★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.298 ―――――――――

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１.　あらゆるリスクに負けない純資産家を目指す

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　あらゆるリスクに負けない純資産家を目指す

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先日、「銀座の不動産王」と呼ばれ、

銀座に何棟ものビルを所有している丸源ビルのオーナーが

脱税容疑で逮捕されました。

丸の中に源の一文字がトレードマークのビルに

見覚えのある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

バブル崩壊で多くの投資家が破綻していくなか、

丸源ビルがバブル崩壊を乗り越え、成長を続けてこれたのは、

銀行からの融資に頼らず、

家賃収入を軸に不動産経営を行ってきたからと言われています。

丸源ビルのオーナーの経営手法は、

「徹底した現金主義」です。

借金はゼロ。

クレジットカードすら持っておらず、

現金でできる範囲のことをやっていたそうです。

最盛期には全国に約６０棟のビルを所有し、

テナントは実に５，９００件以上、

その資産は数千億円とも言われました。

昭和６０年頃には、ある雑誌の資産家ランキングで、

パナソニックの創業者である松下幸之助に次ぐ

２位となったこともあるほどです。

もちろん脱税には賛同することは出来ませんが、

バブル崩壊をも切り抜けた不動産投資法には、

多いに学ぶべきところがあります。

私は昭和５０年代から不動産業界に身を置いています。

銀行から融資を受けられるからといって、

借金を利用してビルを何棟も買って破綻してしまった方、

不動産価格が値上がりすると信じて

土地をたくさん仕込んで借金だけが残った方、

債務不履行となって、家族は一家離散、

本人は借金を返すため、病気になっても病院に行けず

亡くなってしまった方など、

バブル景気にあてられて安易に借金をして行う

不動産投資がいかに恐ろしいものか、

目の当たりにしてきました。

不動産投資の最大のリスクは「債務」です。

借金さえなければ、そのほかのリスクは

それほど怖いものではありません。

空室や滞納で不動産経営が破綻した方は、

私が知る限り一人もいません。

破綻してしまう方は過剰債務、

借金のしすぎで破綻しているのです。

過剰な借金に頼った不動産投資は、

健全な投資とはいえません。

企業の財政状態が健全であるかを調べるとき、

「資産」と「負債」の割合を示す、

バランスシートが使用されます。

バランスシートの左側には資産、右側には負債を計上します。

右側の下部には、資産から負債を引いた「純資産」の額を記載します。

これを不動産投資に置き換えると、

左側の資産には購入したマンション、

右側の負債にはローン、

そして純資産が頭金とローンの返済がすすんだ元本部分となります。

「年間５００万円の家賃収入がある」、

「たった１年で資産１億円を作った」など、

景気のよいうたい文句を掲げた書籍やセミナーを見かけることがあります。

こうした方のバランスシートを作ってみれば

投資の健全性は一目瞭然です。

バランスシートの左側に計上されている資産の額に注目しているだけで、

実際には、ほぼ同額の負債があるにも関わらず、

資産を作った気になってしまうのです。

家賃収入だけでこの債務を返済すると、何十年もかかってしまいます。

その間に、家賃が下がったり、金利が上昇した場合、

取り返しがつかないことになるかも知れません。

仮に、物件を現金で購入した場合、

バランスシートの右側には負債は計上されず、

資産額と純資産額は一致します。

この状態になれば、そもそもローンはありませんから、

金利上昇リスクも怖くありません。

毎月家賃収入が入ってくるだけです。

法人が資産を増やして行くためには、

借入を利用して企業運営の効率化を図ることも分かりますが、

個人投資家はあくまでも負債ゼロを目指すべきです。

以前、相談をうけたお客様で、

３億３千万の一棟マンションの購入を検討されている方がいました。

銀行からお金を借りて購入しても、

７０万は手元に残ると不動産コンサルタントに勧められていました。

手元にこれだけのお金が残ると言われると

思わず誘惑に駆られそうになりますが、

これは非常に危ない話です。

マンション経営を行う場合、

将来の修繕に備えて修繕積立金を積み立てなければいけません。

区分所有の場合は建物管理会社が毎月オーナーから徴収しますが、

１棟オーナーの場合、ご自身で積み立てる必要があります。

今回のケースでは修繕積立金の話をすっぽり抜けていました

将来家賃が下落したり空室が続いた場合、

家賃が手元に残るどころか、持ち出しになる可能性も高い状況です。

不動産投資の最終目標は、あくまでも借金ゼロ。

