★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.279 ―――――――――

☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■

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◆――――――――　平成２４年９月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数４，４１５名、管理戸数１０，９９２戸、入居率９８.３７％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　退去理由をヒアリングして解約を防ぐ！

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　退去理由をヒアリングして解約を防ぐ！

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「１日も早く空室を埋め、オーナー様に日割り家賃をお届けする」

これが、オーナー様から大切な資産である物件を託されている

賃貸管理会社の最も大切な使命だと考えています。

当社では１日でも早く空室を埋めるため、

賃貸管理業２３年で培った入居者募集のノウハウを駆使した

様々な取り組みを行っています。

例えば、入居者が退去すると分かった翌々日には、

都内を中心に４，０００社を超える仲介会社へ物件情報を

発信しています。

また、こうした仲介会社とのネットワークを活用し、

当社の物件に入居者を決めればポイントが貯まる

「ポイント会員」という制度を設けています。

ポイントを貯めていけば、商品券や旅行券に交換できるので、

仲介会社は当社の物件を優先してお客様に紹介してくれるのです。

空室が発生したときに、素早く次の入居者を決めることができれば、

家賃収入が入ってこない期間を短くすることができます。

ただ、空室そのものがなければ

そもそも、家賃収入が途絶えることもありません。

当社では、入居者募集の取り組みだけではなく、

空室を防ぐための取り組みも実施しています。

入居者の退去には、

「防ぐことができない退去」と「防ぐことができる退去」の２つがあります。

「防ぐことができない退去」とは、

転職や結婚、大学の卒業など、

入居者のライフスタイルの変化によって

もたらされる退去です。

実際、私も学生時代は八王子の学校に通うため、

隣駅にある中央線「西八王子」駅に

部屋を借りていました。

卒業後、埼玉県蕨市にある会社に就職が決まったので、

蕨市の物件を借りて住むようになりました。

今は新宿まで３０分程度で行ける

西武池袋線「大泉学園」で暮らしています。

また、先日結婚して家族が増えたため、

もっと大きな部屋を借りることも考え、

郊外の物件なども検討しています。

ライフスタイルの変化により、

部屋を借りる目的そのものが変わってしまうと、

その物件に住み続けていただくことを

無理にお願いすることは出来ません。

一方、「防ぐことができる退去」とは

近隣住民とのトラブルや設備故障といった

入居中のお困りごとによる退去です。

立地や間取り、周辺環境など、

物件そのものは気に入っているにも関わらず、

生活する上で思いがけないトラブルに直面し、

退去に繋がるというケースです。

こうした場合は、問題を解決すれば、

これまで通り住み続けていただけることができます。

先日、解約のご連絡を頂いた入居者のＫさんも

こうしたお悩みを抱えた１人でした。

Ｋさんに解約理由を尋ねると、

深夜になるとインターフォンが鳴らされるという嫌がらせを

受けていることが分かりました。

インターフォンに出ても返事はなく、

さらに、モニターを見ても玄関の前には誰もいない。

いつインターフォンが鳴るかと思うと眠ることが出来なくなり、

次第に引越しを考えるようになったというのです。

ただ、お部屋自体はとても気に入っているため

問題が解決するなら、このまま住み続けたいともＫさんは言われました。

まず、このマンションに入居している４２世帯に対して、

建物管理会社を通して、迷惑行為を注意する回覧をまわしてもらい、

さらに、エントランスの掲示板への張り紙をお願いしました。

迷惑行為を行う人物が、

Ｋさんと同じマンションの入居者とは限りませんが、

こちらが意識しているということを目に見える形で表すことは、

迷惑行為を防止する上では効果的です。

また、夜中にインターフォンさえ鳴らなければ、

ひとまず安心してＫさんは眠りにつけるようになります。

この物件のインターフォンは、音量調整が効かないタイプのものだったので、

インターフォンの電源だけを落とすことができないか考えました。

当社の工事部門に相談すると、

分電盤からインターフォンに流れる電源を切り替えスイッチにより遮断することが

できることわかりました。

しかも、１６，８００円で工事が可能でした。

早速、オーナー様へ相談し、工事のご了解をいただきました。

そして、Ｋさんと工事の日取りを決め、工事を実施し、

無事に問題を解決することができたのです。

問題の解決まで１週間という素早い対応に、

Ｋさんからは、引越しの必要もなくなったと

大変喜んでいただくことが出来ました。

もし、解約通知が届いたときに、退去の理由を確認せず、

そのままＫさんが退去されていた場合、

オーナー様は新たな入居者を探すために、

内装工事を行なわなければなりません。

さらに、新しい入居者が見つかるまでの間、

家賃収入は一切入ってこないことになります。

また、新たに入居者募集を行うとなると、

前回と同じ家賃で入居者が見つかる保証はありません。

空室の発生は、家賃が途絶えるだけでなく、

内装費用の負担など、たくさんのリスクを含んでいるのです。

このように、入居者から届いた解約のお知らせを、

ただ単に事務的に処理するのでなく、

