★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.326 ―――――――――

☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■

☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜

☆☆☆★　　日本財託ＨＰ　http://www.nihonzaitaku.co.jp/

★☆☆☆☆――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登

録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい

ます。メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますＵＲＬ

をクリックして下さい。

◆――――――――　平成２５年９月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数４，８５０名、管理戸数１２，０４６戸、入居率９８．７７％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.「災い転じて福となす」　漏水を逆手にとって室内設備を最新式へ

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

======================================================================

■　「災い転じて福となす」　漏水を逆手にとって室内設備を最新式へ！

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

昨年１年間で当社に寄せられた

漏水に関するお問い合わせは１４８件ありました。

マンションの床下には、排水管や給水管が張り巡らされています。

さらに、当然ですが台所やお風呂なども各戸にあるので

階下の入居者にとっては、自分の頭のすぐ上で

絶えず水が流れていることになります。

ですから、自然と漏水被害も多くなるのです。

今回のコラムでは、漏水被害をきっかけに

復旧工事を利用して、室内設備をグレードアップさせた事例を

ご紹介します。

この１年のうち、最も大きい漏水被害にあった部屋は、

居室が畳の和室、キッチン部分がフローリングで２５?という、

築３４年の１０階建てマンションです。

入居者のＡさんが、仕事から帰宅して、

ドアを開けると部屋の中が水浸しになっていました。

Ａさんから連絡をいただき現場に駆けつけると、

天井からポツリ、ポツリと水がしたたり落ちていて、

水たまりが出来ていました。

また、漏水は床だけではなく、

天井をつたい壁にも被害を及ぼし、

壁紙は波打っていました。

すぐに、上階の部屋を訪問したのですが、

入居者は留守のようで、室内を確認することは出来ません。

連絡がつかないとはいえ、

そのままにしておけば被害は拡大する一方です。

上階を管理する賃貸管理会社の担当者に現地に来てもらい、

水道メーターの近くにある止水栓をひねり、水を止めました。

これで被害の拡大は防げるはずです。

翌朝、部屋の様子を確認しに行くと、

天井からの漏水は無事止まっていました。

水を止めたことが功を奏したようです。

その足で、上階の部屋を訪ねてみたものの、

やはり入居者は不在です。

賃貸管理会社に聞くと、

あの後、何度も連絡し続けたにも関わらず、

いまだに入居者と連絡がとれていないとのことでした。

入居者の了解が取れなければ、

室内に入って原因を突き止めることはできません。

また、漏水原因が分からなければ、

再発する可能性もあるので復旧作業に入ることもできません。

そして、漏水事故から４日後、

ついに上階の賃貸管理会社から連絡がありました。

なんでも、入居者は１週間の海外旅行に行っていたそうです。

漏水の原因は台所の水を出しっぱなしに

していたことです。

どうやら、台所の蛇口を閉め忘れていたうえ、

後で洗おうとシンクにためておいたお皿が排水口を防ぎ、

シンクから水があふれ出たようでした。

さて、漏水の原因が判明して、

再発防止策を取ったあとは、

いよいよ復旧工事に取り掛かります。

今回のケースでは、管理組合が加入している保険の特約が適用されました。

この特約は「個人賠償責任包括特約」と言い、

マンションの共有部分に限らず、専有部分で起こった事故でも、

損害賠償責任が伴なう場合に補償してくれます。

今回のように、水たまりができるぐらいの漏水被害の場合、

水に濡れてしまった部分をただ綺麗にすればよい

というわけではありません。

表面だけ綺麗に拭き取ったとしても、

建材の内側からカビが生えてしまうことも考えられます。

そこで、被害のあった天井、壁、床材を

すべて剥がして張り直しました。

この復旧工事にかかった金額は１８０万円です。

その内訳は、原状回復工の費用に１１０万円、

リノベーション工事に７０万円です。

今回のような大掛かりな復旧工事を実施する場合、

室内をグレードアップするには絶好の機会です。

畳の和室をクローゼット付きのフローリングの洋室に変え、

さらに、バスとトイレが一体型のユニットバスを

バスとトイレを別々にしました。

これらのリノベーション工事は通常１００万円の費用が必要です。

それが７０万円でリノベーションすることが出来ました。

床材や壁、天井をはがすような大規模なリフォーム工事を行うと

工事費に解体費用が加算されます。

しかし、今回の漏水被害の復旧工事はもともと壁や床、天井をはがす

解体工事が必要のため、設備をグレードアップさせる工事を一緒に行えば

この解体費用分が節約できるのです。

また、今回のケースは、管理をお預かりしたときから、

オーナー様は住宅総合保険に加入していませんでした。

しかし１８０万円の工事のうち１１０万円は

管理組合が加入している保険の特約でまかなうことができたのです。

これは運が良かったというしかありません。

残りの７０万円だけをオーナー様にご負担いただきました。

きちんと住宅総合保険に加入していれば、不足の７０万円も補うことが出来ます。

復旧工事が始まってから２週間で工事は終わりましたが、

保険会社とのやりとり含めると２ヶ月ほど、Ａさんにはホテルでお住まい頂きました。

この宿泊代の５１万円は管理組合が加入する保険から支払われました。

お部屋に戻ってきたＡさんは、

とても綺麗になったと喜んでいました。

部屋の設備がグレードアップしていますから、

次の入居者を募集する際には、

現行の家賃よりも高く募集することもできるでしょう。

まさに、

『災い転じて福となす』

ということわざ通りですね。

また、注意したいのは、

自分の部屋の設備不良が原因となって

階下の部屋に漏水加害を与えた場合です。

階下のオーナーから被害額を請求された場合、

通常オーナーが加入する火災保険では、保証されません。

こうした賠償責任に備えるには、

