★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.286 ―――――――――

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◆――――――――　平成２４年１１月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数４，４９８名、管理戸数１１，２２２戸、入居率９８.１０％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　「在留期間の延長と増加する留学生」

重要性が高まる外国人入居者との信頼関係

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　「在留期間の延長と増加する留学生」

重要性が高まる外国人入居者との信頼関係

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今年の７月「新在留管理制度」が導入されました。

これまでは、身分を証明する「外国人登録証」を発行するには

２週間程度が必要でしたが、今では入国時に空港で

「在留カード」が発行されるようになったのです。

これにより、日本人と同様の住民基本台帳制度のもとで登録され、

すぐにでも役所で「住民票」を発行できるなど、

生活の基盤を整えるための手続きの幅が広がりました。

在留期間も学生であれば

２年３ヶ月から４年３ヶ月に延長されました。

在留期間が長くなれば、

その分、部屋の入居期間も長くなることが考えられます。

また、日本学生支援機構の統計によれば、

日本には１３８，０７５人の外国人留学生がいて、

そのうち約８割にあたる１０９，７３５人が

賃貸物件で暮らしています。

２０２０年までに外国人留学生を３０万人にまで増やす計画もあり、

これからもますます外国人入居者の数が増えることが予想されます。

このように、今後は外国人留学生の数が増加し、

入居期間も長期に渡ることが予想され、

ますます外国人入居者が暮らしやすい生活環境を

提供することが重要になってきます

さらに、生活トラブルや退去時のトラブルを防ぐためにも、

外国人入居者とのコミュニケーションをとっておくことも大切です。

先日、前管理会社から管理を引き継いだときには、

全入居者がすべて外国籍という珍しい物件で、

２件の退去を経験しました。

管理委託時の入居者は、

アメリカ、イギリス、イタリア、スウェーデン、ペルー

オーストラリア、中国と実にバラエティに富んでいます。

外国人のお部屋探しの状況は改善されつつあるとはいえ、

日本人と同じように、不自由なくお部屋探しをできるとはいえません。

そこに目を付けた前管理会社が、

『礼金なし、保証会社なし』という条件で、

外国人にターゲットを絞って

客付けを行っていたのです。

最初のうちは、調子よく空室が埋まっていたのですが、

しばらくすると、入居者が付きづらくなりました。

入居者を外国人に絞りすぎたことが、裏目になったのです。

「このまま外国人専用のアパートにしたままでは、

空室が埋まらない」

不安を感じたオーナー様が、

前管理会社から当社に管理を変更されました。

管理を委託してすぐにＡさんから、

「部屋を解約したい」という連絡が来ました。

Ａさんは３１歳のアメリカ人女性で、

英会話教室の講師をしていました。

なんでも、母国にいる家族の事情で、

１０日後には、帰国しなければならないというのです。

解約日までの日割り家賃をお支払いただく約束と、

退去日までに必ず室内の家具を

全て撤去するようにお願いしました。

そして後日、室内を確認しにいくと、

アパートのエントランスには、机や椅子、ゴミ箱、布団が積み上げられ、

レポート用紙に書かれた英文の張り紙が無造作に貼られていました。

「Please feel FREE to take anything」

日本語に訳すと、

「どうぞご自由にお持ち下さい」

という意味になります。

不幸中の幸いは、荷物が室外へ出されていたため、

廃棄物として扱えたことです。

もし、荷物が室内に残されていれば、

残置物として処理しなくてはならなくなります。

残置物は、入居者が勝手にいなくなったからといって、

こちらで処分することはできず、

問題解決までに費用も時間もかかります。

『残置物のトラブル』に関してはこちらのコラムから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category02/post-173.html

