★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.314 ―――――――――

☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■

☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜

☆☆☆★　　日本財託ＨＰ　http://www.nihonzaitaku.co.jp/

★☆☆☆☆――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登

録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい

ます。メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますＵＲＬ

をクリックして下さい。

◆――――――――　平成２５年６月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数４，７５２名、管理戸数１１，７９２戸、入居率９８.７２％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　２年に一度の入居者調査　更新契約でトラブルを未然に防ぐ！

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

======================================================================

■　２年に一度の入居者調査　更新契約でトラブルを未然に防ぐ！

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

いまから２年前の７月、

世間を賑わせた更新料の有効性が争われた裁判で、

最高裁は「更新料は有効」と判決を下しました。

一般的に賃貸借契約の契約期間は２年間です。

契約期間満了後も、部屋に住み続けるためには、

賃貸借契約の更新が必要です。

しかし、更新料の有効性が認められたからと言って、

それだけで、すべての入居者がきちんと更新料を

支払ってくれるわけではありません。

当社では毎月４００件程程度、

引っ越しシーズンのピークには、

１．５倍の約６００件の更新手続きを行っていますが、

更新日の期日を過ぎても

更新料の支払いが確認できない入居者が毎月４０名程度います。

先月も、更新料の振込み期日が過ぎても、

入金の確認ができない入居者のＡさんがいました。

Ａさんの携帯電話に掛けてみると、

携帯電話の契約はすでに解約されており、まったくつながりません。

何度かお手紙も送りましたが、

それでも、Ａさんから連絡が来ることはありません。

勤務先にも連絡をしたのですが、

しばらく出勤されていないということでした。

Ａさんの安否が心配になり、

お部屋を訪問させていただくことにしました。

オートロックの玄関越しに、

Ａさんのお部屋のインターフォンを何回か鳴らしましたが、

一向に返事はありません。

そこで、オートロックの鍵を開けて、

Ａさんのお部屋に直接伺ってみることにしました。

『お部屋の管理をしている。日本財託です。

Ａさん、いらっしゃいますか？』

ドア越しに声を出しても、返事はありません。

部屋の明かりもついておらず、

ガスメーターもまったく回っていません。

どうやらＡさんは留守のようです。

そこで、連絡がとれずに心配していること、

更新料の振込みが確認できていないことを、

手紙に書いてドアの隙間からお部屋に入れておきました。

すると後日、手紙を見たＡさんから、

連絡がありました。

Ａさんは、仕事中に足を怪我してしまい働くことが

出来なくなっていたそうです。

収入も途絶えて、更新料を払うことができなかったと言います。

いまは怪我もすっかり治り、また働くことができるようになったので、

更新料の支払いは、もうしばらく待って欲しいということでした。

そこで、オーナー様と相談し、Ａさんには更新料を分割し、

毎月の家賃に上乗せして支払ってもらうことになりました。

このように家賃の滞納だけでなく、

更新料の滞納についても１件１件丁寧にフォローして

振り込みをお願いしています。

また、２年毎に行う更新手続きは、

更新料のためだけに行うのではありません。

入居者の生活の状況を確認することで、

トラブルを防ぐ効果があるのです。

本来、連絡先や勤務先の変更があった場合、

その都度、入居者は管理会社に連絡する必要があります。

しかし、すべての入居者が連絡をくれるわけではないので、

更新手続きをきっかけに、入居者の現況を確かめることになります。

入居から２年も経過すれば、

入居者を取り巻く生活環境も大きく変わります。

入居当時は学生だったが人が、いまでは社会人として働いていたり、

仕事を辞めて仕事を探されている最中だったり、

転職されていることも考えらえます。

入居者と同じように保証人の生活環境も変わります。

保証人になった時は仕事をしていた方も

勤め先を退職し、年金で生活していて、

保証能力が低下していることも考えられます。

また、連絡がつかないからといって、

いつまでも更新契約が行われないと、

入居者が加入する保険契約も更新されないことになります。

万が一、火災が起きた時にはオーナー様の保険だけで

対応することになり、リスクが非常に大きい状況です。

更新というと「更新料」ばかりに目が行きがちですが、

実は、入居者の現在の状況を知るための大切な手続きです。

入居者の連絡先や勤務先など、現在どのような環境で生活を

送られているのか、最新の情報を知っておけば、

入居者にトラブルがあったり、家賃の滞納があったときに

適切な対応をとることもできます。

入居者の生活の安全ため、

そして、オーナー様の長期安定収入に貢献するためにも、

１件１件丁寧に更新手続きを行っていきたいと思います。

日本財託管理サービス　契約部　伊丹　梓

◆スタッフプロフィール

入社９年目、契約部にて、賃貸借契約の更新業務を担当し、

