★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.315 ―――――――――

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１.　修繕積立金が８倍に跳ね上がるタワーマンション

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

第１０回　親子で考える東京・中古・ワンルームの

相続対策セミナーのご案内

開催日時：７月２７日（土）１３：００〜１５：２０

開催場所：新宿野村ビル４８Ｆ　コンファレンスルームＢ＆Ｃ

〜　参加無料　〜

●　税理士自ら実践する東京・中古・ワンルームを使った相続対策

今回で、１０回目を迎える相続対策セミナーでは、

自らも中古ワンルームを活用して相続対策を実践する

税理士 黒永哲至先生をお招きして、

『家賃収入を得ながら相続対策ができる』

東京・中古・ワンルームを使った相続対策の魅力をお伝えします！

●　黒永哲至先生講演

「相続対策に効果抜群！中古ワンルーム活用術」

≪セミナーの主な内容≫

・大増税時代！相続対策の根本的な見直しが必要

・中古ワンルールを活用した節税事例

・少額の贈与税でワンルームが活用できる　他

●　ワンルームを使った相続対策のポイント

・相続税評価額を３分の１に圧縮できる

・家賃収入が第２の年金代わりになる

・区分所有なので子供たちに分けやすい

・換金しやすい

●　相続対策セミナーはこんな方におすすめです

・老後の収入対策をしながら相続対策もしたい

・大増税時代に負けない新しい相続対策法を知りたい方

・贈与を活用した効果的な相続を知りたい方

・相続時に家族でもめたくない方

【セミナーの詳細・お申し込みはこちらから】

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/

【お電話でのお申し込みはこちらから】

０１２０−４１１−０４７

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■　修繕積立金が８倍に跳ね上がるタワーマンション

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首都高の改修工事が必要に迫られています。

京橋と芝浦を結ぶ区間が開通したのが１９６２年ですから、

最も古い区間では、もう半世紀も経過したことになります。

今では１日に１１２万台の車が行き交い、

総延長は３０１キロメートルまでに広がっています。

まさに東京の交通網を支える大動脈です。

ただ、そのうち半分が開通から３０年以上経過し、

老朽化が問題となっています。

首都高の改修や立て替えに必要な費用は、

約９１００億円とも言われ、

莫大な修繕費用をどのように捻出するか注目が集まっています。

同じように、実物資産であるマンションも、

維持していくためには、まとまったお金が必要です。

一般的にマンションの大規模修繕工事は、

築後１０年程度で外壁などの補修工事を行い

築後２５年をめどに給排水菅の更新を検討する必要があります。

なかでも、外壁の補修工事は、

地上に何段もの足場を組んで行う最も大がかりな工事です。

あなたも足場ですっかりおおわれてしまった

マンションを見たことがあるのではないでしょうか。

当然、マンションの規模が大きくなればなるほど、

その分、費用は大きくなっていきます。

タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、

ゴンドラを利用して行うこともあります。

ゴンドラは強風に弱く、

天候次第で、すぐに工事が中止されてしまいます。

そのため、通常のマンションの修繕期間が２カ月から３カ月のところ、

タワーマンションの場合は、

平均して半年から１年程度の長い期間が必要になります。

その分、一般的なマンションに比べ、修繕費用は割高となります。

先日、あるオーナー様から賃貸管理をお預かりしている

タワーマンションの定期総会が行われました。

港区にある２９階建て、総戸数１３９戸のタワーマンションです。

その総会のなかで、中長期修繕計画が承認され、

今後１０年間で修繕費用は、約１４億７千万円、

２０年間では約２３億７千万円が必要なことが分かりました。

以前当社がお手伝いさせて頂いた

総戸数４０戸のマンションの場合の大規模修繕工事費が

およそ４，０００万円ですから、

タワーマンションの総戸数が多いとはいえ、

文字通り桁違いの金額です。

このタワーマンションでは、築２０年が経過していましたが、

修繕積立金は分譲当初の平米当たり約８０円で設定されたままでした。

今回の大規模修繕に備えるため、平米当たり約６２０円へ

値上げされることになりました。

８０平米のタイプで計算すると、現状６，２００円程度の積立金が

４９，６００円となり、実に８倍も跳ね上がることになります。

タワーマンションに限らず、

一般的なマンションであっても

分譲当初は修繕積立金が低く抑えられていることがあります。

それは、毎月の支払い負担を抑えて購入のハードルを低くしたり、

物件販売時の利回りを少しでも高く見せ、

魅力的な物件に見せるためです。

多くのマンションでは大規模修繕工事を行うためには、

修繕積立金の値上げや一時金の徴収など、

このタワーマンションほどではないものの、

オーナーの負担増は避けれらないところです。

冒頭、ご紹介した首都高では、

高速道路の上空の権利「空中権」を周りのビルに売却し、

修繕費用を捻出するという案が注目を集めています。

最近では、東京駅丸の内駅舎の大改修工事が、

東京駅上空の空中権を５００億円で売却して行われたことは

記憶に新しいところです。

