建物のスラム化を招く恐れがあるのです。

そのため、普段から建物のメンテナンスを

しっかりと行なっておくことが大切です。

区分所有の物件の場合は、オーナーに代わって

建物管理会社が日常点検や大規模修繕計画に沿って

しっかりとメンテナンスをしてくれています。

ただ、管理会社任せにせずに、

毎年行なわれている管理組合の総会に出席したり、

管理会社からの書類には必ず目を通す、

また、分からない工事項目については建物管理会社へ問い合わせるなど、

自分の物件がきちんとメンテナンスされているのか、

チェックしておくことが大切です。

今回のメルマガでは、そうした建物管理への高い意識が

資産状況の悪化を防いだ事例をご紹介いたします。

当社では、東京２３区を中心に物件の管理を行っています。

今回、ご紹介させていただく物件はＪＲ中央線『八王子』駅から

バスに乗って２０分程度のところにあるため、

当社で賃貸管理をお受けしている物件ではありません。

しかし、エリア外の物件でも東京近郊であれば

建物診断や修繕工事などのご依頼はお受けしております。

オーナーのＡさんから、

「建物に気になるところがあるから相談に乗って欲しい」

とご連絡をいただきました。

この物件は、建物外部に設置している

階段を利用して各階に移動する構造になっています。

その外部階段を見てみると、

まるで亀の甲羅のようなヒビ割れが、

階段全体を覆っていました。

さらに、階段の踊り場の床面全体にも

ヒビが入っていました。

建物診断を行うために、同行をお願いした一級建築士も

『これだけのヒビは珍しいですね』

と思わずもらすほどの状況でした。

Ａさんによれば、この階段のヒビ割れは３年前から発生し、

日ごとに悪化しているといいます。

物件は特別古いというわけではなく、

建てられてからわずか７年しか経過していません。

なぜ、このような状況が起きているのか

早速、建物を診断することにしました。

本格的な建物診断を行うには、

床面のコンクリートの内部をＸ線やレントゲンを利用して

調査を行う必要があります。

ただし、このやり方は手間や時間が掛かるため検査費用が高くなり、

オーナーの負担が大きくなってしまいます。

そこで、提携する一級建築事務所の協力を得て、

まずは目視による建物診断を行ないました。

目視ではありますが、ヒビ割れの仕方や位置によって、

そのヒビが地震によって起きたものか

地盤沈下が原因により入った亀裂なのか

これまでの経験と知識を活かし、ある程度把握することが可能です。

調査結果により、ヒビ割れの原因となる

要素がいくつか分かってきました。

階段の構造を支える鉄筋の数量不足。

適正な大きさが鉄筋が配置されていない。

コンクリートの強度不足。

修繕工事が必要な箇所の写真と一級建築事務所による指摘事項を加えた

建物診断の調査レポートをＡさん渡し、

「この調査レポートを元に、物件の設計を行った設計事務所に

現状を確認してもらってください」とお伝えいたしました。

後日、Ａさんから、正式に設計事務所に調査を依頼して

ヒビ割れの原因が判明したと、ご連絡をいただきました。

ヒビ割れは、

『コンクリートの厚み不足』が原因で起きたものでした。

コンクリート造の外部階段は、

階段の基礎となる躯体コンクリートと、

表面を仕上げるために塗るコンクリートからなります。

その仕上げのコンクリートの厚みが、

標準よりも厚さが薄いものだと分かったのです。

このまま修繕工事を行わず放置していると、

雨水がヒビ割りから内部まで浸透し、

コンクリート内にある鉄筋を錆び付かせる可能性もあります。

錆びた鉄筋は膨張し、コンクリートを内部から壊す

「爆裂（バクレツ）」を引き起こすこともあります。

そのままで放置しておくと危険なだけでなく、

後になればなるほど大きな修繕工事が必要になるのです。

マンションを建設した施工会社は、

ヒビ割れた床面コンクリートのうえに、新しいコンクリートを塗るという

比較的軽微な施工法を提案していました。

しかし、ヒビ割れが発生してから３年が経過しており、

コンクリート内部に水が浸透している可能性もあります。

そのため、Ａさんと相談して、

一度表面のコンクリートを全てはがし

新しいコンクリートを塗り直したうえに、、

水が浸透しないように防水シートを張るという

万全の対応をとることにしました。

Ａさんからは、

「ヒビ割れがこれだけ危険性が高いということを、初めて知りました。

　素人には分からないことばかりだったので、

日本財託さんには本当に感謝しています」

と嬉しい言葉をいただき、

その後の工事もお手伝いさせていただくことになりました。

このように、単なる『ヒビ割れ』といって放置しておくと、

後になって、余計に金額がかかる大きな工事が必要になり、

収支計画に大きく影響してくることも考えられます。

今回は１棟物件の事例でしたが、区分所有の物件であっても、

建物管理の重要性は代わりません。

壁や床のヒビ割れ、配水管の水漏れ、

屋上の防水工事、鉄部の塗装など、

日常的なメンテナンスが、しっかりと行われているのか

