★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.281 ―――――――――

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１.　不動産への投資比率を高める米国最大の年金基金　その３つの理由

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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●　第９回相続対策セミナー　●

≪相続対策の第一人者が語る　収入対策にもなる新しい相続対策セミナー≫

親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー

１２月１日（土）１３：００〜１５：２０

〜　参加無料　〜

◆　相続対策の第一人者が語るあたらしい相続対策

今回開催する相続対策セミナーは、

相続税・資産税の第一人者である

税理士法人タクトコンサルティング代表

本郷尚先生にご講演いただきます。

本郷先生は、税理士業務のなかでも

さらに業務を相続税・資産税に特化して

専門的に行なってきた日本ではじめての先生で、

２５年以上にわたって相続コンサルティングを行なっている

日本における相続税・資産税の第一人者です。

また、各所にて相続対策に関する多くの講演活動を行い、

たくさんの書籍も執筆されています。

（主な著書）

『継ぐより分ける相続』、『生前相続〜発想を変えれば人生が変わる』

『改訂版とっておきの相続のはなし』『資産は都心に回帰する』など

【セミナーのお申し込みはこちらから】

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/

さらに、セミナーの第２部では、

東京・中古・ワンルームを使った新しい相続対策法をご紹介。

≪ポイント１.　生前贈与は最大の相続対策≫

中古ワンルームマンションの相続税評価額は

時価のおよそ３分の１程度です。

そして、相続税の評価額も、贈与税の評価額も計算方法は同じです。

生前にマンションを贈与してしまえば、

全体の相続財産の圧縮にもつながります。

また、マンションから得られる家賃収入は

子どもが受け取るので、納税資金の準備にもなります。

しかも、将来入ってくる家賃収入には相続税はかかりません。

さらに、１棟アパート違って区分所有は分けやすく

遺産分割で揉めることもありません。

このように、生前贈与は、

財産の圧縮、収益力の移転、そして円満な遺産分割を

実現できる優れた相続対策法です。

実際の生前贈与の相続事例を交えながら、

分かりやすくご紹介する予定です。

≪ポイント２.　不良資産を優良資産に組み替える≫

相続税は、相続が発生してから１０ヶ月以内に

現金で一括納付する必要があります。

そこで、一番売りやすい『優良資産』から売却し、

結局、手元に残るのは売りづらく、収益性の低い『不良資産』ばかり、

実はこうした方は珍しくありません。

相続は家族の生活のために、

価値ある資産を遺してあげることが大切ですが、

不良資産ばかり遺してしまっては、

一体何のための相続か分かりません。

第２部では、

優良資産である東京・中古・ワンルームの魅力、

さらに、実際の組み替えの事例を紹介しながら、

収入対策にもなる東京・中古・ワンルームの相続対策法をお伝えします。

◆相続対策セミナーはこんな方におすすめです

・４０代、いまのうちから親子で相続について考えたい

・サラリーマンのわが家も相続税の対象になるってホント？

・最新の税制について専門家の話を聞きたい

・相続した財産をどう活用してよいか困っている

・相続時に家族で揉めたくない方

◆セミナーで学べるポイント

・最新の相続税制と対策法が学べる

・相続対策ができて収入対策になる

・東京・中古・ワンルームを使った相続対策

・土地活用に変わる新しい相続対策法とは

・相続税を大幅節税　実際の相続対策事例のご紹介　など

【セミナーのお申し込みはこちらから】

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/

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■　不動産への投資比率を高める米国最大の年金基金　その３つの理由

