★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.292 ―――――――――

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１.　建物はいつまでもつの？最後の同潤会アパートから見る建物寿命

 

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

 

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

 

４． 編集後記

 

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■　建物はいつまでもつの？最後の同潤会アパートから見る建物寿命

 

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建物はどのくらいの寿命があるのか。

 

いつまで家賃収入を得ることができるのか。

 

 

不動産投資は長期にわたる投資になるので、

購入した物件がいつまで稼働してくれるのか、

大変気になるところです。

 

ＲＣ造・ＳＲＣ造の新築マンションの場合、

税法上の耐用年数は４７年と定められています。

 

 

しかし、実際には４７年しか使えないわけではなく、

大手ディベロッパー、大手ゼネコン施工の物件であれば、

耐用年数は６０年以上あるといわれてます。

 

実際に５０年、６０年以上経っても

現役で稼働しているマンションもあります。

 

 

先日、建て替えが決まった

最後の同潤会アパート「上野下アパート」もその一つです。

 

同潤会は

１９２３年に発生した関東大震災からの復興を目的に

当時の内務省が義援金をもとに設立した財団法人です。

 

被災した経験を踏まえて、

耐震性や耐火性の高い鉄筋コンクリート造の集合住宅を

東京、横浜の計１６カ所に約２，８００戸建ててきました。

 

木造平屋建の住宅が一般的だった当時、

水洗トイレなどを備えた近代的な洋式アパートは

人気を集めました。

 

２００６年にオープンした表参道ヒルズも

もとは原宿にあった同潤会アパートに建てられたものです。

 

 

そして、最後に残った同潤会アパートが

「上野下アパート」です。

 

上野下アパートは鉄筋コンクリート造４階建て、総戸数７１戸、

１９２９年（昭和４年）に建てられた『築８４年』の物件です。

 

この上野下アパートも今年の５月から解体工事が始まり、

２０１５年３月には総戸数１２８戸、１４階建の大型マンションに

生まれ変わる予定です。

 

 

当時の最新技術を駆使して建てられたとはいえ、

現在と比べれば見劣りする構造でも、

８０年以上現役のマンションとして稼働し続けてくることができたのです。

 

 

また、１９５７年（昭和３２年）には

民間初のマンション「四谷コーポラス」が建てられましたが、

この物件もいまも現役で稼働し続けています。

 

四谷コーポラスは、四ツ谷駅から徒歩５分、５階建て総戸数２８戸、

『築５６年』のファミリータイプのマンションです。

 

昨年１２月には、２ＬＤＫの７４.５平米の部屋が

１６９，０００円の家賃で募集され、

また２年前には同じ広さの部屋が賃料１８万円で成約しています。

 

賃貸のほか、２００８年には４４平米、２ＤＫの部屋が

１，４５０万円で成約するなど、

築５０年以上経過した今でも、

賃貸、売買ともに活発にやり取りされています。

 

 

このように、

不動産投資で長期的に家賃収入を得ることを考えるのであれば、

建物寿命が長いＲＣ造・ＳＲＣ造のマンションを選ぶことが大切です。

冒頭でご紹介した税法上の耐用年数４７年も、

平成１０年３月までは『６０年』と定められていました。

 

耐用年数が短縮された背景には、

減価償却費の計算方法の変更があり、

建物の寿命とは関係のないところで耐用年数の短縮が決まったのです。

 

ですから、実際には

ＲＣ造・ＳＲＣ造のマンションであれば６０年以上は現役として

稼働し続けてくれるはずです。

 

 

もちろん、建物寿命を最大限に伸ばすためには、

日頃のメンテナンスがなにより重要になります。

 

なかには、築２０年経過しているにもかかわらず、

一度も大規模修繕工事 を行ったことがない物件や

修繕積立金が満足に積み立てられていない物件など、

ずさんな管理が行われている物件もあります。 

 

管理がおろそかな物件は、

それだけで建物の耐用年数を短くしてしまいます。 

 

 

ＲＣ造・ＳＲＣ造のマンション、メンテナンスの行き届いた建物管理、

そして賃貸需要のある立地。

 

この３つが揃った物件であれば、

長期にわたって安定した家賃収入をあげることが可能です。

 

 

日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

 

 

≪同潤会『上野下アパート』の写真はこちらから≫

 

http://www.nihonzaitaku.co.jp/doujun/index.html

 

◆スタッフプロフィール

 

マーケティング部に所属し、セミナーの企画・運営、

ＨＰメンテナンスなど、東京・中古・ワンルームに関する情報を発信する。

 

来年２月に行なわれる東京マラソンに向けてトレーニング中。

３年前の完走タイムは６時間。今回は５時間を切ることを目標に、

ランニングと筋トレに励んでいる

 

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■４．編集後記

 

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「もうお前は試合には出さない」

 

中学時代、野球の関東大会に出場した時、

試合後のミーティングで監督から言われた言葉です。

 

 

中学３年の春、私の所属していたチームは

地区大会を優勝し関東大会に進むことが出来ました。

 

私は小学校から野球を続けていますが、

そのほとんどでレギュラーを任せてもらって、

この大会でもレギュラーでした。

 

そして挑んだ関東大会、結果は散々でした。

 

打席に立てば凡打の山、しかも勝敗を決定付ける

タイムリーエラーまでしていまったのです。

 

エラー直後、監督からタイムがかかり、

交代を告げられました。

 

 

すると、何を思ったのか、ベンチに戻った時、

監督の目の前でグローブを叩き付けてしまいました。

 

なぜこのような行動をとってしまったのか、

今でも分かりません。

 

これまで、試合中で交代を告げられたことはなかったため、

プライドが傷つけられたと感じ、、

とっさに起こしてしまった行動だと思います。

 

次の日、監督、そしてチームメイトに謝罪しました。

 

しかし、私のとってしまった行動は許されることではなく、

その後、半年間試合にでることはできませんでした。

 

その時は本当に野球をやめてしまおうと思っていましたが、

なにかと目をかけてくれたコーチに

 

「お前のとった行動は許されない。試合にでれないのは当たり前だ。

でも、ここでやめたらこの先、絶対後悔する。だから一生懸命頑張れ」

 

と言われました。

 

こんな自分にもまだ、目をかけてくれる人がいるんだと思い、

私は試合にでれなくても練習は人一倍頑張り、

誰よりも声をだし、試合にだしてもらえるようにアピールを続けました。

 

そして中学３年生の最後の大会、レギュラーに返り咲くことができました。

最後の大会はすぐに負けてしまいましたが、

試合にでれなかった半年間で急激にうまくなったと監督、コーチからいわれ、

試合にでれたときは本当に涙がでそうになりました。

 

 

試合中に私のとった行動を思い出すと、いまでも恥ずかしく、

監督・チームメイトに申し訳ない気持ちになりますが、

その後、頑張り続けたことは、多少なりとも今の自分の糧になっていると思います。

 

これから辛く厳しいこともあると思いますが、どんな状況になっても、

くさらず前向きに問題に取り組んでいこうと思っています。

 

 

 

 

◆スタッフプロフィール

 

システム部に所属し、オーナー様、入居者様、管理物件に関する情報を

一元管理する当社独自の賃貸管理システム「Studio」のメンテナンスや機能拡張、

またＰＣ、ネットワーク、ＨＰの運用管理を行なっている。

 

趣味は野球で、日本財託の野球部以外にもプライベートで

草野球チームに所属している。

球速アップを目指し、この冬は走りこむ予定です。

 

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