★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.324 ―――――――――

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１.　格安物件、節税狙いの木造アパート経営の落とし穴

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　格安物件、節税狙いの木造アパート経営の落とし穴

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

東京オリンピックの決定を受けた１９日の株式市場では、

大成建設が１３．８％、鹿島が９．７％とそれぞれ上昇し、

不動産株も盛り上がりを見せています。

競技場の建設だけではなく、新鉄道構想や環状道路の開通など、

インフラ設備の再整備も話題になっており、

これから、ますます不動産には注目があつまりそうです。

不動産全般だけでなく

投資用不動産の市況も相変わらず盛況です。

先日、投資用物件のインターネットサイトを運営している会社の

担当者とお話しする機会がありました。

問い合わせの数は今年に入って急増しており、

そのなかでも、

「５００万円未満の格安物件」が売れ筋だといいいます。

地方で価格が安く、利回りが１５％以上もまわるような

物件に人気が集中しているというのです。

このような

「価格が手ごろで、高利回りの物件」をどう思いますか？

もし、こうした物件が賃貸需要の安定している

東京にあるのであれば、言うことはありませんよね。

しかし、現実には価格が手ごろで、高利回りの物件の

立地は地方・郊外です。

不動産投資の目的は、

「長期安定収入を得る」ことです。

格安物件の多くが、人口が減少し続けている地方や郊外にあり、

今後もその高い利回りを、維持していけるとは思えません。

価格が安いから、利回りが取れるからと言っても、

入居者があっての利回りです。

目先の利益にとらわれるのではなく、

将来にわたってどれだけの利益を得られるのかまで、

しっかり考えて物件を選ぶことが必要です。

そもそも、地方の物件とはいえ、

毎月の管理費や修繕積立金、退去後のリフォーム費用や

エアコン・給湯器の交換費用は、

全国で金額に差があるわけではありません。

家賃が２〜３万円の物件に、

数十万円の設備交換やリフォーム費用が重なれば、

１年分や２年分の家賃収入が吹き飛んでしまうこともあります。

さらに、地方の格安ワンルームだけではなく、

格安の木造アパートにも人気が集まっているといいます。

格安の木造アパートを検討されている方は、

価格の安さ、高い利回りだけではなく、

大きな節税効果を見込んでいるケースがあります。

節税効果の源泉となるのが、

「減価償却費」です。

減価償却費とは、購入した建物価格分を耐用年数に応じて

毎年費用として計上していくというものです。

また、減価償却費は、

『実際にはお金の支出がない、帳簿上の費用』です。

帳簿上の経費ですから、減価償却費を計上した分だけ、

税引き前の現金が手元に残ることになります。

さらに、物件価格分の金額を耐用年数に応じて

経費計上していくので、耐用年数が短いほど、

１年あたりに計上できる減価償却費が大きくなり、

節税効果も膨らむのです。

このときに、

節税して浮いたお金をきちんと修繕費として積み立てておかず、

遊興費として使っていた場合、節税効果がなくなった途端に

不動産経営が苦しくなってきます。

減価償却費が年々少なくなり、減価償却費の金額を

毎月のローン返済額を上回るタイミングをデッドクロスと言います。

デッドクロスに対応するためには、

繰り上げ返済を行っていくことが欠かせません。

ただ木造アパートの場合、デッドクロスが起きる時期は、建物の老朽化が進み、

修繕費の負担増加、さらに家賃の下落、相次ぐ空室など、

問題が続出する時期と重なります。

いざデッドクロスが発生してから、繰り上げ返済をしようと思っても、

そのための資金のねん出は簡単なことではありません。

節税できたお金は、将来の繰り上げ返済資金として

しっかりと蓄えておく必要があるのです。

また、いざとなったら売却すればよいといっても、

老朽化が進んで修繕費の負担が大きく、空室の目立つアパートを

誰が好んで購入するでしょうか。

それは地方のワンルームでも同じことです。

そもそも、マンション投資は節税効果を抜きにして、

マンション投資から得られる家賃収入で成り立たせることが原則です。

こうした原則からはずれた投資をしたせいで、

不動産投資で失敗をしてしまう人を最近多く見かけます。

地方の１棟アパートは将来空室が埋まらなかったり、

修繕費用ばかりがかかる、不良資産の予備軍になりかねません。

むしろ、こうした地方の１棟アパートは売却して、

都内のＲＣ造・ＳＲＣ造の優良不動産に組み替えることをおすすめします。

不動産は名前の通り「不動」の資産、

つまり動かない資産です。

ただし、変化がないのは『立地』だけで、

周辺の賃貸需要や建物の劣化、家賃の変動や修繕積立金の値上げなど

物件を取り巻く環境は年月の経過と共に移り変わっていきます。

購入時にいくら利回りが高かったとしても、

いくら節税効果が見込めるといっても、

それらが１０年、２０年先も長期に渡って

保障されているわけではありません。

そうであれば、物件を選ぶ目安となるのは、

何をおいても「立地」。

賃貸需要の安定している東京を選ぶこと

なのではないでしょうか。

そして、ＲＣ造・ＳＲＣ造の丈夫で長持ちする物件を選べば安心です。

これからますます不動産に注目が集まっていきますが、

物件選びの基本を忘れずにいれば、

不動産投資で長期に渡って安定収入を得ることができるのです。

◆スタッフプロフィール

日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

江東区出身の３４歳

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、

メールマガジンの執筆などを通じて

東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

ドラマ「半沢直樹」にはまり、休日は原作者池井戸潤さんの

書籍を読み漁る日々。

現在は「ようこそ、わが家へ」を熟読中。

◆　≪不動産投資コラムが２９０本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪登場人数３４０名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.２０４】

『家賃収入でパティシエの夢を叶える』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-201.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/index.html

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１２，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１２９回【名古屋】２０１３年９月２８日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

第１３０回【東　京】２０１３年１０月５日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

――――――――――――――――――――――――――――――――――

◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

２０１３年９月１４日（土）１４：００〜１５：３０

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！

ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

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■４．編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

