★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.304 ―――――――――

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１.　購入前に知っておきたい『火災リスクに負けないための対応策』

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　購入前に知っておきたい『火災リスクに負けないための対応策』

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空室リスク、家賃下落リスク、滞納リスク、金利上昇リスク、地震リスク。

『不動産投資をやってみたいんだけど、

リスクが気になるんだよねぇ。』

不動産投資に興味がある方であれば、

リスクが気になるのも当然です。

今回のコラムでご紹介するのは、不動産投資のリスクのうち、

火災リスクへの対応法です。

火災が起きたら、いったい部屋はどうなってしまうのか、

保険金はいくら支払われるのか、復旧までの期間はどれくらいかかるのか、

とても気になるところですよね。

木造アパートで火災事故が起きた場合、

火は一気にまわって建物全体を全焼させるケースが珍しくありません。

今年１月、熊本市の木造２階建のアパートで火災事故が起きました。

火は約３時間後に消火されましたが、

アパートと隣接する住宅約２００平方メートルも全焼させ、

１階に住んでいた熊本大学の学生も犠牲になった大変痛ましい火災事故でした。

ではマンションで火災事故が起きた場合は、

いったいどうなるのか？

今回は当社で実際に経験したワンルームマンションの全焼事故をケースに、

火災リスクに備えるためのポイントをご紹介いたします。

その火災事故は、昨年の９月に起きました。

室内から出火した火は瞬く間に、

燃え広がりあっという間に室内すべてを焼き尽くしました。

火災の凄まじさはマンションの外観を見れば一目瞭然でした。

出火元の５階の部屋は２面採光の角部屋でしたが、

ベランダと壁面の窓から上階にかけての外壁は

真っ黒に焼け焦げており、

タイルの一部もはがれてしまっています。

２つの窓から真っ赤な火柱が噴きだしている様子が、

ありありと想像できます。

入居者はベランダから飛び降りて病院に運ばれましたが、

命に別状はありませんでした。

まだ焦げた臭いが残る室内に

ハンカチで口元を抑えながら入ります。

熱ですっかり形が変わってしまった冷蔵庫。

サッシがはずれて剥き出しになった窓枠。

天井のクロスは熱で溶けてしまって

剥き出しのコンクリートに一部が張り付いています。

今回のような全焼事故が起きた場合、同フロアや上下階の部屋に、

炎や煙、消防車からの放水による被害が発生していることもあるので、

近隣の被害状況を確認する必要があります。

そこで、他の全世帯に火災のお詫びと被害の確認をしてまわりました。

その結果、火元となった５０１号室の隣の５０２号室、

上階の６０１号室、下階の４０１号室が放水によって

お部屋が水浸しになっていることがわかりました。

水浸しになり部屋に住めなくなった方には、

家賃、間取り、立地などの希望する条件を聞き、

当社で新しいお部屋を探し、引っ越して頂くことが出来ました。

近隣の被害状況の調査と同時に、

室内の復旧工事も行います。

この復旧工事によって、

もともとバスとトイレが一緒だった部屋は

バスとトイレを別々に分けました。

また、居室には収納棚を追加して収納スペースを広げました。

天井の梁（はり）にはフローリングと同色の焦げ茶色の

ワンポイントクロスを張り、さらに、一部の照明でダウンライト採用して

デザイン性を高めました。

いったん室内をスケルトンの状態にしてから、

リノベーション工事が終わるまで、年末年始の休みを含んでも、

わずか４２日間で仕上げました。

このリノベーションの費用は約４１０万円でしたが、

保険金として約５３０万円が支払われたので、

工事費用はすべて保険金でカバーすることができました。

その結果、失火見舞金として１２０万円がオーナー様の手元に残りました。

そして、入居募集してからすぐに、

周辺の家賃相場が６７，０００円のところ、

７５，０００円の家賃で新しい入居者を付けることが出来たのです。

工事に取り掛かれるまで、入居者様から家賃をいただいきましたので、

オーナー様に家賃が入ってこない空白期間は、１ヶ月程度で済んだことになります。

【室内のリノベーション工事の模様はこちらから】

もし火災事故が起きた物件が火災保険に加入していなかったら、

物件を早期回復することは出来たでしょうか。

入居者が火災保険に加入していれば、保険金が支払われます。

ただ、注意しなければならないのは保険の契約期間です。

たとえば、オーナーが自主管理している物件に、

何年も前から入居している入居者がいるとします。

きちんと更新の手続きを行わないでいると、

いつの間にか火災保険の期限も切れて、

無保険で入居を続けていたということになりかねません。

そのような状態で火災が起きた場合、

オーナーと入居者の双方が満足できるような解決を目指すことは、

現実的に難しいものです。

そうならないためにも、契約時、保険契約についてしっかりと確認し、

オーナーも火災保険に入ることはとても重要です。

火災はいつ起きるのか、それは誰にも分かりませんし、

火災リスクを完全に回避することは出来ませんが、

３つのポイントを抑えることでリスクを軽減することは可能です。

１つ目は、火災保険にしっかりと加入することです。

オーナーと入居者、それぞれに火災保険に入ることで、

万が一の時、問題をスムーズに解決することが出来るようになります。

２つ目は、耐火性の強いコンクリート造のマンションを選ぶことです。

今回のケースでは耐火性の高いコンクリート造のマンションだったので、

火災の被害を最小限に留めることが出来たのです。

