★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.328 ―――――――――

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１.　異次元の金融緩和で金利はどうなる！？金利動向からみる不動産の買い時！

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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『中古ワンルーム２戸からはじめる家賃４０万円稼ぐ黄金の法則』

著者：重吉　勉（しげよしつとむ）

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業界キャリア３０年、管理戸数１２，０００戸の社長が明かす

本当の不動産投資≪レバレッジの黄金率≫

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「投資用マンション伸びる　〜株高などを背景に〜　」

「基準地価　三大都市圏の商業地でリーマンショック以来のプラスへ」

など、ニュースでも報道されているように、

アベノミクスによる景気回復への期待から、

不動産投資熱も盛り上がりを見せはじめています。

『いま不動産を買っておけば値上がりするかも？』

『不動産投資って実際どうなんだろう？』

あなたもひょっとしたらこんなことを

考えたことがあるかもしれません。

ただ、不動産投資熱が高まっているからといって、

不動産でひと儲けしようと安易に投資をしてしまうと、

あとで大きなしっぺ返しを受ける可能性があります。

そこで、今回ご紹介するのが

業界キャリア３０年、管理戸数１２，０００戸の社長が書いた新刊

『中古ワンルーム２戸からはじめる家賃４０万円稼ぐ黄金の法則』です。

不動産投資は値上がり益や節税目的の「うまい話・儲かる話」ではなく、

長期的かつ安定的に家賃収入を得ることが目的です。

正しいやり方で不動産投資を行えば、

不動産ほど着実に資産を増やしていける投資はありません。

この書籍では、

地に足のついた不動産投資法で

着実に資産を増やしていくことのできる方法≪レバレッジの黄金率≫を

ご紹介しています。

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■　異次元の金融緩和で金利はどうなる！？金利動向からみる不動産の買い時！

