★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.280 ―――――――――

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オーナー様数４，４１５名、管理戸数１０，９９２戸、入居率９８.３７％

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１.　都市の成長サイクルが安定した賃貸需要を作り出す

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

■２０１２年７月〜９月の賃貸成約状況をまとめた

『ワンルームマンション賃貸実績レポート』を発行しました

日本財託グループでは、四半期に一度、

当社管理物件の賃貸成約データをまとめた

ワンルームマンション賃貸実績レポートを発行しています。

２０１２年７月〜９月の賃貸レポートでは、

期間中の総契約件数５６８件のうち、３０平米未満のワンルームの契約件数

５１２件の成約データを集計いたしました。

退室から賃料発生までの日数は、東京２３区平均で３５.７日、

平均成約賃料は７２，６０７円でした。

また、レポートでは各エリア、物件の築年数ごとに、

退室から賃料発生までの日数、平均成約賃料、成約件数をまとめてあります。

さらに、この四半期に行なった入居者募集の

あたらしい取り組みもご紹介しております。

マンション投資の参考資料として、ぜひご活用ください。

◆ワンルームマンション賃貸実績レポートはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/images/report20121023.pdf

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■　都市の成長サイクルが安定した賃貸需要を作り出す

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１０月２１日、ソニーが岐阜県美濃加茂市の工場を閉鎖すると発表しました。