これが、木造アパートならば、一棟まるごと全焼し、

建て直すにも相当な期間と費用が必要になったはずです。

その間の家賃収入は途絶えてしまいますし、

なにより、入居者の生命にもかかわってきます。

３つ目は、信頼できる賃貸管理会社を選ぶことです。

ひとたび火災が起きれば、

入居者、管理組合、建物管理会社、保険会社、警察署、消防署といった

多岐にわたる関係者、団体と連携して復旧にあたるため、

手続きの煩雑です。

火災事故への対応ノウハウが蓄積されていない場合、

復旧までに時間がかかり、いつまでたっても入居者が募集できず、

家賃も入ってきません。

こうした万が一の火災リスクに対応できるノウハウがある

賃貸管理会社に管理をまかせておけば、

万が一の火災事故が起きたとしても安心できます。

物件選びで火災被害の拡大を防ぎ、

いったん火災が起きた後は、火災保険と賃貸管理会社のノウハウで最短で復旧する。

この３つのポイントを

ぜひ参考にしていただければ幸いです。

日本財託管理サービス　管理部管理課　笠原　良太（かさはらりょうた）

◆スタッフプロフィール

管理部所属し、室内の設備故障・事件事故・近隣クレーム等、

入居中のトラブル対応を行っている。

トラブルをいち早く解決できるように心掛けています。

趣味は釣りで、休日には天気が悪くても釣りに出掛けてしまう。

釣れた魚は自分で捌いて食べています。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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『ワニ物件に食べられないために』

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第１２４回【東　京】２０１３年６月　１日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

第１２５回【大　阪】２０１３年６月２２日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

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『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

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満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

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■４．編集後記

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「この一球は絶対無二の一球なり」

これが、私を強く前向きにしてくれる魔法の言葉です。

１８年前のウィンブルドン選手権、

ベスト８をかけた試合で、いよいよあと１球で勝負が決まるという時、

松岡修造選手はこの言葉を叫びサービスを打って、勝負を決めました。

この言葉には、「ああすれば良かった、こうすれば良かった。」と、

過去を振り返ると後悔する。

未来の事を考えると不安で堪らなくなる。

だから、今この一瞬に全力を傾けろという意味が込められています。

中学時代、友人に誘われるがままに始めたテニスですが、

ショット、筋トレ、ランニングと、毎日吐くくらい練習を重ねました。

やがて、相手とのラリーが続くようになり、

相手が触れることも出来ないボールを打つこともできるようになりました。

どんどん上達して行くことが楽しく、

何よりも生まれて初めて熱中できるものを見つけたことで、

テニスに没頭しました。

大学卒業後はテニスコーチの仕事をするほどです。

ところが３年後、膝を壊してしまい、

長時間テニスをすることが出来なったのです。

医師から告げられた時、これまでの思い出が、

走馬灯のように頭の中を駆け巡りました。

少しでも上達するように、

家族が一緒になってテニスについて研究してくれたこと。

グラウンドの脇でひたすらラケットを振り続けたこと。

初めて試合で勝った時の爽快感。

負けた時の悔しさ。

それも、もう味わえなくなってしまいました。

自分からテニスを取ったら、一体何が残るのだろう。

カラッポの自分しか想像できませんでした。

そんなことを考えていると、

ポロポロと大粒の涙が止まらなくなりました。

その時は、手の甲に落ちる涙を見ることしかできませんでした。

リハビリを続けるか、新しい仕事を探すか、

これからどうするか悩んでいる時、

テレビで活躍されている松岡修造さんを見かけ、

あの魔法の言葉を思い出したのです。

「この一球は絶対無二の一球なり」

落ち込んでいてはダメだ。

今を全力で駆け抜けろ。

松岡さんから、そう言われているような気がして、

新しい人生を歩もうと自分を奮い立たせることができました。

テニス人生に終止符を打つこととなりましたが、

テニスと出会ったことで、途中で諦めてしまう弱い自分から、

絶対に最後まであきらめない、負けたくないと強い意志を持った自分へ

変わることが出来ました。

いまは膝のリハビリを続けながら、

たまにテニスを楽しんでいます。

いずれは、ふたたび大会に出場し、

かつての仲間たちと真剣勝負をすることがいまの私の夢です。

前向きな姿勢、気持ちを持ち続けていれば、

きっと実現できると信じています。

日本財託　法人営業部　D・T

◆スタッフプロフィール

当社管理物件をご契約いただいている法人への訪問活動と、

新たにお取引いただける法人の新規開拓営業を行っています。

座右の銘は、「この一球は絶対無二の一球なり」。

常に今、現在に最善を尽くすことを心掛けています。

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