しかし、こうしたウルトラＣで修繕費用を工面できるのは、

ごく一部の不動産で、首都高も空中権の売買ができると

まだ正式に決まったわけではありません。

一般的な分譲マンションの場合、修繕費用をひねり出す

特別な解決策があるわけではないので、

オーナー自身で捻出する必要があるのです。

国土交通省は修繕積立金の目安を、

平米あたり２００円前後だと発表しています。

ワンルームマンションの平均的な広さである

２０平米で換算すると４，０００円が適正金額となります。

修繕積立金が適正金額に達していない場合は、

将来、値上がりする可能性は高い状況です。

タワーマンションに比べて、大規模修繕工事の規模が小さい

ワンルームマンションであれば、

将来、予測される修繕積立金の値上がりの幅もわずかです。

とはいえ、いざ大規模修繕工事が必要になった時、

修繕積立金が値上がりして、

収支が成り立たなくなったということがないよう、

あらかじめ修繕積立金の値上がりを想定して、

長期の投資計画を立てておくことが重要です。

日本財託　マーケティング部 小林　和徳

◆スタッフプロフィール

横浜市出身の３４歳。

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、

メールマガジンの執筆などを通じて

東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

家庭では４歳になる男の子と２歳の女の子の父親です。

最近、サッカーを習い始めた息子に、

サッカーの基礎を教えるコーチたちの技術に感動しました。

むしろ、息子より自分がサッカーに夢中になっています。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１９６】

『資産を増やすサイクルを回す』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-193.html

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１２，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１２７回【東　京】２０１３年８月　３日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

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■４．編集後記

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先日、部屋の掃除をしていると、

机の奥から、英語が印字されている鉛筆が出てきました。

アメリカ留学時に、現地の友人との友情を

育むきっかけとなった思い出の鉛筆でした。

私が通っていたクラスには、

エーリンというちょっと勝気な金髪の女の子を中心に、

１５人がまとまっていました。

最初は日本人という珍しさからか、

気軽に声を掛けてもらえました。

しかし、言葉がうまく話せず、

話しかけられても気の利いたことが言えません。

次第に話しかけられることが少なくなり、

友達の輪からも離れて、

一人で過ごす時間が増えていきました。

授業でわからないことがあっても、

相談できるクラスメイトは誰もおらず

仲の良い友達と２人１組になるときは、

いつも決まって最後に残るのは私です。

ある日、授業中に突然、

携帯電話の音がクラスに鳴り響きました。

授業を担当していた先生は、

特に厳しいことで有名な先生でした。

先生は携帯電話の音が鳴る方へ歩いて行き、

エーリンの前で立ち止まりました。

着信音を止めようと慌てている彼女の手から携帯電話を奪い取り、

目の前で真っ二つ折って、何も言わずに机に投げ捨てました。

授業後、二つに折れた携帯電話を前に、

あの気の強いエーリンが泣き崩れていましたが、

クラスメイトはエーリンに声をかけることができず、

気まずそうに次の授業へと向かっていきました。

私もかける言葉も思い付かず、

ただ、ポケットティッシュを目の前に、

差し出すことしか出来ませんでした。

２ヶ月後、学年末テスト迎えました。

テストでは、鉛筆を２本まで使うことが認められています。

カバンから筆箱を取り出そうとしたとき、

筆箱を家に置いてきてしまったことに気が付き、

唖然としました。

しかも監督官は、かつてエーリンの携帯電話を折った

いわくつきの先生です。

鉛筆の貸し借りを認めるような人ではありません。

どうしようと途方に暮れていた時、

後ろの席から鉛筆が差し出されました。

びっくりして振り返ると、斜め後ろの方から、

エーリンが小さく手を振ってくれていました。

テスト後、鉛筆を返しに彼女の元へ向かうと、

その鉛筆はあげるよ。ポケットティッシュのお返しだよ。

と笑顔で言ってくれました。

その後、エーリンとは、いろんな話しをしました。

流行のドラマ、かわいいアクセサリー、

化粧品、人気のアーティストのことなど、

アメリカの女の子も日本と変わらないのです。

私はエーリンから、上手く言葉で伝えられなくても、

こちらからまず先に心を開くことの大切さを学びました。

帰国後は、人付き合いもずっと積極的になった気がします。

二人の友情をつないでくれたあの鉛筆は

自宅の鉛筆立てに大切に飾ってあります。

日本財託　営業部　A・Y

◆スタッフプロフィール

営業部にて、長期安定収入が得られる東京中古ワンルームをご紹介し、

お客様の老後の不安を解消することを目指している。

趣味は、家族との温泉旅行。

私が今までに行ってよかったなと思うのは、

栃木県の湯西川温泉です。

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