★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.306 ―――――――――

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１.　法人設立でお金を手元に残す！ワンルーム６戸が法人化の目安

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　法人設立でお金を手元に残す！ワンルーム６戸が法人化の目安

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「不動産で法人を持ったほうがお金が残る」

「法人を作るといろいろな経費が計上できるらしい」

不動産を法人で所有すると、

なにやら大きなメリットあるらしいということは

不動産投資に興味のある方であれば、

知っている方も多いかもしれません。

あなたも一度は聞いたことがあるかもしれませんね。

では、法人を設立すると具体的にどんなメリットがあるのか、

法人を設立するにはいくら必要なのか、

設立する最適なタイミングはいつなのか、

詳しいところまでご存知の方は多くはありません。

今回のコラムでは、

この法人化のメリット、設立の費用、

そしてどのようなタイミングで法人を設立したほうがよいのか、

具体的にご紹介したいと思います。

法人化の最大のメリットは

より多くのお金を手元に残せることです。

その理由は、

法人税と所得税の仕組みの違いにあります。

家賃収入が増えて、給料とあわせた合計の収入額に対応する

所得税率が３３％を超えると、

所得税よりも法人税率のほうが低くなります。

法人税の税率というと約４０％と考えられていますが、

これはいわゆる大手企業に適用される税率です。

売り上げから経費を差し引いた金額が

４００万円以下の場合は実効税率が２２．８５％、

４００万円超から８００万円以下の場合は実効税率は２４．５５％となります。

不動産を所有・管理するだけの法人であれば、

売上である家賃収入もそれほど大きな金額になりませんし、

家賃収入から減価償却費や管理費・修繕積立金、

そして、不動産の定期点検のための交通費や帳簿管理のためのＰＣなど

不動産経営に必要な支出も経費として計上できるので、

およそ２０％程度の法人税で済むのです。

つまり、

「個人の税率＞法人の税率」

という形が成り立つので、

法人で不動産を所有していたほうが、個人で所有していたときに比べて

有利に働くのです。

おおむね、

ワンルームマンションを６戸所有していれば

法人化を検討する目安になります。

今度は、具体的な数字で考えてみましょう。

Ａさんの所得税は税率が３３％です。

さらに、給料に加えて家賃収入が年間３００万円が入ってくる

不動産を所有しています。

ここでは計算を簡略化するために、

経費は考慮しないものとします。

仮にＡさんが個人で不動産を所有していた場合、

３００万円に対する税金は３３％で計算されますから、

納税額は約１００万円です。

では、Ａさんが法人名義で不動産を所有していた場合はどうでしょう。

３００万円に対する税額は法人税率が約２０％で計算されるので、

納税額は約６０万円です。

個人で所有していた場合と比較して、

約４０万円分も多く手元に現金を残すことができました。

また、不動産を法人で所有することは、

相続対策にもなります。

たとえば、それぞれ収益力の異なる不動産を

複数所有していた場合、どの物件を誰が相続するかで、

もめ事が起きることがあります。

兄弟が駅前の一等地のマンションを相続して、

あなたには郊外の築年数が古いアパートを遺されたら

納得できないですよね。

不動産は一つとして同じ物件はありませんから、

同じ最寄駅にあっても駅までの距離が違う、

同じマンションでも階数が違う、日当たりが違うなど、

言い出したらきりがありません。

そんな時、複数の不動産を法人で所有していれば、

株式を上手に分けることで、

複数の不動産から入ってくる収益を

均等に分けることができれば、円満な相続ができるようになります。

さらに、毎年少しずつ株式を生前贈与しておけば、

相続税の節税対策にも有効です。

ただし、法人を設立、維持するには相応のコストが必要です。

法人を設立するためには、

登録免許税や専門家への手数料をはじめとして約３０万円。

さらに、ランニングコストとして年間３０万程度がかかってくるので、、

法人化による節税金額がランニングコストを上回るかどうか、

しっかりと専門家に確認することも大切ですね。

当社のオーナー様にも、

複数の不動産を所有して法人化されている方が