先週の土曜、敬老の日ということもあり、

とらやの羊羹を手土産に１歳になる娘と祖母の家に遊びにいきました。

祖母は昭和３年生まれの８５歳で、

孫が１１人、ひ孫が５人もいます。

今年で８５歳になりましたが、言葉もしっかりしていて、

孫の私から見ても凛とした女性です。

８５歳になったいまでも、元気にはつらつとしているのは、

昔からやっている茶道の影響もあるかもしれません。

祖母は近所の方を対象に

茶道教室を開催しています。

８５歳になったいまでも、毎回６名程度の生徒さんたちを前に、

お茶会を開いています。

わたしも祖母と一緒に実家で暮らしていたときには、

お茶会に参加していました。

ただ、本格的に習い始めたのは、

高校を卒業してからで、

私の兄などは、子供のころから祖母の手ほどきをうけ、

いまでは人に教えられるほどの腕前です。

そんな、祖母に点ててもらった

忘れられないお茶があります。

当時、母親と些細なことからケンカをしてしまい、

ぎくしゃくとした関係が続いており、

仲直りするきっかけをつかめず悩んでいました。

するとそんな私を気づかって、

「ちょっとお茶をたてようか。」といって、

お茶を点ててくれたのです。

お茶をたてている間、祖母からなにかを聞いてくることもなく、

私も悩みを打ち明けることはありませんでした。

濃い抹茶を飲み、お茶菓子をつまみながら、

近所の奥さんがどうしたとか、

前に食べたお菓子のほうがおいしかったとか、

今年の大河ドラマは面白いとか、

二人で取り留めのない話をしていました。

これだけで、悩みが解決したわけではありませんでしたが、

祖母が私のことを気にかけて、お茶を点ててくれた。

それだけで、心がフッと軽くなった気がしたのです。

そんな祖母が主催する茶道教室も、

今年いっぱいで閉めてしまう予定です。

数年前に痛めた足の具合が悪く、

お茶会を開催している会場までの行き来が難しくなったからです。

これからはお茶を点てる機会もぐっと減るはずです。

元気の源になっていたお茶を辞めてしまうので、

これからの祖母の生活が少し心配です。

子供のころから、祖母が点ててくれたお茶を

数えきれないくらい飲んできて、

そのたびに元気をもらってきた気がします。

祖母がいつまでも元気に、そしてはつらつといられるように、

これからは私が祖母のために

お茶を点ててあげようと思います。

日本財託管理サービス　大越　基予子

◆スタッフプロフィール

東京都中野区出身。

日本財託管理サービス契約部に所属し、オーナーや入居者が加入する

保険契約に関する業務を行う。

１歳半になる娘と休日に、大好きなトイ・ストーリーを

見ることがいまの楽しみ。

子供服やぬいぐるみなど、トイ・ストーリーグッズで

家はあふれています。

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◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

お待ちしています。

ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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【発　行】株式会社　日本財託管理サービス

TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420

【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F

【担　当】坂元　寛和

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東京オリンピックの決定を受けた９日の株式市場では、

大成建設が１３．８％、鹿島が９．７％とそれぞれ上昇し、

不動産株も盛り上がりを見せています。

競技場の建設だけではなく、新鉄道構想や環状道路の開通など、

インフラ設備の再整備も話題になっており、

これから、ますます不動産には注目があつまりそうです。

不動産全般だけでなく

投資用不動産の市況も相変わらず盛況です。

先日、投資用物件のインターネットサイトを運営している会社の

担当者とお話しする機会がありました。

問い合わせの数は今年に入って急増しており、

そのなかでも、

「５００万円未満の格安物件」が売れ筋だといいいます。

地方で価格が安く、利回りが１５％以上もまわるような

物件に人気が集中しているというのです。

このような

「価格が手ごろで、高利回りの物件」をどう思いますか？

もし、こうした物件が賃貸需要の安定している

東京にあるのであれば、言うことはありませんよね。

しかし、現実には価格が手ごろで、高利回りの物件の

立地は地方・郊外です。

不動産投資の目的は、

「長期安定収入を得る」ことです。

格安物件の多くが、人口が減少し続けている地方や郊外にあり、

今後もその高い利回りを、維持していけるとは思えません。

価格が安いから、利回りが取れるからと言っても、

入居者があっての利回りです。

目先の利益にとらわれるのではなく、

将来にわたってどれだけの利益を得られるのかまで、

しっかり考えて物件を選ぶことが必要です。

そもそも、地方の物件とはいえ、

毎月の管理費や修繕積立金、退去後のリフォーム費用や

エアコン・給湯器の交換費用は、

全国で金額に差があるわけではありません。

家賃が２〜３万円の物件に、

数十万円の設備交換やリフォーム費用が重なれば、

１年分や２年分の家賃収入が吹き飛んでしまうこともあります。

さらに、地方の格安ワンルームだけではなく、

格安の木造アパートにも人気が集まっているといいます。

格安の木造アパートを検討されている方は、

価格の安さ、高い利回りだけではなく、

大きな節税効果を見込んでいるケースがあります。

節税効果の源泉となるのが、

「減価償却費」です。

減価償却費とは、購入した建物価格分を耐用年数に応じて

毎年費用として計上していくというものです。

また、減価償却費は、

『実際にはお金の支出がない、帳簿上の費用』です。

帳簿上の経費ですから、減価償却費を計上した分だけ、

税引き前の現金が手元に残ることになります。

さらに、物件価格分の金額を耐用年数に応じて

経費計上していくので、耐用年数が短いほど、

１年あたりに計上できる減価償却費が大きくなり、

節税効果も膨らむのです。

このときに、

節税して浮いたお金をきちんと修繕費として積み立てておかず、

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不動産経営が苦しくなってきます。

減価償却費が年々少なくなり、減価償却費の金額を

毎月のローン返済額を上回るタイミングをデッドクロスと言います。

デッドクロスに対応するためには、

繰り上げ返済を行っていくことが欠かせません。

ただ木造アパートの場合、デッドクロスが起きる時期は、建物の老朽化が進み、

修繕費の負担増加、さらに家賃の下落、相次ぐ空室など、

問題が続出する時期と重なります。

いざデッドクロスが発生してから、繰り上げ返済をしようと思っても、

そのための資金のねん出は簡単なことではありません。

節税できたお金は、将来の繰り上げ返済資金として

しっかりと蓄えておく必要があるのです。

また、いざとなったら売却すればよいといっても、

老朽化が進んで修繕費の負担が大きく、空室の目立つアパートを

誰が好んで購入するでしょうか。

それは地方のワンルームでも同じことです。

そもそも、マンション投資は節税効果を抜きにして、

マンション投資から得られる家賃収入で成り立たせることが原則です。

