★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.284 ―――――――――

☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■

☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜

☆☆☆★　　日本財託ＨＰ　http://www.nihonzaitaku.co.jp/

★☆☆☆☆――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登

録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい

ます。

◆――――――――　平成２４年１０月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数４，４４５名、管理戸数１１，１０８戸、入居率９８.０７％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　突然、もぬけの殻になった部屋　≪入居者を追跡した１ヵ月半≫

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

======================================================================

■　突然、もぬけの殻になった部屋　≪入居者を追跡した１ヵ月半≫

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

４５リットルのゴミ袋が２つと、

３つの山に分けられた食器。

室内に残されていたものは、

たったこれだけでした。

これは厄介なことになったぞ...。

室内をきょろきょろと見渡す警官を横目に、

どこから手をつけるか、今後の対応策に頭をめぐらせていました。

ことの発端は９月にさかのぼります。

４年前に入居して以来、

これまでただの一度も家賃が遅れたことのない、

Ａさんでしたが、更新の時期を迎えたにも関わらず、

更新料の振込みがなかったのです。

すぐにＡさんの携帯に連絡を取りましたが、

留守番電話にもつながらず、こちらのコール音のみが響くばかりです。

管理を受託した物件で、

当社で募集したお客様ではなかったので、

勤務先の登録もなく、連絡先は携帯電話だけでした。

はじめての振込みの後れ、

連絡が取れない携帯電話、

登録されていない勤務先。

いやな予感がして、

翌日Ａさんの自宅を訪れました。

電気メーターを見ると、

カウンターはゆるやかに回っていましたが、

ガスはすでに閉栓されていました。

何度かインターホンを押しましたが、

人がいる気配はありません。

これまで一度の滞納もなかったＡさんです。

ひょっとしたら、室内で倒れているかも知れない...。

安否確認のため警察官立会いのもと、

室内を確認すると、

ゴミ袋と食器を残して、

すでに室内はもぬけの殻になっていたのです。

部屋を退去する際には、

必ず入居者から解約通知書をもらう必要があります。

解約通知をもって、はじめて現在の賃貸借契約が「解約」され、

次の入居者を募集することができるのです。

今回のケースでは、解約通知は出ていませんから、

Ａさんとの賃貸借契約は引き続き有効になります。

入居者がいなくなったからといって、

次の入居者を募集することはできませんし、

部屋に残された荷物を処分することもできません。

荷物を処分した場合、あとから入居者が戻ってきて、

こちらの非を責められ、

損害賠償請求を起こされてしまうことも考えられます。

わざと荷物を残して、部屋から出て行き、

こちらが荷物を撤去した頃を見計らって、

難癖をつけて賠償請求してくる入居者もいるので注意が必要です。

また、契約書に「残置物については、貸主において自由に処分してもよい」

という定めがあったとしても、場合によっては不法行為（民法第709条）に

基づく損害賠償責任の対象になります。

なんとか行方を探し出して解約通知書を出してもらうか、

裁判で明け渡し訴訟を起こす必要がありました。

しかし、裁判ともなれば、結審までに半年はかかります。

さらに、その間の家賃収入は一切入ってきません。

無事に明け渡しが済んだとしても、

弁護士に支払う報酬などで費用は１００万円近く

かかってしまうこともあります。

オーナーにとっての損失は計り知れません。

なんとしてもＡさんの転居先を見つけ出して、

解約通知書をもらう必要がありました。

マンション前の家に住んでいる住人に

最近、引越しなどがなかったか聞いてみると、

９月末頃、昼間に荷物を運び出している人がいたことが分かりました。

これでＡさんが何かトラブルに巻き込まれたのではないことは

分かりましたが、引越先までは分かりません。

そこで、Ａさんの住民票を取り、

引越し先を確認することにしました。

引越し先で転入届を出していれば、

住民票にも新住所が記載されているはずです。

しかし、結果は空振り。

住民票には現住所の記載のみで、

転出先の住所の記載はありませんでした。