借金さえなければ、金利上昇や空室、家賃下落も怖くありません。

最初はローンを利用して不動産投資を始めるにしても、

最終的には、資産＝純資産の状態を目指すことが重要です。

借金ゼロを目指して、不動産投資を行っていれば、

かつてのバブル崩壊で起きた悲劇を繰り返すこともないでしょう。

目指すべきは資産家ではなく、『純』資産家です。

日本財託　営業部　田島　浩作

◆スタッフプロフィール

不動産コンサルタントとして２５年のキャリアを積み、様々な案件に携わる。

不動産バブル崩壊を経験したことで

「いかなる経済環境の変化にも左右されない不動産投資法」の必要性を痛感し、

不動産を本当の資産にする方法や加速度をつけながら

物件（資産）を増やしていく方法など独自の不動産理論を確立。

多くのお客様から絶大なる信頼を得ている。

昨年の５月、ロバート・キヨサキ氏を講師に招いて開催された

第１回東京ビジネスフォーラムでは、

小道具の傘を持ち歌いながら登場するなど、

そのパフォーマンスは多くのお客様からご好評いただきました。

≪東京ビジネスフォーラムで行った田島の講演はコチラから≫

http://www.youtube.com/watch?v=djdZSV-2Kek

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１８２】

『不動産投資は人生を変える』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１１，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１２１回【千　葉】２０１３年３月３０日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

第１２２回【東　京】２０１３年４月　６日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

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最新の不動産市況を読み解きながら、

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客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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■４．編集後記

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昨年４月に入社した、新入社員です。

あと１カ月もすれば入社してから丸１年、

時間が経つのはとても早いと感じています。

去年の今頃は、大学でプロ野球選手を目指して

必死になってキャッチャーミットにボールを投げ込んでいました。

ボールの感触やボールがミットに収まる音、グラウンドの土の匂い、

いまも昨日のことのように思い出します。

プロ野球選手だった叔父、そして友達の影響で

小学３年生から野球を始めました。

中学時代は日本代表に選ばれ、

高校時代はチームとして甲子園出場を果たしましたが

怪我で出場できず悔しい思いをしました。

怪我をしている時を除けば、

ほとんどの期間でスタメンとして毎試合出場していました。

ところが、大学に入り膝の手術をしてからは、

裏方の仕事にまわることが多くなりました。

率先してグランドの整備などを行ったり、試合の準備をしたり、

また、日頃から主力選手に運が向いてくるような

ポジティブな言葉をかけたりと、

試合に出られなくても、少しでもチームに貢献出来ることはないかと、

考えれば考えるほどやることは尽きませんでした。

こうして自分が試合に出られなくなって初めて

いかに自分がまわりのサポートに支えられて

これまでプレーに集中することができていたかということに

気づくことができました。

単に技術や体力だけでなく、

野球を通じてチームプレーの大切さや

チームメイトに対する思いやりの気持ち、

そして、感謝の気持ちなど、たくさんのことを学べたと実感しています。

社会人になったいまは、

お客様のために何が出来るかと考えれば考えるほど

答えが見つからない毎日です。

日本財託に入社してからの一年間で

学んだこともたくさんあります。

わずか一年ではありますが、先輩社員から学んだことを

この春に入ってくる後輩社員にも伝えていくつもりです。

これからも感謝の気持ちを忘れず一日一日を大切にして

少しでも多くの方の力になれるよう、

毎日全力投球で過ごして行きたいと思います。

日本財託　営業部　S・K

◆スタッフプロフィール

日本財託の営業部に所属、東京・中古・ワンルームをご紹介し、

お客様が経済的自由を手に入れるためのお手伝いをしている。

デニムとレザーの洋服収集が趣味。

インターネットのオークションを覗いては

お気に入りの商品を探している。

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