★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.303 ―――――――――

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◆――――――――　平成２５年３月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数４，６２８名、管理戸数１１，５３５戸、入居率９９.３２％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　物件の顔は千差万別！　物件にあった募集法で空室を早期解消

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

■２０１３年１月〜３月の賃貸成約状況をまとめた

『ワンルームマンション賃貸実績レポート』を発行しました。

日本財託グループでは、四半期に一度、

当社管理物件の賃貸成約データをまとめた

ワンルームマンション賃貸実績レポートを発行しています。

２０１３年１月〜３月の賃貸レポートでは

期間中の総契約件数９３９件のうち、３０平米未満のワンルームの契約件数

８６９件の成約データを集計いたしました。

退室から賃料発生までの日数は、東京２３区平均で２８.３日、

平均成約賃料は７１，９９３円でした。

また、レポートでは各エリア、物件の築年数ごとに、

退室から賃料発生までの日数、平均成約賃料、成約件数をまとめてあります。

さらに、この四半期に行なった入居者募集の

あたらしい取り組みもご紹介しております。

マンション投資の参考資料として、ぜひご活用ください。

◆ワンルームマンション賃貸実績レポートはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/images/report201301-2013-3.pdf

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■　物件の顔は千差万別！　物件にあった募集法で空室を早期解消

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仕事柄、毎日のようにインターネットで賃貸物件情報をチェックしていますが

