★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.298 ―――――――――

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◆――――――――　平成２５年１月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数４，５６６名、管理戸数１１，３５９戸、入居率９８.８０％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　建物管理の健全性を確かめる７つのチェックポイント

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　建物管理の健全性を確かめる７つのチェックポイント

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マンション投資で長期に渡って安定した家賃収入を得るためには

「建物管理」と「賃貸管理」の２つの管理が重要です。

マンションを購入しただけでは、

マンション経営の成功が約束されたわけではありません。

長期的に安定した家賃収入を得るためには、

購入したマンションの資産価値をいかに維持していくか、

建物管理が重要になります

建物管理は、区分所有者で構成される管理組合が主体となって行い、

管理実務は委託した建物管理会社が行います。

そして、実際のどのような建物管理が行われたかは、

年に一度送られてくる管理組合総会の書類で確認することができます。

ただ、一部の建物管理会社のなかには、

「管理組合が何も言わないから」などといって、

管理業務を積極的に行わない会社もあります。

また、不動産投資を始める前の物件選びは熱心に行いますが、

購入後の建物管理まで興味を持って、

ご自身でも積極的に取り組まれる方は少数です。

確定申告の時期になると、

「今年の管理費・修繕積立金はいくらになったのか？」

「経費として計上してもいいの？」

「どこの会社が建物管理を行っているかわかりますか？」

などといった質問を受けることが多くなり、

建物管理にそれほど関心を持たれていない様子が分かります。

このような状態が続けば、大切なマンションの資産価値を

脅かすようなトラブルに巻き込まれる可能性が高まります。

実際に、管理組合の運営に対する無関心が原因で

さまざまなトラブルが起こっています。

昨年、こんなお問い合わせがありました。

前年の管理費の収支が赤字になっているので

その原因を確認して欲しいとのご依頼でした。

問い合わせたところ、維持管理に要する費用以外に、

外部のコンサルティング会社に対して支払っている費用が

収支を圧迫していることが分かりました。

しかし、どのような内容を依頼しているのか詳細を聞いても、

はっきりとした内容は伝わってきません。

支払った金額からすれば、

詳細まで理事会でしっかり検討されるべき項目です。

結局、建物管理についてアドバイスを受けるために支払ったが、

成果が得られなかったため、来期以降は依頼しないということに

決まりました。

もし、指摘をせずにそのままでいたら

来期も同じような結果になっていたかもしれません。

そのほかにも、

「理事会と特定の工事会社がなれあいで工事を決定しており、

必要性のない工事まで行われた」や

「建物管理会社が提示した大規模修繕工事の見積もりが高いと思い、

複数の会社から見積もりをとると、

金額に大きな開きがあった」など、

いずれも、

普段から意見を言ったり、異議をとなえる人が誰もいなかったことが

原因で起きたトラブルです。

理事会や建物管理会社がきちんと管理を行っているかを確認するには、

実際に総会に参加することが最も効果的です。

また、総会の議案書が送られてきた際には。

以下の７つのチェック項目を参考に議案を確認することで、

健全な建物管理が実行されているのか確かめることができます。

≪建物管理の健全性を確認する７つのチェック項目≫

１.　管理費会計・修繕積立金会計それぞれに収支表や貸借対照表がありますか？

２.　銀行口座の残高証明書は添付されていますか？

３.　監査報告書に監事の署名捺印はありますか？

４.　赤字決算になった際には原因が報告されていますか？

５.　組合のお金の管理について、通帳と印鑑が別々に管理されていますか？

６.　管理費・修繕積立金の滞納状況（未収金）は報告されていますか？

７.　現在の修繕積立金の残高などを考慮して、

修繕計画が立てられていることがきちんと説明されていますか？

総会の議案書は開催日の約１〜２週間前にご自宅に届きますので、

この重要チェックポイントを参考にしながら、

目を通すことをおすすめします。

また、遠方地にお住まいなどで、

総会に出席することが難しい場合には、

議決権行使書や委任状を提出することができます。

議決権行使書はあらかじめ通知された各議案について、