ただ、Ａさんがまだ届出を出していない可能性も残されています。

その後も、定期的に住民票を取り続けて、

転居先の記載が表れるのを待つことにしました。

また、幸い郵便物には転居先への転送手続きが取られていたために、

こちらからの郵便が戻ってくることはありませんでしたが、

郵便物が届いているにも関わらずＡさんからの連絡は一向になく、

こちらからの連絡もつきませんでした。

郵便物を「書留」で送ると、

どこまで配達されているのか追跡することができます。

そこで、分かったＡさんの新住所が千葉県船橋市。

しかし、番地まではわかりません。

これだけの情報では、広い船橋市からＡさんを見つけ出すことは

できません。

引き続き、住民票を取り続けて、

転居先の情報が記載がされるのを待ちました。

そして、住民票を取り続けること５回。

ついに、

転居先の記載がある住民票を取ることができたのです。

住民票に記載されていた住所を頼りに家までいってみると、

１件の木造アパートに行き着きました。

早速、部屋を訪ねようとしたのですが、

もともとなかったオートロック設備を、後から取り付けたのか、

扉に阻まれてアパート内に入ることができません。

通常のオートロックであれば、

扉の前に各部屋のインターホンがついており、

呼び出すことができるのですが、

後からつけたオートロックだったので、

そもそもオートロックの扉の前にインターホンは設置されていません。

ようやくたどり着いたＡさんの引越し先の前で、

またも難題に直面し、しばらく呆然としていました。

翌日、改めて物件を訪問して、外から様子を伺うと、

室内には電気がついており、

Ａさんはどうやら部屋にいることが分かります。

そのまま、Ａさんが外出するまで

外で待とうと長期戦を覚悟していたところ、

たまたま建物管理会社の清掃員らしき人が、

アパートから出てきました。

そこで、事情を説明してＡさんを

アパートの外まで連れてきてもらうことにしました。

ゴミと食器を残してもぬけの殻になった

部屋を確認してから、１ヶ月半。

いよいよＡさんと対面です。

アパートから出てきたＡさんは

髪が肩まで伸び、あごにはポツポツと無精ひげが見られ、

部屋着のジャージ姿は細身というよりも、

やつれて痩せている印象でした。

お話を聞くと、建築関係の仕事をしており、

最近では仕事がなくなって無職の状態だそうです。

収入が途切れがちになり、家賃と更新料の負担が大きくなったので、

引越しされたということでした。

そして、Ａさんにはその場で

解約通知書を書いてもらいました。

当社では１１，１０８戸の管理を行っていますが、

今回のように、解約通知書を出さず部屋に荷物を残して

勝手に退去してしまうケースは、年に数件ほどです。

割合としては多くはないのですが、

もし、こうしたケースにあたってしまうと

オーナーにとっては非常に大きな損失になってしまいます。

そこで、当社では安心してマンション投資ができるように、

滞納保証制度を設けています。

３０平米以下のお部屋で当社が募集した入居者が家賃を滞納した場合、

滞納が発生した月から、家賃の全額を保証しています。

マンション投資には、滞納や空室などのリスクがありますが、

リスクへの対応策もきちんとあります。

滞納に対しては、滞納保証制度があり、債権管理のノウハウを持つ

賃貸管理会社を選ぶ。

空室は賃貸需要の安定している東京を選び、

さらに入居者募集に強い賃貸管理会社を選ぶなどの

対応策を取ることで、リスクを抑えて安定収入を得ることができます。

管理会社選びの際には、滞納保証の内容や

どのような滞納家賃の督促のノウハウを持っているのかまで確認することが、

マンション投資で安定収入を得るためには欠かせない要素です。

日本財託管理サービス　債権管理部　田中　芳之

◆　スタッフプロフィール　◆

　田中　芳之（たなかよしゆき）

債権管理部にて弁護士事務所と連携をとりながら、

滞納家賃の督促業務や高齢者の定期訪問を担当する。

１８歳のときにサッカーの本場イギリスにサッカー留学。

地元のサッカーチーム『ダラム・シティＦＣ』にて腕を磨く。

日本財託のサッカー部でも大活躍中

====================================================================

■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１６７】

『神様からのご褒美』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

======================================================================

■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします！

【延べセミナー参加者１１，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１１４回【東　京】２０１２年１２月２日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