たくさんいらっしゃいます。

ただ、こうしたオーナーの方々も、

最初はたった一つの不動産からスタートされ、

繰り上げ返済を行いながら、

コツコツ不動産を増やされてきました。

まさに、千里の道も一歩からです。

まずはローンのないマンションを一つ作ることからはじめて、

家賃収入を増やし、今度は家賃収入で次の不動産を増やしていきましょう。

ローンのないマンションが増えてくれば、

次に法人化を検討することで、手元に残るお金を増やし、

さらに資産を増やすスピードは加速していきます。

法人化を上手に活用することで、

『経済的自由』もぐっと近づきます。

不動産管理法人をぜひ上手に活用してみてくださいね。

ご所有のマンションにローンが残っている場合は、

法人化できない場合があります。

まずは１度、ご相談ください。

日本財託管理サービス　オーナー事務局　　猪熊　元気

◆スタッフプロフィール

マンション投資に関する税務相談や管理組合へ対応など、

オーナー様からの相談事に提携事務所と連携をとりながら対応。

また、オーナー様向け情報誌「まめール」の作成も担当する。

家事や掃除が得意で、平日や休日を問わずまめに掃除を行なう。

水まわりを清潔に保つことはもちろん、

掃除機をかけた後は、雑巾がけを行なうなど掃除にはこだわりをもつ。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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■４．編集後記

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今年の２月、愛犬が天国に旅立ちました。

愛犬の名前はトトと言います。

トトがやってきたのは９年前、私が高校２年生の時でした。

ちょうどその頃、成績が思うように伸びず、

学校に通うことが苦痛になっていました。

そんなとき、たまたまネットで「緊急里親募集　殺処分間近」と

書かれたブログを発見しました。

掲載されている写真には、うなだれたトトの背中が写っていました。

雑種の大型犬ということでしたが、写真で見る姿は随分小さく見えました。

後に我が家で「哀愁の背中」と呼ばれるこの姿に惹かれ、

両親に相談し里親に名乗り出ました。

保護主さんとの話し合いも順調に進み、

トトは我が家の家族になりました。

それからトトは、

私たちにたくさんの幸せをもたらしてくれました。

当時荒んでいた私の心もすっかり癒されました。

抱きしめるだけで、とてもあたたかい気持ちになりました。

トトは若干迷惑そうでしたが。。。

毎日の散歩で父はちょっとだけ痩せました。

病気をしたり、体調を崩すことが多かった母もすっかり元気になりました。

弟はというと、他の家族ほどべたべたと構ったりしないのですが、

お互いにふと構いたくなる瞬間があるのか

その時に撫でたり、トトが弟の部屋に行ったりしていました。

なんだか面白い絶妙な距離感でトトとしっかり兄弟してました（笑）

私たち家族が甘やかしすぎたのか、

家に来た時よりもトトはずっと太ってしまい、

大きな体がますます大きくなりました。

ぷくぷくと太ったトトの姿は、

まさに私たち家族の幸せの象徴でした。

実家から私と弟が出てから、トトは両親の生活の中心でした。

それが、トトの死によってすっぽりと空いてしまったのです。

家から明かりが消えるとは

まさしく当時の実家のことだと思います。

日を追うごとに、電話の向こうの母の声には元気がなくなっていきます。

私は新しい家族探しを始めました。

わんこ探しは、全て譲渡会もしくは里親募集のホームページで行いました。

ここには、様々な理由で捨てられてしまった犬たちが集まっています。

トトを貰った経緯も里親募集だったため、

新しい子も絶対に「里親募集」の子からと決めていました。

そして探すこと１ヶ月。とうとう群馬で見つけました。

トトと会った時と同じように、強く惹かれるものがありました。

両親に話をして、実家のある山形からその子に会いにいきました。

たった数回の面会でしたが、やはり「相性」や「縁」というものがあるのでしょうね。

ボランティアさんとの話し合いの結果、譲渡していただけることになりました。

５月１１日。

我が家に新しい家族がやってきます。

一緒に幸せになろうね。

日本財託管理サービス　経理部　I・Y

◆スタッフプロフィール

経理部に所属し、オーナー様への家賃の送金業務を担当する。

アイスが夕食代わりになるほどの甘い物好き。

万年ダイエット宣言中。

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