確認することは長期安定収入を得るためには欠かせません。

長期にわたるマンション投資を成功させるためには、

自分の手でマンションを守るという意識がなにより必要です。

日本財託管理サービス　１棟建物管理課　吉田　尚史

◆　スタッフプロフィール　◆

修繕工事の提案や建物の資産価値を長期に渡って維持するために、

外観のリノベーション、水道管のオゾン洗浄などの提案を行う。

趣味は、地元の西荻窪周辺をウォーキングすること。

ウォーキング中に見つけた隠れ家的な飲み屋が最近のお気に入り。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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【充実した管理システム　Ｎｏ.１６０】

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第１１２回【東　京】２０１２年１１月　３日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

第１１３回【東　京】２０１２年１１月　４日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

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『なぜ、中古ワンルームなのか？』

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最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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日本財託グループ代表の重吉が、

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■４．編集後記

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先日、Ｊリーグの大宮アルディージャで活躍している

サッカー選手とお会いしました。

きっかけは前職の同期の紹介です。

彼はＪリーガーの再就職を斡旋する部門にいた経験があり、

Ｊリーガーの将来の生活を守るために、

ぜひ話をして欲しいということでした。

Ｊリーガーで高給取りといっても、

選手を続けていられる期間は長くはありません。

引退後も、サッカー関係の仕事につける人はほんのわずかです。

サッカー一筋でやってきたので、まったく異なる業界に

就職することは難しく、生活も厳しいものになるとのことでした。

現役時代にマンションに投資をしていれば、

家賃収入が得られるので、引退後の生活のためには最適ですし、

さらに保険に加入しづらい怪我を抱えた選手にもぴったりといことで、

今回、白羽の矢が立ったのです。

一見すると、サラリーマンとプロのスポーツ選手では

スポーツ選手のほうが華やかな世界で活躍し高給取りのイメージがあります。

しかし、考えてみれば『引退後』の生活という意味では、

おなじ悩みを抱えており、給料をもらえる期間で考えると、

両者にそれほど違いはないのかもしれません。

引退後の収入の柱として、中古マンション投資を真剣に考えていただいています。

ちなみに、お会いしたＪリーガーは身長１９０センチ程、

私の身長は１６３センチですから、

その差３０センチ、まるで大人と子どものようで

体中からみなぎる自信が見て取れ、終始圧倒されていました。

その自信はサッカー選手として活躍した実績に裏付けられたもので、

きっと想像を絶する練習によって培われたものだと思います。

思わぬご縁が繋げたくれた憧れの世界から、

思わぬ刺激いただくことができました。

私も活躍のフィールドは違いますが、

サッカー選手に負けないくらい強い信念を持って

精進していきたいと思います。

◆スタッフプロフィール

Y・K

セミナーや個別相談会を通じ、「東京・中古・ワンルーム」の魅力を

多くの方にご紹介している。

元保険コンサルタントという経歴を活かし、マンション投資による

お客さまのライフプランのご提案を行っている。

高校時代は空手に明け暮れ、関東大会にも出場した経験を持つ。

趣味は、愛車のフィットに乗って奥多摩の自然を感じにドライブへ出掛けること。

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◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

お待ちしています。

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【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F

【担　当】坂元　寛和

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