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投資の格言で、財産３分法という言葉があります。

それぞれ異なる特徴を持つ３つの資産「現金」「株・債権」「不動産」に

バランスよく投資することで、投資のリスクを分散するという考え方です。

現金の特長は「流動性」です。

万が一病気になったり、怪我をしてお金が必要になった時、

すぐにでも使えるお金があれば安心です。

しかし、現金には収益性は期待できません。

大口定期預金に１０年間にわたって１，０００万円を預けたとしても、

金利はわずか０．１５０％、しかも税金まで引かれるので

たったの１２，０００円にしかなりません。

また、インフレになって物価が高騰したら、

わずかな利息分はもちろん、預貯金自体の実質的な価値は目減りしてしまいます。

現金や預貯金だけでは、リスクに備えた投資とは言えません。

２つ目の資産が「株」です。

株式は市場を通じて簡単に売買できるため、

流動性が高い資産です。

株価が上昇すれば売却益を得ることもできますが、

株価が下落すると、大きな損失を出してしまうこともあります。

景気が後退局面にある場合では、

利益を出すことが難しい投資先といえます。

そして、３つ目の投資先が「不動産」です。

不動産は、株式投資に比べて景気の影響を受けにくく、

また、収益は売却益ではなく、毎月の家賃収入をベースに考えるので

安定した収益が見込めます。

一方で、 売却するまでに時間がかかることから

「流動性」という面では、現金や株式に比べると

いまひとつといったところです。

このように、「現金」「株」「不動産」の３つの資産は、

それぞれが持つメリットとデメリットを補う関係が成り立っています。

３つの資産に分散投資することで、予期せぬリスクにも対応できる

最適な資産の組み合わせが可能になるのです。

ところが、実際の資産運用に関し、

国内では不動産の役割は軽視されているようです。

企業年金連合会がまとめた「資産運用実態調査」によれば、

厚生年金基金と確定給付企業年金を合わせた５９兆円（１１年３月末時点）の

主な投資先は、

国内債権２９．９％、国内株式１６．１％、

外国株式１５．５％、外国債権１１．８％という順になっていて、

不動産での運用はわずか０．８７％しかありません。

さらに、大和総研のアンケート結果によれば、

不動産での運用比率は１．１％となっており、

このうちリートが０．７％、プライベートファンドが０．３％、

実物不動産はわずか０．１％です。

一方、アメリカ最大の年金基金であるカルパースと呼ばれる

カルフォルニア州職員退職年金基金では、

不動産への投資配分の目標を８％から１０％に引き上げました。

カルパースが不動産を重要視する理由が３つあります。

まず、景気に大きく左右される株との相関性が低いこと。

ふたつ目が、不況でも安定した収益を見込めること。

そして、最後にインフレ対策です。

経済が低迷するなかでも、

力強く安定して収益を上げてくれる不動産に魅力を感じ、

積極的に不動産投資の比率を高める動きが海外で活発化しています。

また、外資や海外の富裕層が日本の不動産に直接投資を

しているケースもあります。

例えば、ゴールドマンサックスは、

日本国内の機関投資家向けに３０００億円規模の私募ＲＥＩＴを作り、

国内の不動産に投資をする予定です。

韓国の公的年金機関も都心にビルを所有しています。

不動産は３つの投資先のなかでも、

景気に左右されず、安定して収益をあげることができる優れた投資先で、

しかも日本の不動産は熱い注目を集めているのです。

また、不動産に投資をする際にも、

不動産のなかで分散投資をすることで、

さらにリスクを抑えることができます。

１棟アパートを購入した場合、

近隣に新しいマンションが建ったり、

大学のキャンパスの移転などがあると、アパート全室に影響を及ぼし、

途端に入居者募集に苦労するようになります。

火災が起こった場合も同様で、

アパートすべての部屋に影響を及ぼします。

その点、ワンルームは、立地を分散して投資することで、

一箇所にすべての資産が集中することもないので、

こうした空室リスクを抑えることができます。

地域だけではなく、中古物件であれば築年数の異なるものを

選ぶと一層効果的です。

同じような築年数の物件ばかりに投資していると、

修繕や設備の交換時期が重なってしまうことも考えられます。

このような事態を避けるためにも、

築年数の異なる物件にバランスよく投資することが大切です。

さらに、東京２３区の駅から近いワンルームであれば、

年々人気も上昇しており、他の不動産と比べても高い流動性があります。

いつでも好きなときに売却して、現金を手にすることができるのです。

投資といえば、預貯金と株式投資が中心という方は、

ぜひ、分散投資のひとつとして、

東京のワンルームを組み込むことはいかがでしょうか。

東京のワンルームならば、

流動性も高いので、万が一のときにはすぐに換金できますし、

家賃収入は長期的に安定した収入源となってくれるはずです。

日本財託　マーケティング部　小林　和徳

◆スタッフプロフィール

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、メールマガジンの

執筆などを通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

家庭では４歳になる息子と１歳になったばかりの娘のよき父親です。

子どもの写真と動画で携帯のメモリーは常に一杯。

家族に対する愛情も一杯のマイホームパパです。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１６６】

『サラリーマンこそ大家を目指す』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします！

【延べセミナー参加者１１，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１１４回【東　京】２０１２年１２月２日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

第１１５回【大　阪】２０１２年１２月９日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

第２８回　２０１２年１１月１１日（日）１４：００〜１５：００

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！

ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

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■４．編集後記

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「ワーシントンホテェル」

地図を手にしたアジア人風の旅行者から、

妙に発音の良い英語で話しかけられました。

日本財託がある西新宿には、

多くのホテルが集まっていることから、

外国人観光客は珍しくありません。

しかし、外国人観光客から

道を尋ねられたのは初めてのことでした。

「ゴーストレート、ターンライト」

など、地図を指差しながら、

必死に説明するのですが、どうやらよく伝わらなかったようで、

不思議そうな顔をしてこちらを眺めるばかりです。

旅行者は男性の３人組で、

男４人が薄暗い夜道で、頭を突き合わせながら

手のひらほどのサイズの地図を覗き込んでいましたが、らちがあきません。

結局、ワシントンホテルまで

彼らを案内することにしました。

「フォローミー」といって３人の先頭に立って歩き始めたのですが、

どうやら中国人だったのか、

時折、中国語らしい３人の会話が背中越しに聞こえてきます。

「フォローミーだと命令形だから、

プリーズをつけたほうが親切だったのかなぁ。

気分を悪くしなかったかなぁ。」

などと、言葉が分からない緊張のせいか

余計な心配ばかりが頭に浮かびます。

１０分ほど歩いて無事ワシントンホテルまで

案内することができました。

ホテルの看板を見ると、安心したのか感激した様子で、

３人には握手を求められました。

ホテルまで案内しただけでしたが、

とても感謝してもらい、こちらまで嬉しい気持ちになりました。

観光地やショッピングで日本を満喫してもらい、

外国人旅行者に良い思い出を持ち帰ってもらうことだけでなく、

こうした何気ない場面でも、

日本に対して良いイメージを持ってもらえれば

ふたたび日本に遊びに来ていただいたり、

海外からの旅行者も増えるかもしれません。

ちょっとした国際交流に貢献できた

嬉しい出来事でした。

日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

◆スタッフプロフィール

S・H

マーケティング部に所属し、セミナーの企画・運営、

ＨＰメンテナンスなど、東京・中古・ワンルームに関する情報を発信する。

来年２月に行なわれる東京マラソンに向けてトレーニング中。

３年前の完走タイムは６時間。今回は５時間を切ることを目標に、

ランニングと筋トレに励んでいる。

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