★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.301 ―――――――――

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１.　地方では、アパートはもう建ててはいけないのか！？

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　地方では、アパートはもう建ててはいけないのか！？

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ハウスメーカーの受注が好調です。

２月に発表された大手ハウスメーカーの賃貸住宅の受注件数は、

前年同月比で、パナホーム７８％増、ミサワホーム７３％増

積水ハウス２９％増、大和ハウス工業１７％増と前年同対比で、

軒並み１０％以上増加しています。

その背景にあるのは、

来年４月から始まる『消費税の増税』と

２０１５年１月に検討されている『相続税の増税』です。

現在５％の消費税は、２０１４年４月に８％、

さらに、２０１５年１０月には１０％へと、

２段階で引き上げられることになります。

さらに、相続税も２０１５年１月から

基礎控除額が４割縮小することになります。

この相続税の増税によって、相続税を支払う人の割合は、

全国で４％から６％へ増加することが見込まれています。

これが東京では約１３％、東京２３区にいたっては２５％、

４人に１人が課税されるという試算もあるほどです。

『アパートを建てれば相続税が安くなりますし、

消費税の増税前に建てたほうが税金もお得ですよ。』

ハウスメーカーの軒並み高い業績を見てみると、

そんなハウスメーカーのうたい文句が

いまにも聞こえてきそうです。

確かにアパートを建てることは、

相続税の節税につながりますし、

消費税の増税前ならば２％分もお得になります。

しかし、

目先の節税だけにとらわれていると、

取り返しのつかない事態になることもあります。

先日、厚生労働省の国立社会保障・人口研究所が

２０４０年までの地域別推計人口を発表しました。

これによれば、

すべての都道府県で２０２０年から人口が減ることが分かりました。

落ち込みが最も大きいのは、

秋田県で３５．６％の減少、次に青森県の３２．１％減、

高知県の２９．８％減と続きます。

全国平均の人口減少率は１６．２％で、

この数値を下回ったのは、１１都府県しかありません。

さらに、人口の減少率が１０％以下の地域まで絞り込むと、

神奈川県、愛知県、滋賀県、東京都、沖縄県の

わずか１都４県しかありません。

不動産経営で長期にわたって

安定した家賃収入を得るためには、

将来の賃貸需要の見極めがなにより大切です。

賃貸需要の大きさは人口の数そのものです。

将来人口が減ることが分かっているエリアでは賃貸需要が先細り、

空室が続出することが目に見えています。

つまり、

将来の賃貸需要を考慮せず、

節税だけを目的にしたアパート経営は、

後々、空室で悩まされることが非常に大きいということです。

しかも、毎年のようにアパートは建てられていますから、

供給が増加する中、需要は減り続けるという

いびつな構造となっているのです。

現在、最も人口が多く賃貸需要が見込める東京都であっても、

２０４０年には、人口が約９０万人減少して、

約１，２３０万人になるといわれています。

ほぼ世田谷区の人口分が減少した計算になります。

ただし、中央区や江東区、新宿区、練馬区、墨田区など

東京２３区内では人口が増えるエリアもあり、

東京のなかでも２３区により多くの人口が集まってくる傾向が

見られます。

将来に渡って安定して家賃収入を得るのであれば、

東京のなかでもさらに２３区内に絞って投資したほうが

良いということは、人口動向を見ても明らかです。

ハウスメーカーのなかには、人口が減るエリアであっても、

『家賃は３０年間保証されるので大丈夫です。』といって

建築を勧めてくることもありますが、

将来、保証家賃の大幅な見直しや

保証契約そのものの解除も十分考えられます。

そもそも将来の人口減少が分かっていて、

賃貸需要が見込めない場所なのだから、

何十年もわたって家賃保証できるとは思えません。

また、建ててしまった後に、いざ売却しようとしても、

賃貸需要が先細り、将来の収益が見込めないアパートでは

売るに売れないはずです。

将来の賃貸需要を考えれば、人口が減少するエリアでの

アパート経営は今後、苦戦することが予想されます。

不動産投資で長期にわたって安定収入を得るのであれば、

東京のなかでもさらに、

２３区内の駅から近い物件に絞ることが大切です。

日本財託　マーケティング部　小林　和徳（こばやしかずのり）

◆スタッフプロフィール

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、メールマガジンの

執筆などを通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

家庭では４歳になる息子と２歳の娘のよき父親です。

子どもの写真と動画で携帯のメモリーは常に一杯。

家族に対する愛情も一杯のマイホームパパです。

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■４．編集後記

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「ボルタリング」というスポーツをご存知ですか。

ボルタリングとは、高さ５メートルほどの壁についた

カラフルな「ホールド」と呼ばれる突起をつかみ、

ゴールを目指し素手でよじ登っていくスポーツクライミングです。

私がボルタリングを知ったのは３ヶ月のこと。

友人から誘われたのがきっかけで、軽い気持ちでジムに行きました。

実際にやってみると、とても奥が深い。

ホールドは頭ほどの大きさから、

指先がかかるほどのごく小さなものまで様々で、

手は届くのに、足がついてこないなど、配置も絶妙です。

それでもゴールした時は、大きな達成感がありました。

難しいコースになると、使えるホールドが制限され、

さらに壁が反り返ったりします。

それでも簡単なコースから挑戦することを繰り返し、

だんだん登れるコースも増えてきました。

コースをクリアすることで達成感があり、

自分の成長を実感できるのはボルタリングの醍醐味です。

今では、休日の度にクライミングジムに通うほど

すっかりハマっています。

２００４年に全国で５５店舗だったクライミングジムが

２０１２年に一昨年には１９１店舗と急増し、

今では３０万人が通っているそうです。

世界では、多くの日本人クライマーが活躍しています。

私が注目しているのは、ニューヨーク在住の小学生、

白石 阿島（しらいし あしま）さんです。

３月に行われた全米ジュニア選手権では、

ボルタリングの大会４連覇を果たしました。

白石選手は小さい体を最大限に使います。

離れたホールドまで手足を目一杯に広げ、

時には体の反動を利用したり、

上へ上へと登っていきます。

東京都が招致を目指す２０２０年夏季五輪では、

新たに１競技が採用されます。

スポーツクライミングは採用候補の一つだそうです。

目一杯に伸ばした小さな手で、

やがて金メダルという大きな夢を掴むかもしれません。

難所でも決して諦めないを見て、

私も決めた目標に向けて、強い気持ちを持ち、

前へ、前へと進んでいきたいと思います。

日本財託　マーケティング部　 S・A

◆スタッフプロフィール

マーケティング部に所属し、セミナー準備や運営、

営業活動のフォローを行う。

趣味は姉弟で作るボーカロイド『初音ミク』を利用した作詞・作曲。

インターネット配信を目指して曲やアニメーションを作成中です。

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