★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.329 ―――――――――

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◆――――――――　平成２５年９月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数４，８５０名、管理戸数１２，０４６戸、入居率９８．７７％

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１.　嵐の日でも、深夜でも、２４時間３６５日対応する入居者ケア

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

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４． 編集後記

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■　嵐の日でも、深夜でも、２４時間３６５日対応する入居者ケア

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１６日早朝、「１０年に１度」といわれる

強力な勢力を持った台風２６号が関東地方を襲いました。

バケツをひっくり返したような大雨が降り、

東京でも小田急線の一部線路が水没するなど、

鉄道のダイヤも大きく乱れました。

当社が管理している

１２，０４６戸（２０１３年９月末現在）のうち、

この台風の被害にあった物件は７戸です。

その全てが「雨漏り」でした。

雨漏りというと、屋根から雨水が漏れてくるイメージを抱かれるかもしれません。

ただ、屋上防水がしっかりと行われていているマンションでは、

屋上部分から雨漏りすることは滅多にありません。

むしろ、豪雨によって外壁から雨水が浸透して

壁面から雨漏り被害が起きるのです。

今回の台風で被害のあった７件すべてが、

屋根からではなく、外壁からの雨漏りでした。

タイルが浮いていたり、ヒビ割れている箇所を

ひと目で見つけることができれば良いのですが、

ほとんどのケースでは、すぐには問題個所は分かりません。

外壁に水を撒く「散水テスト」を行いながら、

問題の個所を探していくことになります。

その場合、問題の個所を見つけるまで

１ヶ月ほど掛かることもあります。

雨が降るたびに雨漏りを気にしなければいけないなんて、

気が気でないですよね。

原因の特定が長引けば、

入居者が退去してしまうことも考えられます。

だからこそ、

入居者のケアが大切になってくるのです。

今回のコラムは、台風シーズンのこの時期、

原因箇所の特定に時間がかかる漏水被害が起きた場合に欠かせない

入居者への対応についてお伝えします。

外壁が原因と思われる雨漏りがあった物件は、

丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩５分、

文京区にある鉄筋鉄骨コンクリート造の築１６年になるマンションです。

被害にあったお部屋は、１２階建ての８階にあるお部屋です。

入居者のＡさんは、近くの大学に通う女子大生で、

昨年の２月からお住まいになっています。

Ａさんからご連絡をいただいたのは、

台風が東京に直撃した１６日の早朝でした。

なんでも、Ａさんがベットで寝ていると、

ポトポトッ、ポトポトッと冷たい水滴が額にあたり、

慌てて目が覚めたそうです。

電気を点けてみると、

お部屋の天井の梁（はり）の部分に水滴が流れる

３本のラインができていました。

滴れ落ちる水は、

ひどく濁っていてまるで醤油のような色で、

シーツや毛布を汚していました。

Ａさんから連絡をいただき、すぐに訪問しました。

台風が直撃したすぐ後の出来事です。

雨漏りの原因として考えられるのは、

やはり建物の外壁からの雨水の侵入です。

復旧工事は管理組合を通じて、

建物管理会社が行うことになります。

復旧コストを抑え、原因特定までの期間を短縮するために、

屋上からゴンドラを降ろして、散水テストをしながら

雨漏りの原因となる箇所を特定するようお願いしました。

問題個所の調査の段取りはつけましたが、

いつ結果が判明するかはわかりません。

問題の個所が分からなければ、

抜本的な解決はできません。

また、今回のような台風が来て

大雨が降れば、同じような被害が起こらないとも限りません。

Ａさんは不安な気持ちで過ごしているはずです。

そこで、Ａさんには、

現在行っている調査の内容や再び被害が発生しないよう一時対応をしたこと。

さらに、被害を受けた家財の保証についての説明まで

しっかり行いました。

そして、管理組合や建物管理会社、保険会社とのやり取りは、

今後も当社が責任をもって行うことを約束しました。

また、Ａさんの保証人であるご両親に対しても、

「時間が掛かるかもしれませんが、Ａさんに迷惑が掛からないよう、

私たちがしっかりバックアップします。」とご連絡を入れました。

今回の件に限らず入居者のお困りごとには、

素早く対応できるよう、当社では２４時間３６５日対応の

コールセンターを設けています。

たとえ、深夜の時間帯でも、緊急対応が必要な場合には、

私を含め管理課の３名の携帯電話に連絡がはいる仕組みです。

そのため、枕元には常に携帯電話を置いておき、

毎日、緊急連絡に備えています。

深夜に漏水が起きて止水できなかったり、

鍵の紛失やシリンダーの不具合により入室できない時、

さらに、ボヤ騒ぎを起こしてしまった時など、

管理会社に連絡がつかないと、これほど不安なことはありません。

だからこそ、いつでも連絡が取れるようにしているのです。

このように、入居者が困っているときに、

いつでも連絡がとれ、頼れる存在でいることが、

入居者の不安を取り除くことに繋がると考えています。

そして、トラブルが起きたときは、

何よりも入居者の気持ちに寄り添うような対応を心掛けています。

こうした対応が、トラブルによる退去を防ぎ、

それがオーナー様の長期安定収入につながるのだと信じています。

今週末には、再び強力な台風が接近することが予想されています。