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住宅ローンの獲得競争が激化しています。

各行が「キャンペーン」と銘打った特別優遇金利を打ち出し、

アピール合戦を繰り広げています。

利下げ競争の結果、各行の利幅はどんどん薄くなっています。

最近では、住宅ローンの獲得競争が激化していることから、

投資用不動産のローンに参入する金融機関も増え始めています。

実際に、今年に入ってから、当社にもいくつかの金融機関から

相談が持ち込まれるケースが増えてきました。

また、日銀の異次元の金融緩和によって、

一時は国債の長期金利が急上昇して１％を超えましたが、

いまは０．６％台に落ち着きを取り戻しています。

今後の金利上昇を見込んで、

長期固定金利の住宅ローン「フラット３５」の人気も高まっています。

このように、「金利」がいままでにないほど注目されているなかで、

将来の金利の動向やローンを活用して物件を購入する際の注意点、

ローンで購入するにはいつが最適なのか、など

ローン活用に関するご相談が増えてきています。

そこで、今回のコラムでは、

ローン金利の面から投資用物件の『買い時』についてご紹介します。

現在、当社の提携金融機関のローン金利は

２．５％前後で推移しています。

投資用不動産のローンについて馴染みのない方であれば、

マイホーム用の住宅ローンの金利が１％を切っている中で、

２．５％の金利というと、違和感を感じるかもしれませんね。

しかし、投資用ローンとマイホーム用では、

文字通り用途が異なります。

投資用ローンの金利がマイホーム用の金利と比較して

高くなっているのは、投資用ローンのリスクを

金融機関が高く見積もっているからです。

マイホームの場合、返済が滞ってしまうと、

最悪のケースでは住み続けることができなくなります。

ですから、毎月の返済が滞らないよう、

必死になって返済を行います。

一方で、投資用不動産の場合は毎月の返済が遅れたとしても、

自分の住む家は別にあるわけですから、

返済も切羽詰まったものにはなりません。

つまり、マイホーム用のローンに比べて、投資用不動産のローンは、

滞納率が高いので、そのぶん金利も相対的に高くなっているのです。

ただ、現在の２.５％前後という投資用ローンの金利水準は

最低水準の金利です。

バブル景気が最高潮だった頃、

投資用不動産のローン金利は８％を超えていました。

そこから、バブル崩壊で金利が下がり始めます。

そして、ファンドバブルで盛り上がっていた

２００５年〜２００７年頃の金利は

２．８％〜３.２％程の水準でした。

そこからだんだんとまた金利が下がっていき、

いまの２．５％前後の水準に落ち着いているのです。

こうして金利の推移を追っていくと、

いかに、いまの投資用ローンの金利が

低水準かお分かり頂けると思います。

また、家賃収入から毎月の管理費・修繕積立金、集金代行手数料を差し引いた

中古ワンルームマンションの手取り利回りは、

現在５％〜６％前後です。

ローンの金利が２．５％前後ですから、

手取り利回りとの差が、プラスで３％前後も取れる計算です。

仮に、全額ローンで中古ワンルームマンションを購入したとしても、

毎月のキャッシュフローはプラスでまわります。

手元に残ったお金をどんどん繰り上げ返済に

まわしていくことができるのです。

バブル当時、中古ワンルームの価格は３，０００万円以上しており、

手取り利回りは良くて２％しかありませんでした。

当時の借入金利は８％ですから、

手取り利回りと借入金利の差はマイナス６％です。

３，０００万円の物件を、

借入期間３０年、金利８％のフルローンで購入したとすると、

毎月の返済額は約２２万円にもなります。

家賃を差し引いたとしても、

毎月１５万円の持ち出しになってしまいます。

この事実を知っている人は、だんだん少なくなっています。

投資利回りと借入金の差がプラスで３％も取れるのは、

世界の主要都市を見渡しても「東京」だけです。

このようなバブル時の状況や、過去の金利水準を見れば、

都心の物件で、借入金利との差がプラスで３％前後も取れる

いまのこの状況は、投資をするにはまさに絶好の機会です。

ただ、いまは低水準の金利ですが、

これがいつまでも続くわけではありません。

仮に、日銀がインフレ目標として定めた２％の物価上昇が達成されれば、

金利もいまの低水準のままではなく、上昇することも考えられます。

銀行にお金を預けたとしていて、

消費者物価が２％上がったとしたら、

物価が上昇した分だけ、お金の価値が目減りしてしまうことになります。

そうなれば、銀行にお金を預けておく人も減りますから、

銀行も金利を上げざるを得ないはずです。

低金利がいつまでも続くと、

それが、これからも当然のように続くと、

錯覚してしまいがちです。

しかし、金利上昇はある日突然やってきます。

ですから、ローンで物件を購入したとしても、

繰り上げ返済を行い、金利上昇リスクに備えておくことが大切です。

投資利回りと金利の差が取れるうちに、ローンで物件を購入して、

金利が上昇する前に、繰り上げ返済を進めておけば、

リスクをぐっと抑えることができます。

また、金融機関の金利は提携している不動産会社によっても、

条件は異なります。

ローンを活用した不動産投資を検討する際には、

ぜひお気軽にご相談ください。

日本財託　マーケティング部　　坂元　寛和

◆スタッフプロフィール

東京都江東区出身３４歳

マーケティング部所属し、セミナーの企画・運営、ＨＰメンテナンスなど、

東京・中古ワンルームに関する情報を発信する。

妻と１歳６か月になる娘の３人家族。

最近はＮＨＫのドキュメント「ファミリーヒストリー」を見ることが楽しみ。

浅野忠信さんの回では思わず涙が。。。

◆　≪不動産投資コラムが２９０本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/index.html

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■ ２．≪登場人数３５０名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.２０８】

『案ずるより生むが易しの不動産投資』

Ｙ・Ａ様　３１歳　千葉県在住

ご購入日：平成２３年４月

ご購入物件：豊島区（東京メトロ有楽町線「東池袋」駅７分）平成８年築

頭金２６０万円　他１戸

学生時代にオーストラリアへ留学した経験から、

将来の夢を持つようになります。

夢の実現に向けて株式投資を始めますが、

リーマンショックで手痛い失敗をして、

ボーナスもカットされ、不労所得を手に入れたいという想いから、

不動産投資をはじめようと考えます。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-206.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

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【新　宿】２０１３年１１月　９日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

【　柏　】２０１３年１１月１７日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

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『なぜ、中古ワンルームなのか？』

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『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

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最新の不動産市況を読み解きながら、

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客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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