退去の理由がライフスタイルの変化によるものなのか、

それとも、何かトラブルが発生しているシグナルなのか、

毎回、必ず入居者にヒアリングして確かめています。

トラブルを解決して、住み続けていただくことができれば、

オーナー様の収益にも貢献することができ、

さらに入居者にも喜んでいただくことができます。

退去理由がお困りごとの場合には、

入居者に住み続けていただけるよう

全力で問題の解決に取り組んでいきたいと思います。

日本財託管理サービス　賃貸営業部　綱川　貴也

◆スタッフプロフィール

綱川　貴也（つなかわたかや）

賃貸営業部にて城西エリア担当する。

空室物件の早期客付けを実現するため、

最大の協力会社である賃貸仲介会社との信頼関係の構築に向けて、

定期的な訪問営業も欠かさず行なっている。

結婚式では、新婦の希望で細身タキシードを着るために

ダイエットを開始、２ヶ月で６キロの減量に成功。

結婚式を終えた今までも健康のために続けている。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１６４】

『私の背中を押してくれた２人』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします！

【延べセミナー参加者１１，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１１３回【東　京】２０１２年１１月４日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

◆　本では伝えきれない熱い想いをお伝えします！　◆

『中古ワンルームは「東京２３区」を買いなさい！』の著者である

日本財託グループ代表の重吉が、

書籍でお伝えしきれなかった熱い想いをセミナーでお伝えします！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

第２８回　２０１２年１１月１１日（土）１４：００〜１５：００

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！

ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

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■４．編集後記

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日本財託グループでは、社員満足度を高めることを目的として

『ＥＳ（社員満足）向上委員』を設けています。

９月２２日秋分の日に、

そのＥＳ向上委員会のメンバーと高尾山に登りました。

高尾山に登ったのは今回が２度目です。

５年前にケーブルカーを使って山頂まで登ったきり、

足を運ぶ機会はありませんでした。

今回はふもとから頂上まで歩いて登り、

頂上付近のビアガーデンで食事をして下山するというプランで、

委員会のメンバーのほか数名の社員が参加しました。

９月下旬ということで、上着を用意して登山に望みましたが、

まだまだ秋の装いには早く、Ｔシャツ一枚でも頂上についたときには

すっかり汗をかいていました。

高尾山は、『富士山から遠く連なる「高天ヶ原」の「尾」にあたる「山」』

ということから「高尾山」と名づけられたという説があるように、

パワースポットとしても有名です。

あいにく、頂上に着いた頃から雲が多くなり、

遠くにスカイツリータワーがぼんやり見える程度でしたが、

ひさしぶりに自然を満喫することができ、山からもパワーをもらえたおかげか

心身ともにリフレッシュすることができました。

日頃は職場でしか触れ合うことのないメンバーですが、

こうしてプライベートを一緒に過ごすことで、意外な一面が見えてきます。

静かそうな人だと思っていた人が、

ムードメーカーになって話を盛り上げてくれたり、

普段は、おっとりとしている人が弱音を吐かずに黙々と山頂まで登ったりと、

お互いのことが良く分かっただけではなく、

皆でひとつの目的に取り組み、達成できたことで、

職場に戻ってからのコミュニケーションも良好になったように思います。

「従業員満足の向上」と言葉で考えると難しく考えてしまいがちですが、

みんなで山に登るというイベントひとつだけでも、

働きやすい環境づくりに貢献できることを実感したそんな休日でした。

これから紅葉の季節を迎え、山々が色づき、

登山にはうってつけの時期です。

秋の休日に、友人やご家族と

高尾山へ足を運んでみてはいかがでしょうか。

日本財託管理サービス　オーナー事務局　猪熊　元気

◆スタッフプロフィール

I・G

マンション投資に関する税務相談や管理組合へ対応など、

オーナー様からの相談事に提携事務所と連携をとりながら対応。

また、オーナー様向け情報誌「まめール」の作成も担当する。

家事や掃除が得意で、平日や休日を問わずまめに掃除を行なう。

水まわりを清潔に保つことはもちろん、

掃除機をかけた後は、雑巾がけを行なうなど掃除にはこだわりをもつ。

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◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

お待ちしています。

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【発　行】株式会社　日本財託

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【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F

【担　当】坂元　寛和

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