掲載されている物件数の多さには驚くばかりです。

掲載数が３００万以上というサイトもあるほどです。

駅から近い物件、最寄駅から遠くても物件まで商店街が続いている物件、

閑静な住宅街にある物件、大学や専門学校が近くにある物件など、実に様々です。

物件はまさに千差万別ですから、入居者を募集する際にも、

すべての物件で同じような募集をしていたのでは、

空室もすぐには埋まりませんよね。

空室の早期解消には、

ひとつひとつの物件の特徴にあった

入居者募集を行うことが大切です。

当社の管理物件で総戸数７０戸のうち、

実に半数の入居者が学生というＡマンションがあります。

繁忙期を間近に控えた、昨年の１１月末時点で、

６部屋の空室がありました。

Ａマンションに限らず、学生がメインターゲットの賃貸物件は、

新学期が始まる１月から３月までの繁忙期の間に、

いかに満室にできるかが最大のポイントです。

繁忙期を逃してしまうと、

学生に入居してもらうことが大変難しくなります。

今回のコラムでは、学生需要が中心の１棟マンションをを、

物件の特長を活かした入居者の募集によって、

満室にした事例をご紹介します。

Ａマンションは入居者の大半が学生というだけでなく、

『女性限定』『室内での楽器使用可能』という特徴もありました。

こうした理由から、

学生の入居者は近くの音大に通う大学生がほとんどでした。

そこで、音大生とコンタクトできるポイントをたくさんつくり、

物件の魅力アピールして、徹底的にアプローチすることにしました。

まず最初に訪問した場所が

音大の生協でした。

ほとんどの大学には、

学生の生活をサポートするための大学生協があります。

すでに多くの学生が住んでいて、楽器も利用可能なＡマンションならば、

大学生協側も安心して学生に紹介してくれるはずです。

さらに、音大の推薦入試の合格発表は１１月末に行われます。

晴れて合格した学生は、１２月に入ると大学の周辺を中心にお部屋探しを始めます。

そうした学生の住まいの相談窓口も大学生協が担っているのです。

大学生協の担当者にご挨拶するとともに、

物件写真入りのチラシを置かせてもらいました。

また、Ａマンションがある最寄駅の駅前には、

楽器屋さんがあります。

楽器屋さんであれば、お店に足を運ぶ音大生と接触する機会が多いはずです。

店員に話を聞くと、

学生が楽器を選ぶ際は、店員といろいろと相談しながら決めるため、

これから音大に通う学生かどうか、接客のなかで分かると言うのです。

そこで、生協と同じように、

お部屋を探している学生がいたらご紹介いただけるようお願いし、

さらに物件のチラシを置かせてもらいました。

当社では入居者を募集する際、

都内約４，０００社の賃貸仲介会社のネットワークを活用して

入居者を募集しています。

ひと口に仲介会社といっても、会社によって特徴も様々です。

なかには楽器の使用が可能な物件に力を入れて

入居者募集を行っている仲介会社もあります。

こうした仲介会社にとって、楽器が利用できて、

多くの音大生からも選ばれているＡマンションは、

とても魅力的に映るはずです。

さっそく、仲介会社の担当者さんにご相談すると、

Ａマンションを特集したブログ記事を作成し、

力を入れて入居者募集を行っていただけました。

こうした取り組みによって、

Ａマンションは無事に繁忙期を満室で終えることが出来ました。

今回ご紹介したＡマンションは、入居者の大半が音大生という特徴がありましたが、

Ａマンションのような１棟マンションに限らず、

区分所有のマンションでも入居者の属性や物件の特徴は実に様々です。

ひとつとして同じ物件はありません。

だからこそ、どの部屋でも同じようなアプローチをしていたのでは、

空室の早期解消は難しいのです。

物件ごとに入居者の属性をよく調べて、

その物件に最適な募集を行うことが欠かせません。

そうした、入居者の情報を一番よく知っているのが、

賃貸管理会社です。

毎日、毎日入居者を募集しているので、

どのように物件の魅力をアピールすれば一番早く

空室が埋まるのか熟知しています。

もし、あなたが物件を所有しているのであれば、

お願いしている管理会社にお部屋の特徴とマンションの入居者の傾向を

聞いていみるのもいいかもしれません。

その賃貸管理会社がどれだけ

入居者募集に強いかきっとわかるはずです。

空室を埋めるために必要なのは、

物件の特徴を徹底的に調べて、その物件に最適な募集を行うこと、

そして、物件の魅力を入居希望者にしっかり伝えること。

それが空室を素早く埋めるためには

とても大切です。

日本財託管理サービス　賃貸営業部　綱川　貴也（つなかわたかや）

◆スタッフプロフィール

賃貸営業部にて城西エリア担当する。

空室物件の早期客付けを実現するため、

最大の協力会社である賃貸仲介会社との信頼関係の構築に向けて、

定期的な訪問営業も欠かさず行なっている。

半年前に挙げた結婚式で、細身タキシードを着るために始めたダイエットでは、

２ヶ月で６キロの減量に成功。半年経った今までもランニングは欠かさない。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１８７】

『私たちにあった上手なローンの活用法』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１２，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１２４回【東　京】２０１３年６月　１日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

第１２５回【大　阪】２０１３年６月２２日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

２０１３年５月１２日（日）１４：００〜１５：３０

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！

ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

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■４．編集後記

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先日、念願のマイホームを購入しました。

八王子の実家を出て以来８年間、

ずっと賃貸暮らしでしたが、妻の強い希望があってのことです。

引っ越しの前夜、１本の電話が鳴りました。

友人や仕事の連絡は携帯にかかってくるため、

家の電話が鳴ったのは久しぶりです。

電話に出てみると、実家の母からでした。

「明日の引っ越し、何かと人手がいるだろう？手伝いに行こうか？」

引越業者に頼んでるから大丈夫だよと告げると、

「それは寂しいわね」と母がつぶやきました。

落ち着いたらまた連絡すると告げて、一方的に電話を切りましたが、

しばらく、母の「寂しい」という一言が頭から離れませんでした。

私が知る限り、母親が寂しいと言ったことは

初めてのことだったからです。

８年前、私が実家を出た時も、母は寂しいとは言いませんでした。

いまでは弟と妹も、それぞれ独立し、実家を出て社会人として働いています。

父親も仕事で帰りが遅いため、母が１人になる時間が多いようです。

私はといえば、１時間もあれば、帰れる距離に住んでいるにも関わらず、

母とは年１度正月に顔を合わせる程度となっています。

これまで、母に心配をかけまいと頑張っているつもりでしたが、

実は母を悲しませているのではないかと心配になりました。

１０年前、母に乳ガンが見つかったことがあります。

その時も、「私は大丈夫だから、心配しないで頑張んなさい」と、

子供たちの前では気丈に振る舞い、笑顔を絶やすことはありませんでした。

ある日、私がアルバイトで遅くなり、深夜に帰宅した際、

リビングで泣いている母の姿を見かけたことがありました。

明るく振舞いながらも、

実際には不安で押しつぶされそうだった母の本心を理解できず、

１人で悲しい思いをさせてしまった苦い経験を思い出しました。

引越しの翌日、段ボールに詰まった荷物を取り出しながら、

「一番最初に家に呼ぶのは母さんにしようと思う」

そう妻に伝えました。

そうだ、せっかくだから母さんの大好物を用意しよう！

そうそう、妻と二人で取った写真やビデオも見せてあげよう。

母さんが寝る布団も用意しなくちゃ、枕はどうしよう？

枕が変わると眠れなくなるタイプだっけ？

母を家に呼ぶと決めた途端、

どうやって母をもてなそうか、

色々なアイデアが頭を駆け巡ります。

これだけ母のことを真剣に考えたのは、

一体いつ以来のことでしょう。

そんな不義理に心のなかで母に謝りつつ、

母が来る日がどんどん楽しみになっています。

日本財託管理サービス　賃貸営業部　O・T

◆スタッフプロフィール

賃貸営業部として、オーナー様に１日でも早く日割り家賃をお届けできるよう、

定期的に仲介会社との訪問して物件の魅力を紹介しています。

趣味はゴルフで、時間が出来れば、

打ちっぱなしへ行くほどのゴルフ大好き人間です。

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【担　当】坂元　寛和

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