総会開催前に各議案に対する賛否を記載した書面を理事長に提出して、

議決権を行使するものです。

管理組合はその議決権を必ず反映させなければなりません。

また、議案の内容で分からないことがあれば、

建物管理会社にヒアリングをして内容を確かめることも大切です。

このように、マンション経営で長期的安定的に家賃収入を得るためには、

マンションの資産価値は自分の手で守っていくという意識が大切です。

こうした意識を持つことが建物の資産価値の維持につながり、

それが将来の収益力にも大きく影響します。

今年もこれから多くの管理組合で総会が開催されます。

ぜひこの機会に総会に出席されるのはいかがでしょうか。

日本財託　オーナー事務局　猪熊　元気

◆スタッフプロフィール

マンション投資に関する税務相談や管理組合へ対応など、

オーナー様からの相談事に提携事務所と連携をとりながら対応。

また、オーナー様向け情報誌「まめール」の作成も担当する。

家事や掃除が得意で、平日や休日を問わずまめに掃除を行なう。

水まわりを清潔に保つことはもちろん、

掃除機をかけた後は、雑巾がけを行なうなど掃除にはこだわりをもつ。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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【老後の年金を作る　Ｎｏ.１７９】

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第１２０回【名古屋】２０１３年３月１０日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

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『なぜ、中古ワンルームなのか？』

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『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

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最新の不動産市況を読み解きながら、

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■４．編集後記

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はやいもので妊娠してもう７カ月。

来月から産休に入ります。

初めての妊娠に、毎日あらゆる意味で新鮮に過ごしています。

日本財託では女性も長く働けるように、

産休・育休制度が整えられています。

すでに職場復帰を果たしている

先輩社員も４名います。

妊娠当初から色々な不安がありました。

その中のひとつに職場で長く働きキャリアを積みたいので、

出来るだけ仕事を辞めたくないという思いがありました。

そんなときに、育休・産休制度を取得した先輩社員に相談したところ、

産休に入るタイミングから出産時のコツ、

保育園の申し込みなどなど、色々なアドバイスを頂きました。

生まれが中国ということもあり、

昨年の今頃までは、日本語学校への営業や外国人入居者への対応など、

毎日忙しい日々を送っていました。

子供はあまり好きではなかった当時の自分、

電車に乗っている時に赤ん坊の泣き声を聞くと、

うるさいなぁと思ったこともありました。

そんな時に旦那が一緒にいると

「将来大丈夫？子供は泣くのが仕事だよ」と言われ、

『その時はその時だよ！』とよく言い返したものです。

いまでは電車の中で赤ちゃんの泣き声が聞こえてきても、

むしろじっと赤ちゃんをみて「かわいい」と心から笑ってしまいます。

他人の子をみながら、自分の子はどんな子なのかなぁと、

勝手に想像したり、今から親ばかの傾向かもしれませんね。

つわりや全身に湿疹が出るなど、

なかなか夜も寝むれない日々を過ごしていますが、

日々大きくなっていくお腹と赤ちゃんの激しい胎動を感じると、

どんなに辛いことがあっても、

よし、この子のために今日も一日頑張るぞと

気持ちを奮い立たせることができます。

異国での出産には不安がありますが、

今は新しい命の誕生への期待、喜び、今まで味わったことがない幸せが

舞い込んでくる気持ちで一杯です。

新しい命を大切にします、家族を大切にします。

そして、自分の母親に感謝します。

◆スタッフプロフィール

法人営業部　J・E

上海出身、２００３年に日本へ留学し、「アイウエオ」から日本語を学ぶ。

学校法人開拓や外国籍入居者の募集、審査、入居後の対応など仕事を経験し、

現在法人営業部にて大手法人に向け社宅斡旋及び契約手続きに携わる。

最近では、中国語、日本語、英語の３カ国語に加え、

最近韓国ドラマにはまって、韓国語の勉強し始めています

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