★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.297 ―――――――――

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◆――――――――　平成２５年２月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数４，５９７名、管理戸数１１，４６０戸、入居率９９.３１％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　今年の繁忙期の特徴と入居率の算出方法のからくりに迫る

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　今年の繁忙期の特徴と入居率の算出方法のからくりに迫る

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当社では毎月の入居率をＨＰで公開しています。

管理戸数が年々増加するなか、

２月末は９９.３１％という入居率を達成することができました。

９９％台の入居率は、昨年の３月以来、

実に１１か月ぶりのことです。

過去に９９．３％以上の入居率を記録したのは、

いまから３年前の２００９年３月にまでさかのぼります。

今年の繁忙期の特徴として、

学生の部屋探しの活発化があげられます。

ここ数年、大学の都心回帰の影響もあり、

東京で学生の部屋探しの需要が高まっています。

地方から都心への大学移転だけでなく、

都内間でのキャンパス移転でも地域的な賃貸需要に影響が出てきています。

たとえば、４月から東京理科大学の一部の学部が

神楽坂から葛飾区金町の新キャンパスへと移転します。

これに伴い、これまで学生の賃貸需要が少なかったエリアにも

需要が生まれ、当社が管理する物件でも例年になく

空室が早期に埋まったという事例があります。

また、金町から程近い足立区北千住にも

昨年４月に東京電機大学の新キャンパスができたので、

これからの相乗効果が期待されます。

また、こうした外部要因だけではなく、

繁忙期ならではの要因も入居率の向上に関係しています。

繁忙期は部屋を探している人が多いので、

この時期は物件の室内を見ずに、

間取りや賃料、最寄り駅など物件図面の情報だけを頼りに、

部屋を契約することが珍しくありません。

しかし、物件図面だけではなく、

あらかじめ室内を見れたほうがよいことはいうまでもありません。

そこで、当社では入居中の物件を募集する際でも、

過去に入居者を募集した際に利用したリフォーム後の室内写真を

仲介会社専用ホームページにアップし、

入居中の部屋でも室内がイメージしやすいように工夫しています。

こうした試みは他社でも行っているところがありますが、

当社の場合、他社にさきがけて４年ほど前から、

お部屋を広く写すことの出来る広角カメラを導入しています。

おかげで入居中の部屋であっても

単に写真で室内の様子がイメージしやすくなるだけでなく、

広角カメラで撮影した写真のおかげで、お部屋の魅力が最大限に

伝わりやすくなっています。

当社の２月の契約件数のうち、

およそ４割は室内を見ずに図面や写真だけで決まっています。

学生の都心回帰という外部要因と、入居中の物件でも写真で

ＰＲするという工夫で、２月は９９．３１％という

高い入居率を記録することができました。

物件を購入した後、長期的に安定した家賃収入を得られるかどうかは、

空室が発生したときに、いかに早く次の入居者を決められるかに

かかっています。

空室を早期に埋める力があるかどうか、

それを判断するための指標がこの入居率です。

ただ、重要な指標である入居率も業界全体で決められた

算出方法があるわけではありません。

不動産会社のＨＰや広告を見ると、

どこの会社も高い入居率を表示　していて

不思議に思ったことはないでしょうか。

そこには入居率の算出方法に秘密があります。

入居率というくらいですから、

『入居中の部屋』を『全管理戸数』で割って計算したり、

『空室の部屋』を『全管理戸数』で割り、いったん空室率を出してから、

入居率を算出するはずです。

しかし、実際の入居率はこのように

単純な計算式では算出されていません。

各社独自の解釈で入居率を計算しています。

入居率という見た目は同じでも、

意味が異なっているのです。

たとえば、「９８％の入居率」と掲載されていたとしても、

一年間で最も入居率が高くなる繁忙期の３月の入居率だけしか

表示　していなかったり、

入居率の算定の基準となる「空室」の定義を

『１ヶ月間空室が続いた部屋』としているケースなど、

管理会社によってさまざまなやり方で入居率を表示　しているのです。

さらに、人気のある特定のマンション・アパートシリーズだけの

入居率を強調して表示　している場合もあります。

ちなみに、当社の場合、

空室は『内装工事が終わって即入居できる部屋』と定義しています。

これは、いくら入居者が住みたいといっても、

内装工事が完了しなければ部屋に住むことができないからです。

また、工事も７日以内に完了させることを目標にしています。

この空室基準のもと、毎月の入居率をＨＰ上で掲載しています。

入居率は賃貸管理会社選びの重要な指標です。

見かけの数値だけにとらわれるのではなく、

「入居率はいつの時点のものなのかか？」

「どのような基準で計算しているのか？」

「正確な管理戸数を公表しているのか？」

賃貸管理会社を選ぶ際には、

ここまでしっかりと確認しておくことが大切です。

日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

◆スタッフプロフィール

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、メールマガジンの

執筆などを通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

先月行われた東京マラソンに参加し４時間３２分で完走。

目標であった５時間切を達成する。

マラソン後も健康のためにランニングは欠かさない。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１８１】

『主人のすすめではじめた不動産投資』

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

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第１２１回【千　葉】２０１３年３月３０日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

第１２２回【東　京】２０１３年４月　６日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

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『なぜ、中古ワンルームなのか？』

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最新の不動産市況を読み解きながら、

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客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

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ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

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【担　当】坂元　寛和

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