『施設賠償責任保険』に加入することが欠かせません。

当社が提携する保険会社では、

保証期間が５年間で料金わずか１０００円です。

すでに物件を所有されている方、

また、これから物件を購入される方は

ぜひ施設賠償保険を検討されてはいかがでしょうか。

日本財託管理サービス 管理部管理課　笠原　良太

◆スタッフプロフィール

東京都八王子市出身　３４歳。

管理部に所属し、室内の設備故障・事件事故・近隣クレーム等、

入居者のトラブルに対応を行っている。

トラブルをいち早く解決できるように心掛けています。

趣味は釣りで、休日には天気が悪くても釣りに出掛けてしまう。

釣れた魚は自分で捌いて食べています。

◆　≪不動産投資コラムが２９０本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/index.html

====================================================================

■ ２．≪登場人数３４０名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.２０７】

『人生の制限を外し、自由を広げてくれる投資』

Ｃ・Ａ様　４６様　神奈川県在住

ご購入日：平成１７年６月

ご購入物件：中野区（中央線「中野」駅９分）平成４年築　頭金１９０万円　他１戸

研究所に勤め、医療テクノロジーを研究に従事。

しかし、もともと好きだった狼について、

もっと本格的な研究をしたいと思うようになり、

アメリカに行くことを決意。

好きな研究を続けるため、不動産収入を得ようと考えます。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-204.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/index.html

=====================================================================

■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１２，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１３０回【東　京】２０１３年１１月９日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

――――――――――――――――――――――――――――――――――

◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

２０１３年１０月２３日（土）１４：００〜１５：３０

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！

ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

======================================================================

■４．編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

「新宿のモグラ」

就職活動で沖縄から上京した際に、

日本財託とは別の会社の面接官からつけられたあだ名です。

今から２年前、就職活動で沖縄から上京して、

初めて新宿にやって来た時のことです。

人、人、人。

沖縄ではめったに見ないような、

人混みに驚かされました。

ただ、驚かされたのはそれだけではありません。

複雑に入り組んだ新宿駅の地下通路は、

まるで迷宮の中を歩いているようでした。

右に曲がったり、左に進んだりしているうちに、

自分がいまどこにいるのかも分からなくなっていました。

たまらず、歩いている人に

「どうやったら地上に出ることができますか」

と訪ねました。

普段から新宿駅を利用している人にとっては、

きっと質問の意味が分からなかったのだと思います。

「普通に出られますよ」とそっけなく言い、

足早に立ち去って行きました。

なんとか、地上に出られたものの、

まわりはどれも同じような高層ビルばかりです。

目印も見つからず、方向感覚さえ失ってしまいました。

面接の時間は、刻一刻と近づいています。

何度も道に迷いながら、

やっとの思いで面接会場に到着したのは、

面接時間を５分過ぎた時のことでした。

汗だくになった私を見て、

面接官が「一体、何があったんだ？」と訪ねました。

これまでの経緯を伝えると、

「それじゃ君、まるで新宿のモグラだね」

と言われ、大笑いされました。

ずんぐりとした体形、濃いヒゲ。

そして、私の小さな目を見て、

そう思われたのかもしれません。

てっきり、遅れたことでピリピリとした雰囲気になるかと思いましたが、

「新宿のもぐら」の一言で、

終始和やかに面接は行われました。

この時、命名いただいた「新宿のモグラ」ですが、

自己紹介でも、たまに使わせてもらっています（笑）

上京当初は新宿の街並みに圧倒されましたが、

いまでは都心の新宿だけでなく、東京の色々な街を散策することが

休日のおきまりのパターンです。

２年前の「新宿のもぐら」は

いまは日のあたるもぐらとして、

休日、東京の街に出没中です。

日本財託　営業部　　I・R

◆スタッフプロフィール

沖縄県出身　２５歳

日本財託総務部に所属し、採用活動を通じて、

賃貸管理会社の魅力を伝えている。

就職をきっかけに沖縄からはじめて上京。東京の魅力に取りつかれ、

街散策がすっかり趣味となっています。

----------------------------------------------------------------------

◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

お待ちしています。

ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします

【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp

【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp/

【発　行】株式会社　日本財託

TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300

【発　行】株式会社　日本財託管理サービス

TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420

【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F

【担　当】坂元　寛和

======================================================================