★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.283 ―――――――――

☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■

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◆――――――――　平成２４年１０月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数４，４４５名、管理戸数１１，１０８戸、入居率９８.０７％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　繁忙期が２回くる賃貸管理会社

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

≪　３年ぶりの【大阪開催】決定 ≫　参加無料

『サラリーマンのための

東京・中古・ワンルームマンション投資セミナー』開催のご案内

日時：２０１２年１２月９日（日）１３：００〜１５：３０

場所：ＡＰ大阪梅田駅前１丁目　ホール２

これまで１１０回以上を開催し、のべ１１０００名が参加した

サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナーの

大阪開催が決定いたしました。

大阪でのセミナー開催は２００９年以来、

実に３年ぶりとなります。

セミナーでは、重吉自ら書籍では伝えきれない熱い想いを語ります。

近隣にお住まいの方は、この機会にセミナーをぜひご参加ください。

もちろん参加無料です。

【セミナーの主な内容】

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』　ほか

（大阪セミナーの詳細・お申し込みはこちらから）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/s_manage02/schdule.html

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■　繁忙期が２回くる賃貸管理会社

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賃貸仲介会社は、より多くのお部屋を契約するために、

『お部屋を探している人』をいかに多く集めるかに

日々さまざまな工夫を凝らしています。

お客様からお問合せをいただけるように、

毎日あたらしい物件情報をネットに掲載したり、

掲載する物件の紹介文を変更する、

さらに、部屋が広く見えるように室内の写真を写し、

たくさんの写真をアップします。

すべては、ひとりでも多くのお部屋を探しをしている人を

呼び込むための試みです。

ただし、こうした通常のお部屋を探しているお客様以外に、

一般の店舗には流れてこない

「非公開のお部屋探しの情報」があります。

それが、法人社宅としてお部屋探しの情報です。

この法人社宅の需要は年々増してきています。

これまでは、物件を自社で所有して、

その物件に社員を住まわせることが

法人社宅の一般的なあり方でした。

しかし、最近では建物の老朽化や財務体制のスリム化、

さらに管理コストの削減のために、

自社所有の社宅を売却し、賃貸物件を借りて利用する

『借り上げ社宅』に移行するようになってきたのです。

労務行政研究所の調べによれば、

借り上げ社宅の割合は、２００７年に社有社宅を逆転して以来、

一貫して右肩上がりで増え続けています。

反対に、社有社宅の割合は年々減少する一方です。

これまでは社宅といえば自社物件が当たり前でしたが、

いまは社宅といえば、借り上げ社宅という時代になりつつあります。

つまり、社宅として民間住宅を活用するという新たな賃貸需要が

年々増えてきているのです。

こうした需要をいちはやく取り込むことができれば、

早期の空室解消に大いに役立ちます。

また、法人が民間住宅を社宅として活用するといっても、

人事・総務部が街の不動産屋にいって社員の部屋探しはしません。

社宅代行会社と呼ばれる会社を活用してお部屋探しから

契約手続きまでをアウトソーシングしています。

法人が民間住宅を社宅として活用するようになったとしても、

法人による新しいお部屋探しの情報は、

一般の賃貸仲介会社に流れてくるわけではなく、

社宅代行会社に集まるようになっているのです。

まさに「非公開情報」といってもよいでしょう。

社宅需要が年々盛り上がっているとはいえ、

なにもしなければ「非公開情報」にアクセスすることはできません。

もちろん、社宅代行会社もすべてのお部屋探しを

自社行っているわけではなく、

提携する仲介会社や賃貸管理会社に情報を流して幅広く物件探しています。

そこで、いかに社宅代行会社と提携して、

借り上げ社宅を探すための情報ネットーワークの一員になるかが、

非公開情報にアクセスするポイントになってきます。

そこで、当社では、法人社宅という新しい需要の獲得のために、

法人営業部を立ち上げ、さらに部内に法人開拓専門チームを設けて、

社宅代行会社との提携を積極的に進めています。

社宅代行会社との提携といっても、

提携の条件はさまざまです。

社宅代行会社が契約上の借り主となるため、

物件によって契約形態が違ってはトラブルの元となるからです。

なかには、提携の条件が管理物件が３，０００戸以上であったり、

社歴１５年以上など、会社の実績を問われることも珍しくありません。

法人営業部の立ち上げから１年近くが経過しましたが、

おかげさまで社宅代行会社１２社と提携することができ、

１０月の賃貸契約数２２９件のうち、

法人契約は５．６％を占めるなど着実に実績を残しています。

また、社宅需要を取り込むためには、

代行会社との提携だけではなく、直接法人へ働きかけて、

お部屋探しの依頼を受けることもあります。

先日頂いたある法人のお客様のご相談は、

秋の人事異動で関西から東京に転勤してくる

社員のお部屋探しというご依頼でした。

東京の勤務先近くの物件をいくつかご紹介して成約すると、

今度は、

「実は、秋の人事異動で東京に転勤してくる社員が、

あと７名予定しています。ご紹介いただいた物件は職場からも近く、

大変魅力的なので他にも空き室はありませんか？」

との注文を頂いたのです。

いったん、法人と信頼関係を築くことができれば、

このように追加でお部屋探しの依頼をいただくことは珍しくありません。

しかも、法人の場合は人事異動の時期は毎年あるので、

年を重ねるにつれて、社宅代行会社との提携や

こうした法人のお客様をたくさん作ることができれば、

それだけで新規のお部屋探しのお客様を安定して確保でき、

空室の早期解消に繋げることができます。

しかも、法人の人事異動は春と秋に２回あります。