第１１５回【大　阪】２０１２年１２月９日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

セミナーの第1部では、老後の不安を解消するために、

東京・中古・ワンルームを使って給料以外の現金収入の柱をご紹介します。

給料以外に家賃収入を得ることができれば、将来に備えるだけではなく、

あなたの夢の実現のためにも利用することができます。

講演では、東京・中古・ワンルームの魅力や

マンション投資で失敗しないためのポイント、

具体的にワンルームを１戸持つまでの流れ、

年代別のマンション投資の成功法についてお話いたします。

≪講師紹介≫【東京開催】１２月２日（日）

大学卒業後、スペイン留学を経て大手上場企業に就職、

海外勤務を中心に活躍。

その後、独立し北海道で飲食店経営。

「お客様の立場を常に考える」という基本姿勢を徹底的に学ぶ。

日本財託に入社後、都内中古ワンルームマンション販売を通じて

お客様の老後の安心をサポートしている。

異色の経歴を活かしたホスピタリティー精神と

お客様視点のコンサルティングが好評。

自身でも東京のワンルームマンションに投資し、

実体験を元にした的確なアドバイスで数多くのお客様から支持を受けている。

宅地建物取引主任者、NPO法人相続アドバイザー協議会認定会員。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

【東京開催】

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

第２９回　２０１２年１２月８日（土）１４：００〜１５：００

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！

ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

======================================================================

■４．編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

スネ夫君のラジコンヘリコプターをジャイアンが操作し、

うらやましそうに見つめるのび太君。

ドラえもんで良く描かれるワンシーンです。

私が子供の頃、ラジコンヘリコプターは、まさにお金持ちの象徴でした。

１機あたり１５万円程度はしたものです。

まさにスネ夫くんぐらいのお金持ちの子どもにしか手が出ない代物でした。

１０年程前、社会人となりお金にも余裕ができたことから、

念願のラジコンへリを購入しました。

ところが、ヘリコプターは初めから完成しておらず、

バラバラの部品を組立説明書を見ながら、

いちから組み立てて、自力で完成させます。

ヘリコプターのローターの角度調整では、専用のローター角度計を使い、

角度１度単位まで細かく設定するため１０分の１ミリまでノギスと

言われる定規で部品の長さを調整し、完成させます。

さらに、操作盤の設定、バッテリーの接続など、

飛ばすまでに複雑な手順を踏む必要があります。

また、いざ飛ばそうにも、

操作がとても複雑で浮き上がらせることが出来ません。

前後、左右、上下の移動、エンジンの出力操作と

最低でも４つの操作を同時に行わなければならないのです。

おそらく、ほとんどの人が指導してくれる方がいないと、

ほんの少し浮かすことすら出来ないと思います。

ヘリコプターの操作を教えてくれる教室が近所には無かったため

片道３時間をかけて埼玉県にあるラジコン教室へ

３ヶ月くらい通い続けました。

それが今では１万円程度で購入できて、操作も簡単。

１０分も練習すれば誰でも自由に飛ばせるようです。

ヘリコプターは軽量化したため、

墜落しても壊れることはあまりないそうです。

ヘリコプターにはカメラが搭載されていて、

上空から写真を撮ることが出来るというオマケの機能付き、

ＵＳＢで数時間充電し、いつでも飛ばせるのですから、

玩具の世界も進歩したもんだなと感心します。

今回お話のラジコンヘリコプターを取っても、

いままで知識と技術が必要だったものが、どんどん便利になり自動化され、

今まで縁遠い人にも身近なものになる世の中です。

私自身も古い知識だけにとらわれず、新しい知識をどんどん取り入れて、

世の中に乗り遅れないようにしなければと思う次第でした。

◆スタッフプロフィール

M・M

退去後の室内チェックし、必要な内装工事の手配を行っている。

趣味は海外旅行で、これまでに、アメリカ・エジプト・ドイツ・スイス・

フランス・イタリア・香港・台湾を訪れています。

次はシンガポールを訪れるため、旅行資金を貯蓄中。

----------------------------------------------------------------------

▼解除はこちらから

※下記アドレスをクリックしてください。

◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

お待ちしています。

ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします

【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp

【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp/

【発　行】株式会社　日本財託

TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300

【発　行】株式会社　日本財託管理サービス

TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420

【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F

【担　当】坂元　寛和

======================================================================