★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.302 ―――――――――

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１.　半年間も音信不通　賃貸管理会社選びの落とし穴

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　半年間も音信不通　賃貸管理会社選びの落とし穴

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管理会社を変更するためには、

前管理会社との管理契約を解約する必要がありますが、

解約をめぐってトラブルになることも珍しくありまん。

今回のコラムでは、

管理契約の解約に伴うトラブル事例をご紹介いたします。

ご相談をいただいたのは、

現在２室の物件をお預かりしているオーナーのTさんです。

その他にも物件をもう１室所有していて、

当時は他社に管理を任せていました。

担当者となかなか連絡が取れないと困っている様子で、

入居者が退去したら、残り１室の管理もお願いしたいと

前々からお話は聞いていました。

それから半年後、昨年の１２月に再びご相談をいただきました。

「いよいよ入居者が退去したのかな」と思ったのですが、

話を聞けば、

なんと入居者が退去したのは、半年前のことだと言います。

半年前、入居者の退去をきっかけに、

Ｔさんは管理契約を解除すると連絡を入れました。

担当者は分かりましたと言って電話を切ったきり、

その後、なんの連絡もありません。

何度、Ｔさんから管理会社に連絡しても担当者に繋がらない。

内容証明で解約通知を送っても、なんの音沙汰もなく、

継続して入居者を募集しているのか、

空室のまま放置されているのかも分かりません。

そんな状態が何カ月も続き、

いてもたってもいられず当社にご相談して下さったのです。

早速、Ｔさんから委任状をいただき、

Ｔさんの代行として管理会社に連絡をしましたが、

やはり、担当者とつながりません。

毎日連絡を入れていると、決して諦めないという姿勢が伝わったのか

ようやく担当者と話すことが出来ました。

しかし担当者は、その物件はもう管理していないから、

何も分からないというのです。

半年前、Ｔさんからの解約通知書が届いた時点で管理は終了している。

現在、物件がどうなっているかも分からないし、

入居者がいるかどうかも分からない。

鍵の場所さえ分からない。

それが、担当者の言い分でした。

あまりの一方的な対応に憤りを感じましたが、

まずは、半年間の放置されたお部屋を確認する必要がありました。

いざ部屋に行ってみると、

ドアには南京錠が掛かっていました。

仲介会社が入居者を案内するとき、鍵を受け取る手間をなくすため、

まれに管理会社が鍵の代わりに南京錠を設置することがあります。

南京錠の番号は、前管理会社が知っているはずなので聞いてみましたが、

『管理ははずれているのでもう関係ない。番号は分からない』の一点張りです。

しかたなく、４ケタの南京錠をダイヤルを回して、

開錠を試みたのです。

寒風が吹きすさぶ、１２月の寒空の下、

南京錠と向き合うこと４時間。

０００１番から、ひとつずつ南京錠のダイヤルをあわせてきた指は、

寒さで感覚が鈍ってきました。

２５００番まで確認することが出来ましたが

だんだんと日も暮れて手元も見えなくなってきます。

テレビドラマなら、ここで奇跡的に開くのでしょうが、

結局、その日はドアを開けることは出来ませんでした。

翌日、Ｔさんに了解をいただき、

鍵の専門家によって無事に南京錠は開けられました。

その後、Ｔさんには、ルームクリーニングをお願いし、

当社で入居者募集を再開しました。

募集を開始すると、３週間程度で新しい入居者を決めることが出来ました。

「これでようやく安心できるよ」

Ｔさんの晴れ晴れとした表情がとても印象的でした。

管理会社を変更する際のトラブルとしては、このほかにも、

不当な違約金を請求される、

解約を通知してから実際の解約までの期間が長いなど様々です。

通常の管理会社であれば、

解約をするためには、３カ月前までに通知することが一般的ですし、

解約時の違約金も必要ありません。

たとえば、もしあなたに相続が発生し、

まとまった納税資金を準備するために

物件売却が必要だったり、

空室が埋まらない、担当者からの連絡がない等の理由で

管理会社を変更したいと思ったときのことを想像してください。

いざ解約しようにも、

違約金が必要だったり、解約までに１年以上もかかるとしたら、

困ってしまいますよね。

こうしたトラブルを防ぐためには、物件の管理を委託する際に、

解約時の手続きをしっかりと確認しておきましょう。

解約通知期間や不当な違約金がないか

確かめることが大切です。

もし、気になる条項があれば、

管理会社にヒアリングして、

疑問点をはっきりさせておくこともトラブル回避に効果的です。

解約時のトラブルは、契約時に防ぐ。

管理のスタートの時点で

後々のトラブルの芽は摘んでおきましょう。

日本財託管理サービス　契約部管理受託課　高橋　誠

◆スタッフプロフィール

管理受託課にてオーナーが抱える空室や滞納などの

賃貸管理のお悩みついての相談窓口として活躍。

趣味はカラオケ。最近では血管がはち切れそうな位のキーが高い

女性の歌にもチャレンジ中です。

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■４．編集後記

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４月１日、当社にも新たに５人の仲間が加わりました。

街中でも真新しいスーツに身を包んだ新社会人を多く見かけます。

やる気と希望に溢れた姿は、まさに喜びの春といった雰囲気ですね。

春といえば、我が家には２月に少し早い春が届きました。

男の子と女の子の双子の赤ちゃんです。

双子ということは、出産前から分かっていました。

長男が通う幼稚園に、双子のお友達がいます。

その先輩ママからは、双子を育てるのは本当に大変ですよ。

お父さん、しっかりと協力しないとダメですよと

アドバイスをもらっていました。

これまでも、休日には長男と公園で遊んだり、

育児に協力していたつもりでしたが、

この２ヶ月間で自分の考えの甘さを痛感しました。

双子は１人が泣き出すと、

もう１人もつられて泣き始めます。

妻１人では、同時に泣いた子供たちを

あやすことは出来ません。

私も協力して、抱っこしたり、ミルクをあげたり、

おむつを替えたりしています。

深夜になって、やっと寝たと落ち着いたかと思えば、

その後も３時間起きに目が覚めて泣き始めます。

妻一人では２人の子供を見切れないので、

私も子供を抱っこしたり、ミルクをあげたり、オムツを替えたり、

どれも、長男の時には経験したことはありません。

これまで、どれほど妻に頼っていたのかが分かりました。

また、自分を産んで育ててくれた母親に対しても、

改めて感謝の気持ちが湧いてきました。

来月の１２日は「母の日」です。

母の日は、おばあちゃんとママに

「いつもありがとう」という気持ちを込めて、

何か送ろうねと長男とサプライズなプレゼントを計画しています。

これまで親からもらった愛情に対し、

子供から感謝の気持ちを伝える機会は、

そう多くはありません。

毎年、母の日が来るのを楽しみと

思ってもらえるようにしたいと思います。

喜ぶ２人の顔が、今から楽しみです。

日本財託管理サービス　契約部　 K・Y

◆スタッフプロフィール

契約部にて、お客さまとの新規契約業務、更新業務、保険業務を担当する。

平成10年に日本財託に入社後、日本財託一筋で経験を積む。

これまで蓄積した賃貸経験をもとに、お客様に対して、わかり易く

ご満足頂ける提案を行う事を心がけています。

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