こうした原則からはずれた投資をしたせいで、

不動産投資で失敗をしてしまう人を最近多く見かけます。

地方の１棟アパートは将来空室が埋まらなかったり、

修繕費用ばかりがかかる、不良資産の予備軍になりかねません。

むしろ、こうした地方の１棟アパートは売却して、

都内のＲＣ造・ＳＲＣ造の優良不動産に組み替えることをおすすめします。

不動産は名前の通り「不動」の資産、

つまり動かない資産です。

ただし、変化がないのは『立地』だけで、

周辺の賃貸需要や建物の劣化、家賃の変動や修繕積立金の値上げなど

物件を取り巻く環境は年月の経過と共に移り変わっていきます。

購入時にいくら利回りが高かったとしても、

いくら節税効果が見込めるといっても、

それらが１０年、２０年先も長期に渡って

保障されているわけではありません。

そうであれば、物件を選ぶ目安となるのは、

何をおいても「立地」。

賃貸需要の安定している東京を選ぶこと

なのではないでしょうか。

そして、ＲＣ造・ＳＲＣ造の丈夫で長持ちする物件を選べば安心です。

これからますます不動産に注目が集まっていきますが、

物件選びの基本を忘れずにいれば、

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東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

ドラマ「半沢直樹」にはまり、休日は原作者池井戸潤さんの

書籍を読み漁る日々。

現在は「ようこそ、わが家へ」を熟読中。

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■４．編集後記

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先週の土曜、敬老の日ということもあり、

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祖母は昭和３年生まれの８５歳で、

孫が１１人、ひ孫が５人もいます。

今年で８５歳になりましたが、言葉もしっかりしていて、

孫の私から見ても凛とした女性です。

８５歳になったいまでも、元気にはつらつとしているのは、

昔からやっている茶道の影響もあるかもしれません。

祖母は近所の方を対象に

茶道教室を開催しています。

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お茶会を開いています。

わたしも祖母と一緒に実家で暮らしていたときには、

お茶会に参加していました。

ただ、本格的に習い始めたのは、

高校を卒業してからで、

私の兄などは、子供のころから祖母の手ほどきをうけ、

いまでは人に教えられるほどの腕前です。

そんな、祖母に点ててもらった

忘れられないお茶があります。

当時、母親と些細なことからケンカをしてしまい、

ぎくしゃくとした関係が続いており、

仲直りするきっかけをつかめず悩んでいました。

するとそんな私を気づかって、

「ちょっとお茶をたてようか。」といって、

お茶を点ててくれたのです。

お茶をたてている間、祖母からなにかを聞いてくることもなく、

私も悩みを打ち明けることはありませんでした。

濃い抹茶を飲み、お茶菓子をつまみながら、

近所の奥さんがどうしたとか、

前に食べたお菓子のほうがおいしかったとか、

今年の大河ドラマは面白いとか、

二人で取り留めのない話をしていました。

これだけで、悩みが解決したわけではありませんでしたが、

祖母が私のことを気にかけて、お茶を点ててくれた。

それだけで、心がフッと軽くなった気がしたのです。

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これからはお茶を点てる機会もぐっと減るはずです。

元気の源になっていたお茶を辞めてしまうので、

これからの祖母の生活が少し心配です。

子供のころから、祖母が点ててくれたお茶を

数えきれないくらい飲んできて、

そのたびに元気をもらってきた気がします。

祖母がいつまでも元気に、そしてはつらつといられるように、

これからは私が祖母のために

お茶を点ててあげようと思います。

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