この工場には美濃加茂市に住む５５，０００人のうち、

２，６９０人が勤めています。

２，６９０人のうち、８４０人の正社員は別工場へと移って行き、

１，８５０人の派遣社員とは契約を打ち切るようです。

工場が活発に稼動していれば、

周辺には人が集まり、物を買ったり食事をしたりと

お金を使うようになり経済活動が活発になります。

さらに、自治体には企業から法人税、

そして、そこで暮らし働く社員から住民税を手にすることができ、

十分な税金収入を得ることができます。

地域経済が潤い、税収が増えれば、

自治体は豊富な税収に支えられて地域のインフラ整備を加速し、

街はますます発展していきます。

しかし、リーマンショック以降、

景気の低迷が続き、激しい国際競争や円高、高い人件費に圧迫されて、

地方都市では工場の閉鎖がいまもなお続いています。

例えば、兵庫県尼崎市では２００５年に、３８億４０００万円の補助金を使い

パナソニックのプラズマパネルを製造する工場を誘致しました。

しかし、今年の３月には、３つの工場のうち２つの工場が閉鎖され、

県は企業に対して１２億６０００万円の補助金返還請求を予定し、

また最低限１０年間は工場稼動させるように求めています。

さらに、経営再建が話題になっているシャープの亀山工場も最盛期には、

亀山市に工場誘致前の約２倍となる

１４６億円の税収をもたらしていました。

ところが、平成２１年度から税収は減少し、

今年度の税収はピーク時の７割程度に落ち込む見込みです。

工場の閉鎖まではいかなくても、

生産量が落ちて、周辺の取引先企業が撤退すれば、

地域経済にも大打撃を与えることになります。

実際に亀山市では、工場で働く人や取引先企業の社員が住んでいた

アパートやマンションで空室が相次ぎ、

「アクオスが売れていたころは満室に近かったが、

今はすべて空室になった」

という地元の不動産会社の声もあるほどです。

このように、ひとつの大規模工場に雇用を依存している地域では、

いったん、工場が閉鎖されると、仕事はなくなり、人もいなくなり、

周辺のマンションやアパートでは、一気に空室が増えるようになります。

そして、空室を埋めるため賃料の値下げを行うなど、

空室問題がより一層深刻化していきます。

不動産投資の生命線は立地です。

ある地域が一見高い賃貸需要があるように見えたとしても、

その需要が１つの企業や学校が新しく誘致されたことで

生み出されたものならば、

企業や学校が撤退したときに、バブルのように消えてなくなり、

賃貸経営が成り立たなくなる可能性があります。

このように、工場の閉鎖・撤退により雇用が失われて、

賃貸需要が落ち込む地域がある一方で、

新たに雇用が生まれたり、

海外から企業を積極的に誘致している地域もあります。

それが、東京都の「アジアヘッドクォーター特区」です。

アジアヘッドクォーター特区は、新宿駅周辺地域、渋谷駅周辺地域、

東京都心・臨海地域、品川駅・田町駅周辺地域の

大きく別けて４つのエリアに指定されています。

このエリアでは、外国企業に対する法人事業税や地方税を、

現行の４０．７％から２８．９％に優遇される予定です。

東京都の試算によれば、新たな外国企業５００社の誘致を予定しており、

約１４兆６０００億円の経済効果と９３万人の雇用が

新たに生まれるといいます。

さらに、東京の玄関口である

空港周辺にも大きな影響が起きています。

都心に近い羽田空港では、２０１４年３月から昼間の国際線の発着回数を、

年間３０，０００回から６０，０００回と拡大に対応するため、

旅客ターミナルビルの拡張・増築工事が始まりました。

また、東京と羽田、成田両空港を結ぶ「都心直結線構想」も検討されています。

ＪＲ東京駅丸の内口の地下に新東京駅を設置し、

成田空港へのアクセスは１７〜１９分短縮し３６分、

羽田空港へも９〜１７分短縮し１８〜１９分で結ぶ計画です。

都心直結線が実現すれば、空港までのアクセスが改善され、

新東京駅周辺のアジアヘッドクォーター特区に外国企業を誘致する

あと押しになるでしょう。

こうしたインフラ整備ができるのも、

多くの企業や人が集まり豊富な税収が確保されているからです。

雇用機会があるので人が集まり、経済活動の活発化する。

自治体の税収も増加して、インフラ整備が加速していく。

そして、インフラ整備が進めば、さらに企業の進出が進んでいきます。

こうしたサイクルが強力であればあるほど、

都市はますます発展していきます。

この成長のサイクルが、最もよくまわっている都市が東京です。

東京には、多くの企業や学校が集まっており、

それぞれが消費活動を生み出す強力なエンジンです。

東京は成長サイクルをまわすエンジンの数も規模も圧倒的で、

賃貸需要も安定的です。

冒頭の事例にあげたように、

一つの工場に成長のサイクルを依存していると

工場が閉鎖されたり、人員の大幅なリストラが行なわれたときには

サイクルが途絶えてしまい、空室が拡大してしまいます。

賃貸需要が一見好調に見えても、

需要が何によって生み出されているのか、

それが、一つの工場や学校である場合には注意が必要です。

都市の大きな成長サイクルを作っている

東京に投資すれば、安定したマンション経営が可能になるはずです。

日本財託　マーケティング部　小林　和徳

◆スタッフプロフィール

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、メールマガジンの

執筆などを通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

家庭では４歳になる息子と１歳になったばかりの娘のよき父親です。

子どもの写真と動画で携帯のメモリーは常に一杯。

家族に対する愛情も一杯のマイホームパパです。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１６５】

『堅実でありながら攻めの投資』

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします！

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『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１１４回【東　京】２０１２年１２月２日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

第１１５回【大　阪】２０１２年１２月９日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

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当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

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満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

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■４．編集後記

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東京には、江戸時代から数えて４００年に渡り

日本の中心地として発展してきた歴史があります。

江戸の歴史を振り返ってみると

東京２３区の新しい価値が見えてきます。

江戸時代のインフラといえば街道です。

日本橋を起点に東海道、日光道、中山街道、

甲州街道、奥州街道といった五街道があります。

現在の国道も江戸時代の五街道に沿ったものが多く、

国道４号（日光街道・奥州街道）、国道１５号（東海道）

国道１７号（中山道）、国道２０号（甲州街道）となっています。

また、江戸城の内堀と外堀を埋め立てて造られた通りが

名前の通りですが「内堀通り」と「外堀通り」です。

その他にも、江戸町奉行の遠山の金さんで有名な

「桜田門」には現在の警視庁があります。

徳川家康を支えた服部半蔵が守っていた江戸城の「西の門」は、

「半蔵門」の名で呼ばれるようになり、

今でも地名となっているのです。

再開発が盛んに行なわれていながら、

ふとした風景に江戸の名残を東京中で見つけることができます。

地名に隠されている江戸の歴史を探してみるのも面白いですね。

きっと、東京の新しい魅力や気付かせてくれると思います。

日本財託　マーケティング部　K・K

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