更新に関する書類作成、期日の連絡を行っている。

最近は、外国人の入居者様に連絡する機会もあり、

英語の勉強を始めました。

主に、通勤時間が勉強時間ですが、

いずれは翻訳ソフトに頼らずに会話が出来るようになりたいです。

====================================================================

■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１９５】

『行動が正解に導く』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-192.html

======================================================================

■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１２，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１２７回【東　京】２０１３年８月　３日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

２０１３年７月１３日（土）１４：００〜１５：３０

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！

ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

======================================================================

■４．編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

私には３歳年下の弟がいます。

就職をきっかけに家を出て以来、

めっきりと会う機会も少なくなりました。

その弟が先日フラリと実家に帰ってきました。

久しぶりの実家だから居心地が悪いのか、

弟は妙にそわそわしています。

世間話もひと段落ついたところで、

弟が切り出しました。

「結婚しようと思う」

久しぶりに帰ってきたのは、

家族に結婚の報告をするためでした。

家族からは、お嫁さんの話やなれ初めなど、

根掘り葉掘り聞かれ、結婚式はいつ行うのかという話になりました。

ただ、弟はお金がないので、結婚式を挙げるかどうか、

迷っているそうでした。

私も娘を持つ父親です。

相手側のご両親にも、意見を聞いて決めたほうが良いよ

とアドバイスしました。

とはいえ、弟の気持ちも私にはよく分かります。

実は私たち夫婦もお金がなくて、

妻へ婚約指輪は贈らず、新婚旅行にも行きませんでした。

もちろん妻からは、お金がかかるからいらないよ、

無理しなくていいよと言われていました。

当時は安易に妻の言葉に甘えてしまいましたが、

振り返って考えてみると、

どれだけ妻に悲しい想いをさせてきたのか分かりません。

これから結婚しようと考えている友人から、

「どこの婚約指輪をもらったんですか？」

「新婚旅行にはどこにいったんですか？」

といったことを、妻は質問されたはずです。

答えをはぐらかす妻の姿が目に浮かび、

妻には随分寂しい思いをさせてしまったと後悔しています。

もしあのとき、無理をしてでも指輪をプレゼントしていたら、

妻は喜んで、今でも大切にしてくれたはずです。

だからこそ、弟たち夫婦には、

結婚式を挙げるかどうかを

よくよく考えて、決めて欲しいと思います。

実は、私たち夫婦にとって今年は結婚１０年目になります。

１０年前に渡せなかった指輪を、妻に贈ろうと密かに計画しています。

世間的には「スイート１０」「アニバーサリー」という

名目となってしまいますが、

私にとっては、１０年遅れの婚約指輪です。

１０年も待たせてしまった婚約指輪には、

「これからも一緒に思い出を作っていこう」という

新婚のような気持ちを込めて送ろうと考えています。

今では、子供も生まれ、父親との同居暮らしですから、

「新婚気分」とは思ってもらえないとは思いますが、

少しでも気持ちが伝わればいいなと思っています。

日本財託　システム部　Y・H

◆スタッフプロフィール

横浜市出身の４０歳。

システム部に所属し、オーナー様、入居者様、

管理物件に関する情報を一元管理する

当社独自の賃貸管理システム「ｓｔｕｄｉｏ」の

メンテナンスやバージョンアップ作業に携わる。

７月から課長に昇進、妻と子供のためにますます仕事に精力的に取り組む。

趣味はエレキギターの演奏で、学生時代はヘビメタバンドで活躍。

内に秘めた熱い情熱は、２０年経った今も変わらない。

----------------------------------------------------------------------

◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

お待ちしています。

ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします

【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp

【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp/

【発　行】株式会社　日本財託

TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300

【発　行】株式会社　日本財託管理サービス

TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420

【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F

【担　当】坂元　寛和

======================================================================