一般のお客様の繁忙期は春に賃貸需要がピークを向かえますが、

秋の人事異動をうまく取り込むことで、

賃貸需要のピークを春と秋の２回作ることもできるのです。

今回ご紹介した法人の入居者に加えて、一般の入居者、そして外国籍の入居者、

異なる３つの入居者にアプローチすることで、

賃貸需要を幅広く取り込むことができ、

空室を早期に解消することが可能になります。

この３つの入居者の需要を取り込むことで、

先月末も９８.０７％という入居率を

記録することができました。

現在の景気の動向を見ていると、

借り上げ社宅需要は今後も増していくことが考えられます。

「社宅といえば、借り上げ社宅が当たり前」

という時代になったときに備えて、

いまから積極的に法人社宅需要に取り組んでいきたいと思います。

日本財託　法人営業部　橋口　哲平

◆スタッフプロフィール

橋口　哲平（はしぐちてっぺい）

法人営業部の仲介チームとして、法人からご紹介いただいた

お客さまに対し、当社管理物件のご案内を担当している。

鹿児島出身で、好きなお酒は芋焼酎という薩摩隼人。

休日は、横浜や三浦海岸へ子供を連れて釣りに出掛けるか、

ショッピングモールに出没しています。

また、やや太りを気味のため、最近ジョギングを始めました。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　Ｎｏ.７０】

『物件とともに安心を買う』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/index.html

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします！

【延べセミナー参加者１１，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１１４回【東　京】２０１２年１２月２日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

第１１５回【大　阪】２０１２年１２月９日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

セミナーの第1部では、老後の不安を解消するために、

東京・中古・ワンルームを使って給料以外の現金収入の柱をご紹介します。

給料以外に家賃収入を得ることができれば、将来に備えるだけではなく、

あなたの夢の実現のためにも利用することができます。

講演では、東京・中古・ワンルームの魅力や

マンション投資で失敗しないためのポイント、

具体的にワンルームを１戸持つまでの流れ、

年代別のマンション投資の成功法についてお話いたします。

≪講師紹介≫【東京開催】１２月２日（日）

大学卒業後、スペイン留学を経て大手上場企業に就職、

海外勤務を中心に活躍。

その後、独立し北海道で飲食店経営。

「お客様の立場を常に考える」という基本姿勢を徹底的に学ぶ。

日本財託に入社後、都内中古ワンルームマンション販売を通じて

お客様の老後の安心をサポートしている。

異色の経歴を活かしたホスピタリティー精神と

お客様視点のコンサルティングが好評。

自身でも東京のワンルームマンションに投資し、

実体験を元にした的確なアドバイスで数多くのお客様から支持を受けている。

宅地建物取引主任者、NPO法人相続アドバイザー協議会認定会員。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

【東京開催】

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

第２９回　２０１２年１２月８日（土）１４：００〜１５：００

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！

ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

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■４．編集後記

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「全長は最大３０センチほど。体は菱形で上下に平たい。

体色は薄く青みがかった灰色や茶色で、個体によって淡いまだら模様や

黒っぽい縦じまが入る。

中にはペンチのような頑丈な歯がある。」

このように解説すると、

恐ろしい珍獣を思い浮かべてしまいます。

この生き物の正体は、

まさに今が旬の「カワハギ」です。

釣りが趣味と公言して早５年、カワハギと出会って２年ほど。

カワハギは、私にとって一年で数回しか会えない、

遠距離恋愛の恋人のような存在です。

しかし、一年に数回の出会いはいつも唐突です。

唐突なほど燃え上がってしまうのかもしれません。

先月、休日を利用して会社の仲間と釣りに出かけました。

今回は舟で、沖合いの堤防に渡してもらい、

投げ釣りでカレイとシーバスを狙います。

開始から３０分ほどすると、仲間の竿がしなり早々のシーバスＨＩＴ！

順調な立ち上がりに見えたのですが、

吊り上げ寸前で、まさかのバラシ。

獲物は逃しましたが、順調な滑り出しに期待が膨らみます。

しかし、その後も各々に当りはあるものの、

脳裏にちらつく言葉は

「逃した魚はでかかった」のフレーズ。

気分転換に遠投を止め、堤防周辺にポイントを変えました。

この段階で、ボウズ（１匹も釣れない）の可能性も

脳裏にちらついておりました。

海釣りで餌を使い「ボウズ」というのは

私のなかでは、９回裏５点差を逆転されるくらいの屈辱です。

重たい沈黙の時間が流れる中、

「グン」「グン」と竿先に軽い当りを感じました。

あまりにも唐突でしたので、「あわせ」を焦ってしまい。

餌をとられてしまいました。

久々に感じる生命感。

２度、３度同じような状況が続きます。

同じように、きれいに餌が取られています。

これはもしかして、

この当たりは・・・。

ここで、常備している必勝の針にチェンジ。

それから３度目のトライ、

「グン」「グン」「グン」と小気味の良い当たり、

焦らず、竿を太陽の方向へ勢いよく上げる！

乗った！海中で縦横無尽に動き回ります。

間違いない。

全長３０センチのまだら模様が姿を現しました。

まさに今が旬、釣り人の舌を唸らせる珍味

「肝」がパンパンに張った。「カワハギ」です。

５時間の頑張りが報われた瞬間です。

夜は肝を醤油にあえて、鮮度の良い刺身で一杯。

自分の釣った魚を自分で捌いた魚でする晩酌も、

釣りの楽しみの一つです。

久しぶりに恋人に出会えた良い休日になりました。

日本財託　法人営業部　H・T

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