★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.297 ―――――――――

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１.　貸家着工数４年ぶりの増加！相続税の増税との関係は？

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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●　今年初の名古屋セミナー開催のお知らせ　●

【サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー】

２０１３年３月１０日（日）１３：００〜１５：２５

〜　参加無料　〜

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『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』を

【名古屋】で開催致します！

日時は３月１０日（日）１３：００〜１５：２５

今年は初の名古屋セミナーとなります。

お席は先着順ですので、

ぜひ、お早めにお申込ください！

もちろんセミナー参加費は無料です！

◆　セミナーについてよくあるご質問

Ｑ　不動産投資は初めての経験です。勉強しにいくだけでも大丈夫ですか。

もちろん大丈夫です。セミナーに参加される方のほとんどが不動産投資

の初心者です。不動産投資で失敗しないためのポイントやリスク、物件

の選び方まで、わかりやすくご紹介します。

Ｑ　具体的な物件や相談もできますか

ご希望される方はセミナー終了後、無料相談会にご参加いただくことも

可能です。あなたの年齢や将来の資産計画にあわせた投資プランについ

てご相談いただけます。

Ｑ.電話でしつこく勧誘される会社があると聞いて不安です。

私たちはお客様との信頼関係を第一に考え、

強引な営業、しつこい電話セールスは一切しないことをお約束します。

◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

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■　貸家着工数４年ぶりの増加！相続税の増税との関係は？

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先月、平成２５年度の税制改正大綱が発表されました。

発表によれば、２０１５年から相続税が大きく増税されることが

予定されています。

多くの方が最も大きな影響を受ける改正点が

「基礎控除額の縮小」です。

現在の基礎控除額は

「５，０００万円＋１，０００万円×法定相続人の数」で計算されます。

これが増税によって、基礎控除額は４割削減され、

「３，０００万円＋６００万円×法定相続人の数」に変更されました。

今回の改正によって、相続税を支払う人の割合は、

全国で４％から６％へ増加することが見込まれています。

これが東京では約１３％、東京２３区にいたっては

４人に１人が課税されるという試算もあるほどです。

大幅な相続税の増税が予定されるなか、

相続対策を検討される方も増えています。

しかし、相続対策といっても、「節税」だけに目を向けて対策をしていると、

後々、大きなトラブルの火種を残すことになりかねません。

相続対策は、節税だけではなく、分割、納税、

さらには、遺された家族にとっても本当によい対策法なのか、

そこまで見極めて慎重に対応策を考えることが大切です。

増税を再来年に控えて、相続対策に着手している方が増えている様子が、

１月に発表された２０１２年の住宅着工数にも表れています。

２０１２年の住宅着工数は８８万２，７９７戸で、

前年と比べて４万８，６８０戸の増加、

これで３年連続の増加となりました。

住宅タイプ別の着工数をみると、

貸家が３１万８，５２１戸で前年比１１.４％も増加しています。

これは、持家の２.０％増、分譲住宅の５.２％増と比べて最も高い数字です。

貸家はリーマンショック以降、減少が続いていましたが

実に４年ぶりの増加になります。

相続税の増税が明確になったため、

賃貸住宅を建設する動きが活発になったことが一因として考えられます。

都道府県別に貸家の増加率をみると、３７の都道府県が前年比増で、

そのうち全国平均値の１１.４％よりも高い上昇率を示している地域は

２０あります。

東日本大震災による被害が特に大きかった岩手県、宮城県、福島県の

増加率の伸びは特に顕著で、それぞれ２０１％、１９１％、１７３％と

高い数字を示しています。これは、震災により被害を受けた住宅が多く、

貸家需要が高いことが要因です。

この３県に次いで貸家着工数の増加率が高い県は、

山口県、岡山県、熊本県、茨城県になります。

これらの県はいずれも前年比１３０％以上の増加と高い伸び率を示しています。

このように、全国で貸家の建築が活発に行われているのは、

現金を持っているよりも不動産、なかでも賃貸用不動産に

組み替えたほうが、相続税の節税に有利に働くからです。

現金の場合は額面１００％に対して課税されますが、

現金を賃貸用不動産に組み替えた場合、相続税評価額を３分の１程度にまで

圧縮することができます。

相続税評価額を圧縮することができれば、

評価額に基づいて計算される相続税も抑えることが可能です。

しかし、相続税が節税はできたとしても、

アパートの場合、子供たちに分けにくい、換金しづらいというデメリットもあります。

また、節税面だけではなく、賃貸不動産として

毎月入居者から家賃が入ってくることが大切です。

安定した家賃収入を得るためには、賃貸需要の見極めがポイントです。

賃貸需要の大きさは、そのエリアの人口数と比例します。

５年に一度行われる国勢調査の結果を見ると、

平成２２年に実施された調査と平成１７年に行われた調査の間に、

人口が増えた都道府県は、

東京都、神奈川県、千葉県、愛知県、埼玉県、

大阪府、沖縄県、滋賀県、福岡県のわずか９都府県しかありません。

このうち、この５年間で貸家の増加数以上に人口の数が増えたのは、

東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の首都圏だけです。

それ以外の地域では人口が増えた数よりも、

貸家の増加数の方が多いのです。

賃貸アパートを建てた当初は、