こうしたときに備えて、

当社では外国人入居者と契約する際には、

必ず専門の保証会社と契約し、

退去日までの日割り家賃やお部屋の修繕費用も

きちんと回収できるような体制を整えています。

ただし、今回のケースでは、

前管理会社が「保証会社なし」でも入居できるという条件で

入居者を募集していたので、

すでに、帰国してしまったＡさんから

退去までの日割り家賃を回収することは難しい状況でした。

しばらくして、今度は２２歳のスウェーデン人の男性、

留学生のＢさんから退去の連絡がありました。

Ｂさんから初めて連絡をもらったのは、

管理会社変更の手続きが終わって間もなくのことでした。

「この間、引っ越してきたが、部屋もトイレもキッチンも汚い。

この部屋では住みたくない。

　日本での生活のスタートがこのような状態では困ります。

なんとかしてください。」

前管理会社が行ったルームクリーニングが不十分だったようで、

がっかりされている様子でした。

すぐに、オーナー様に承諾をもらい、

当社でルームクリーニングを手配しました。

早急な対応に「これで生活がスタートできるよ」と、

Ｂさんも満足していただきました。

その後もＢさんとは管理会社の変更に関する書類や

家賃の振込先などの問い合わせをいただきましたが、

その都度、わかりやすく丁寧な説明を心掛けて対応させて頂きました。

そんなＢさんから先日、

「帰国することになったため解約したい」

という連絡を受けました。

スタッフが室内の状況を確認したところ、

居室の壁には、Ｂさんが取り付けた荷物をかけるためのフックが

３つ埋め込まれていました。

フックを取り外して、壁を元通りにするための

工事費用は約５万円ほどです。

Ｂさんは、家庭の事情もあり、

請求金額を支払う前に帰国されましたが、

帰国後も交渉を続けて、無事に工事金額を

振り込んでいただくことが出来ました。

２人の入居者の違いは、

信頼関係にあったと思います。

Ａさんは管理が移行して直後ということもあり、

コミュニケーションがほとんどできませんでしたが、

Ｂさんとは管理会社の変更手続きを通じて、

頻繁に連絡を取り合うことができ、

信頼関係を築くことができました。

もともと、私は大学生時代には外国語学部に在籍し、

そのころから、多くの外国人留学生と関わってきました。

そんな彼らに日本の暮らしで困ったことや苦労した出来事を聞くと、

決まって出てくるのは「住まい探し」です。

契約内容はその国の風土や制度が色濃く反映されるもので、

育った文化が違う外国籍の方は、

戸惑うことも少なくありません。

彼らの不安を学生時代からよく知っているだけに、

契約時からわかりやすく丁寧な対応を心掛け、

生活ルールなどは特にしっかりと説明し、

入居の前に信頼関係を築くようにしています。

また、当社では外国人入居者が暮らしやすいよう

生活のルールやトラブルがあった場合の対応マニュアルとして

国籍に合わせた母国語で書かれた「入居のしおり」を作成して配布しています。

外国人入居者にトラブルなく快適に生活してもらうことで、

オーナー様にも毎月安定した家賃収入をお届けすることができます。

日本の生活で困ったときにはまず相談しようと思ってもらえる

そんな存在になれるように、外国人入居者と信頼関係を築いていきたいと思います。

日本財託管理サービス　契約部　山形　敏也

◆スタッフプロフィール

山形　敏也（やまがたとしや）

契約書の作成から契約業務、重要事項の説明などの

賃貸借契約を行う。外国人入居者との窓口としても活躍中。

趣味は、音楽と地ビール集め。

お部屋はＣＤとビール瓶で溢れています。

中学や高校の友人と組んだ

ハードロックバンドではギターを担当、

作曲も行っています。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１６９】

『目一杯生きるための投資』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします！

【延べセミナー参加者１１，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１１６回【東　京】２０１３年１月２０日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

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当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

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■４．編集後記

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先月、父が３８年間勤めた会社を定年退職しました。

家庭では、仕事の話をほとんどせず、

仕事の愚痴は一切聞いたことがありません。

家族のため、長年働いてくれた父には、

感謝の気持ちしかありません。

そんな感謝の気持ちを込めて、家族で退職祝いをすることにしました。

まずは、お店選びです。

すぐに思いついたのが、父の大好きな焼肉屋です。

かなり値が張るのですが、そこは長男として腹をくくりました。

さらに、退職記念のプレゼントをあげようと、

母と二人の妹と話し合いましたが、

なんせ無趣味な父のことです。

なにをプレゼントしたら喜ぶのか

思い付きません。

すると、高校一年の妹が「花と寄せ書きがいいんじゃない？」

と冗談交じりに言いました。

最初は『いやいや、学生じゃあるまいし』と思いましたが、

よくよく考えてみると家族でのお祝い事に花束と寄せ書きをあげるなんて、

私のまわりでは聞いたことがありません。

逆に面白みがあっていいんじゃないかと、

プレゼントをすることしました。

当日はキンキンに冷えたビールでお祝いの乾杯。

美味しい肉を食べて、楽しく過ごしました。

、

しばらくして、妹があらかじめ店の人に渡して

隠しておいてもらった花束を取りに個室を出ていきました。

すると、個室の電気が急に消えました。

「あれ？こんな演出頼んでないけど･･･」

ただ店員が間違えて消してしまっただけでした。

タイミング悪すぎです。

電気がついたところで、巨大な花束を持った妹登場。

逆にタイミング良かったのかもしれません。

花束を受け取った父は満面の笑みです。

まさかの寄せ書きには驚いていました。

書いた私達も若干恥ずかしさがあるので、

「後でゆっくり読んで」と言ったのですが、

『いや、今読む』と嬉しそうに寄せ書きを読み出しました。

しばらくすると、満面の笑みの父の目から

涙がポロポロと落ちはじめました。

普段、父が泣いているところなんて見たことがないので、

家族みんなでビックリでした。

私達も普段は面と向かって言えない

感謝の言葉を寄せ書きにしたので、

その気持ちが伝わったのだと嬉しくなりました。

家族の仲がさらに深まった、

忘れられない１日になりました。

日本財託管理サービス　契約部　Y・T

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