★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.317 ―――――――――

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オーナー様数４，７５２名、管理戸数１１，７９２戸、入居率９８.７２％

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１.　工事の着手まで１か月！？工事期間の短縮で収益力をアップする、

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　工事の着手まで１か月！？工事期間の短縮で収益力をアップする

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「空室期間をいかに短くできるか」

入居者がいないことには家賃が入ってきませんから、

空室期間を短縮することは、

不動産投資で長期安定収入を得るための生命線です。

だからこそ、入居者募集に強い賃貸管理会社を選ぶことが、

不動産投資の収益性を大きく左右します。

ただし、入居者募集だけが、

素早く空室を埋めるための要素ではありません。

内装工事期間も重要な要素です。

当社では、入居者が退去した後の内装工事を『７日以内』に完成させる

『内装工事７日間ルール』があります。

７日以内に素早く内装工事を終えることができれば、

その分、室内見学の機会を増やすことができ、

それが空室期間の短縮につながります。

１日工事が遅れると、

その分だけ日割り家賃得られる機会を

失っていることになります。

そのため、工事期間の短縮にも

入居者募集と同じように力を入れて取り組んでいます。

しかし、どんな物件でもスムーズに

内装工事が行えるわけではありません。

内装工事を行うためにはマンションの管理組合に

工事申請書を提出して、

工事の実施について承認してもらう必要があります。

先日、内装工事を行ったＡマンションは、

工事の承認後、１ヶ月経たなければ、

工事を開始してはならないという規定がありました。

工事の着手までに１カ月もの期間を設けるのは、

エントランスの掲示版に工事内容を貼り出し、

他の住民に告知するという名目です。

この部屋はすでに先行契約でお申込みをいただき、

退去してから８日後には、新しい入居者が引っ越してくる予定でした。

先行契約とは、現入居者が住んでいるうちに、

次の入居者が決まることを言います。

引っ越しのピークである、１月から３月にかけては

入居希望者が多いので、室内を見学せずに、

図面だけで部屋を契約する人も多く、先行契約は珍しくありません。

このまま内装工事が遅れてしまえば、

引っ越しを予定していた入居者に迷惑が掛ることになります。

そのことがきっかけで、入居を取りやめてしまうかもしれません。

また、入居日を伸ばしてもらうことが出来たとしても、

その期間中の家賃が入ってこないことになり、

オーナー様にとって不利益が生じてしまいます。

何としても入居日までに、

内装工事を終わらせる必要がありました。

この部屋の内装工事は、

壁紙とカーペットの張り替え、それに室内クリーニングを

含めて３日間で終わり、騒音も少ない工事です。

騒音も少なく、短期間の工事なので、

何とかなりませんかと管理組合にお願いしても、

規則なので曲げることは出来ませんよと、

なかなか許可を頂くことが出来ません。

そこで、工事の日程を１日減らして、

内装工事を２日間で終わるように調整して、

再度工事申請書を提出しました。

すると、上下階と両隣に住む入居者が承諾すれば、

工事をしても良いと許可をいただくことが出来たのです。

早速、近隣の入居者を訪ね、工事内容を説明し、

無事、工事を着手することが出来ました。

内装工事の規定はマンションごとによって様々です。

例えば、

作業時間帯は９時から１７時までに限るといった時間的規制、

土日、祝日に工事をしてはならないといった作業日を制限するもの、

そして、激しい騒音が出ないよう工事内容まで規制することもあります。

規制の内容を確認しながら、

管理組合と交渉して、毎回工事期間の短縮に努めています。

解約から次の入居者を見つけて、

１日でも早く日割り家賃を発生させるためには、

スピーディーな入居者募集だけでは不十分です。

マンションごとに異なる内装工事の規制について事前に把握し、

協力会社や建物管理会社と連携を取りながら

１日でも早く内装工事を終えることもとても重要です。

さらに、スピードだけではなく、

内装工事の質と費用のバランスを取ることも心がけています。

当社では毎月、２００件を超える内装工事を実施していますが、

ひとつの工事もおろそかにせず、１日も無駄にしないという

スピード感を持って、これからも内装工事に取り組んでいきたいと思います。

日本財託管理サービス　管理部　関谷　憲一

◆スタッフプロフィール

愛媛県出身の３４歳。

管理部業務課に所属し、入居者の退去後、

スムーズに内装工事が行えるよう手配している。

筋力トレーニングが趣味で、

日本財託のボディビル部のキャプテンを務めている。

最も好きな筋肉は広背筋です。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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■４．編集後記

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「０対１４」の５回コールド負け。

ヒットはわずか一本だけ。

それも、内野の頭を超えるポテンヒットです。

惨敗でした。

先日開催された、東京不動産健保組合が主催する

第２６回事業所対抗野球大会の初戦の結果です。

この大会には４年前から参加し、

初年度は２部リーグながら初出場初優勝。

翌年からは１部リーグに昇格し、今年まで降格する事なく

１部リーグで連続出場していました。

ただ１部リーグの壁は厚く、昇格後の過去３大会は

いずれも１回戦敗退という結果でした。

なにより悔しいのは３年連続１点差の敗戦で

全て最終回に逆転もしくはサヨナラ負けという結果で終わっていることです。

「今年こそは日本財託が優勝旗を取る！」とリベンジに燃え、

大会直前まで例年より多くの練習そして練習試合をこなして来ました。

初戦の相手は一部リーグ４強の一角である

ＦＪネクストさんです。

しかし、結果は冒頭にご紹介したように、

圧倒的な力の差を見せつけられてのコールド負けでした。

一番の敗因は、私たちのチームのメンタルにあったのかも知れません。

「今のこのチームならどんなに強敵であろうが、いい勝負が出来るだろう」と

全員が思っていたことです。

勝負をするのに自信をもって望むことは大切ですが、

その自信が過信になっていたのかもしれません。

練習の時から常に危機感を持って励んでいれば、

相手が素晴らしいメンバーだったとしても、

ここまで惨敗する結果にはならなかったはずです。

野球部が発足してから、これほどまでに惨敗したのは初めての経験で、

ここからどうやって再度メンバーの気持ちを向上させていけるのか、

これからが本当の戦いかも知れません。

もともと、社内で野球好きなメンバーが集い、

スポーツを通じ社員のコミュニケーションおよび

健康維持を目的としてはじまった野球部です。

練習と試合を重ね勝利という目標に向かっていくうちに、

本当に良いチームになっていったと思います。

仕事以外でも社内の仲間と気持ちを一つに出来る環境が

あることに本当に感謝しています。

毎年、大会が終わり「来年こそは！」といい続けて来ましたが、

さすがに３度目の正直を通り越し４回目の初戦敗退ともなれば、

「狼少年」と言われても仕方がないかもしれません。

それでも、いつか優勝して、

野球部そして応援してくれる仲間と一緒に

一枚の写真におさまることを夢見ています。

日本財託野球部はまだまだこれからです！

◆スタッフプロフィール◆

日本財託管理サービス　管理部　T・M

管理部に所属し、漏水や火災といった緊急時のトラブルをはじめ、

室内設備や騒音問題など入居者のお困り事の解決を行っています。

趣味は、ショッピングモールへ、お気に入りの洋服を見つけに行くこと。

野球を通じて、３９歳になった今でも熱く青春しています。

日本財託グループでは野球部の監督も務めています。

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