物件も新しいので入居者もきちんとついて家賃が入り、

さらに、相続税の節税にもなるかもしれません。

ただ、１０年先、２０年先もアパートが満室経営できる保証はありません。

人口が減少し、賃貸アパートの数は年々増加、

その一方で、自分の賃貸不動産の老朽化は進んでいきます。

こうした状況で１０年先も本当に入居者をつけることができると

自信をもって言うことができるでしょうか。

不動産会社が一括借り上げをして、将来の家賃まで保証するといっても、

保証家賃の変更はつきものです。

目先の利益につられてサブリース契約でアパートを建てると、

保障家賃の変更によって、当初の見込みと大きく変わってくることも考えられます。

実際、当社にも保障家賃が減額されてローンの支払いが苦しい、

サブリース契約が一方的に解除され、空室が埋まらない、修繕費が払えないといった

オーナー様からのご相談を頂いています。

また、いざ相続が発生したときに、

人口減少エリアで、安定収益を見込むことのできない

アパートを簡単に売却することができるでしょうか。

毎年のように貸家が供給されるのであれば、

人口の減少が予想される地域での賃貸経営は苦しくなる一方です。

現在すでにこうした土地でアパートを所有している場合、

思い切って人口の増加している賃貸需要のあるエリアの

不動産に組み替えることも効果的です。

今年度は、消費税の増税前の駆け込み需要もあり、

さらに住宅着工数が伸びて９０万戸台にまで回復するという

見通しもあります。

アパートを建てる際に少しでも不安に思うことがあれば、

周辺の賃貸市況の動向をしっかりと見極めて、

慎重に検討することが大切です。

安易なアパート建築は、後の世代に大きなトラブルの種を

残すことになりかねません。

「節税」はあくまでも相続対策の一部です。

日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

◆スタッフプロフィール

マーケティング部に所属し、セミナーの企画・運営、

ＨＰメンテナンスなど、東京・中古・ワンルームに関する情報を発信する。

２月に行なわれる東京マラソンに向けてトレーニング中。

３年前の完走タイムは６時間。今回は５時間を切ることを目標に、

ランニングと筋トレに励んでいる

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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【老後の年金を作る　Ｎｏ.１７８】

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

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第１１９回【東　京】２０１３年３月　２日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

第１２０回【名古屋】２０１３年３月１０日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

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最新の不動産市況を読み解きながら、

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■４．編集後記

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先日、待ち合わせの時間に遅れた友人を待つために、

暇つぶしに本屋に行った時のことです。

お店に入ってすぐに１人の男性が目に付きました。

肩には大きめのトートバックをさげて、

キョロキョロと周囲の様子をうかがいながら

同じ場所を何度も行き来しています。

気になって、本を探すふりをしながら

男性の様子を見ていました。

しばらくすると、突然首を左右に振ってあたりを見渡し、

自然な動作で本棚から書籍を抜きとって、

トートバックに滑り込ませました。

その人は、その後もバックに次々と本を入れていきました。

案の定、レジを通さずにお店の入り口を通過したのです。

初めて見る万引きの現場、そしてその目撃者として、

犯人逮捕に貢献しなくてはならないという使命感にかられて

すぐに店員に報告しました。

「今、お店を出た人は万引きをしています。

　私はその現場をしっかりと見ていました。」

しかし、報告を受けた店員は驚く様子もなく、

「私はどうしたらいいでしょうか？」

と返答しました。

『なにをいっているんだこの人は・・・』

予想だにしない答えに一瞬戸惑いながら、

とにかく犯人を捕まえなければと

「大至急、店長など責任者を呼んでください」

　と少し強い口調で言いました。

すぐにやって来た店長に、

定員に話したように、万引きの現場を目撃したことを伝えました。

『今度こそ、店長と犯人を捕まえに行く』

気持ちはすでに臨戦態勢です。

「では、犯人を捕まえてきて下さい。私は在庫の確認を行います。」

さらに思いがけない提案に絶句してしまいました。

後で知ったことですが、万引きは現行犯でしか捕まえることができず、

店員に伝えても、店員はどうすることもできないそうなのです。

このまま押し問答をしていても、らちがあかないので、

万引き犯を追ってひとりで書店を飛び出しました。

書店を出てあたりを見渡すと、

信号待ちをしているトートバックを下げた男性を見つけました。

走って男性まで近づき、そして

「本屋でのことはすべてを見ていました」

大きめの声で男性に言いました。

しかし、男性は観念する様子もなく、

不審者を見るような冷たい目で私を見つめています。

たまたま似た服装でトートバックを持っていた

まったくの別人に声をかけてしまったのです。

その後、平謝りしてその場をあとにしました。

肩を落として立ち去る私を見る人たちの冷たい視線を

背中からひしひしとを感じました。

万引き犯の件では早とちりから失敗をしてしまいましたが、

これに懲りず、正義感は忘れずに行動していくつもりです。

日本財託　営業部　　I・S

◆スタッフプロフィール

日本財託営業部に所属し、経済的自由を目指すための投資法として、

東京の中古マンションの魅力を伝えている。

就職をきっかけに沖縄からはじめて上京。東京の魅力に取りつかれ、

すっかり街散策が趣味となっています。

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