今回のＡさんをはじめ、先週の台風で被害にあった７名の方々には、

随時フォローの連絡を入れています。

被害にあった入居者の皆さんが、

安心して週末を過ごせるよう、しっかり対応していくつもりです。

日本財託管理サービス　管理部管理課 土橋　正季

◆スタッフプロフィール

和歌山県出身の４０歳

管理部に所属し、漏水や火災といった緊急時のトラブルをはじめ、

室内設備や騒音問題など入居者のお困り事の解決を行っています。

趣味は、ショッピングモールへ、お気に入りの洋服を見つけに行くこと。

野球を通じて、４０歳になった今でも熱く青春しています。

日本財託グループでは野球部の監督も務めています。

◆　≪不動産投資コラムが２９０本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪登場人数３５０名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　Ｎｏ.７４】

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Ｋ・Ｎ様　３１歳　東京都在住

ご購入日：平成２５年５月

ご購入物件：港区（都営三田線「芝公園」駅７分）平成１０年築

自己資金２６０万円

自分の収入が増え、日々のキャッシュフローに余裕が生まれると、

余ったお金についてどうするか考えるようになります。

貯金に回すとだけでは、将来にインフレ対策にならないと考え、

資産を増やすため投資をはじめることにします。

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『なぜ、中古ワンルームなのか？』

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『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

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最新の不動産市況を読み解きながら、

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■４．編集後記

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今年４月に入籍してから、半年が経過しました。

妻とは７歳も離れているため、

「激おこぷんぷん丸（怒っているときに使うようです。。）」など、

いまどきの言葉についていけない時もありますが、

それはそれで新鮮で楽しい毎日を過ごしています。

いつも明るくて、まわりを楽しませてくれる妻ですが、

「一生、この人と一緒にいたい」と決意したのは、

私の両親に対しても自分の家族と接するような

思いやりを持って接してくれるからです。

母の趣味は、映画鑑賞です。

それも、レンタルビデオを自宅で見るのではなく、

映画館の大きなスクリーンで見ることが大好きなのです。

話題の新作と聞けば、封切り日に近所の「MOVIX亀有」という

映画館へと足を運びます。

そして、帰ってくるなり、

「あの場面は良かった、あの俳優にあの役はあわない」等、

感想を口にします。

多い時には、１日に３本も見て帰って来ることもあります。

元気に過ごしていた母でしたが、

あるとき足を骨折して全治４ヶ月と診断されました。

大好きな映画館に行くこともできず、

落ち込んでいる母の姿を見かねて

妻が「一緒に映画を見に行きましょう」と誘ってくれたのです。

自分よりも一回り大きな母に肩を貸し、

「ゆっくりで大丈夫ですよ。まだ、始めるまで時間はありますから」

と気遣う妻の姿は、はたからみると本当の親子のようでした。

映画を見終わった後、同じビルに入っているスターバックスに行きました。

ここでコーヒーを飲むのが母の定番のコースだそうです。

だた、世間に疎い母はスターバックスの独特な注文の仕方はわからず

毎回レジの前をうろちょろして誰かが頼んだ後に

「あの人と同じ物をください」と頼むそうです。

それを聞いた元スターバックスのキャストの妻は、

母の好みに聞いて、一番母にぴったりのコーヒーを選んでくれました。

甘い飲み物が大好きな母は、

カフェラテにキャラメルシロップが掛かった

「キャラメル・マキアート」を手渡され、

「いつものコーヒーと全然違う、とても美味しい」

と喜んでいました。

映画談議に花を咲かせながら、

３人で飲んだコーヒー。

いま振り返ると、あのときが新しい家族の絆が

生まれた瞬間だったのかもしれません。

来月５月にはグァムで結婚式を挙げる予定です。

「海が綺麗で、抜けるような青空の下で結婚式をあげたい」

という妻の希望を叶えるためですが、

私にとっては、もう一つの想いがあります。

それは、これまで１度も海外旅行をしたことがない両親へ

「海外旅行をプレゼントしたい」と考えたからです。

「今の人は良いわね。海外に新婚旅行に行くなんて。

私たちは鳥取だったのよ。」

とよく言っていた母でしたが、

グァムで式を挙げること、そしてグァム旅行に招待することを

伝えるととても喜んでくれました。

来年のグァムでの結婚式は私たち２人にとっては

新婚旅行でもあり、両親にとっては初めての海外旅行になります。

なにより、私たち家族で行く、

初めての家族旅行です。

私の両親、そして妻の両親も含め、

忘れられない楽しい旅行になるよう、

いまから妻と二人で準備をしています。

日本財託管理サービス　賃貸営業部　Y・H

◆スタッフプロフィール

東京都葛飾区出身３３歳

賃貸営業部で城北エリアを担当、早期に空室を埋めるため仲介会社を訪問したり、

お申込みいただいた入居希望者の審査を行っている。

趣味は、知らない土地の散策やカラオケ、ダーツです。

特にダーツを通じて、様々な年齢の方達と知り合うことができたので、

とてもハマっています。

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【担　当】坂元　寛和

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